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　　一方面是新房市場(chǎng)的熱溫，二手房市場(chǎng)一路瘋漲的成交價(jià)；另一方面則是明顯的銀行信貸資金緊張，以及不甚明朗的政策預期。正如有業(yè)內聲音所稱(chēng)，杭州樓市已進(jìn)入了“焦慮”期：何時(shí)買(mǎi)房？該不該買(mǎi)房？買(mǎi)什么房？種種問(wèn)題均為購房者所關(guān)心。

　　對此，有分析人士認為，由于政策條件的不確定性，樓市后市預期暫無(wú)定論，但年內成交價(jià)格不會(huì )出現太大波動(dòng)。更有聲音表示，雖然2010年并非將現“房荒”，但明年樓市卻有走低的可能。

　　二手房?jì)r(jià)格一路高漲

　　二手房市場(chǎng)則整體呈現出一派紅火景象。據住商不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)沈璐表示，11月的二手房成交情況總體較為平穩，與10月行情基本持平，但價(jià)格卻一路瘋漲。

　　“比較典型的就如濱江·萬(wàn)家花城，2007年該項目最初的開(kāi)盤(pán)價(jià)在6000-7000元/平方米，但今年8月，該樓盤(pán)的二手房成交均價(jià)已經(jīng)達到了15000元/平方米，眼下更是在19000-20000元/平方米的價(jià)格成交�！�

　　沈璐指出，實(shí)際上無(wú)論小區新舊程度如何，整個(gè)二手房市場(chǎng)都相對出現了一定幅度的價(jià)格上漲，其中的區別僅僅是上升空間大小而已�！氨热绮珊�、景芳等一些老小區，其中采荷屬于學(xué)區房，原來(lái)單價(jià)就相對較高，因此近期漲幅在1000-2000元/平方米。而次新房的漲幅就要比老小區的漲幅會(huì )高出一段，例如城西的春天花園，在7、8月的時(shí)候單價(jià)約16000元/平方米左右，到現在也達到了18000元/平方米、19000元/平方米的樣子了�！�

　　二手房市場(chǎng)高歌猛進(jìn)的背后，多少與新房市場(chǎng)一路飆升的數據相關(guān)聯(lián)。統計網(wǎng)站安居客杭州站，截至11月24日19：00，目前杭州的新房?jì)r(jià)格水平已從今年6月的13051元/平方米飆升至11月的16804元/平方米，較上月再度上漲4.59%。而在本月成交的熱點(diǎn)小區二手房中，濱江·萬(wàn)家花城成交均價(jià)20006元/平方米，較上個(gè)月上漲了2.93%；工信·風(fēng)雅錢(qián)塘成交均價(jià)16594元/平方米，上漲了7.28%；中糧·湘湖人家成交均價(jià)10085元/平方米，上漲了19.82%；沈塘新村成交均價(jià)16559元/平方米，上漲了16.55%。

　　對于近期的二手房?jì)r(jià)格，“瘋漲”的原因究竟是哪些？沈璐分析認為，這與購房?jì)?yōu)惠政策即將到期的市場(chǎng)條件有關(guān)，此外，也存在部分炒房團拋售二手房以購置新房等原因�！耙环矫�，擔心明年退稅政策取消而影響二手房的價(jià)格；另一方面，由濱江、綠城等知名開(kāi)發(fā)商操盤(pán)的新項目的開(kāi)盤(pán)，也奪走了一部分客源，使得一些投資客抽身于原來(lái)下單的小區，而轉而投向新目標�！鄙蜩凑f(shuō)。

　　公積金充裕，銀行貸款收緊

　　一邊是二手房的需求旺盛，而另一邊卻是商業(yè)貸款開(kāi)始收緊。雖然現在距年末還有一個(gè)半多月，但經(jīng)常和銀行打交道的客戶(hù)，已明顯感覺(jué)到銀行信貸資金的緊張。

　　針對有個(gè)人抵押貸款需求的客戶(hù)，有的銀行直接告知，受信貸額度緊張影響，個(gè)人抵押貸款已經(jīng)不做；有的銀行雖然表示依然在接單，申請到上半年那樣的七成抵押率也不難，但究竟何時(shí)放款還需要再排隊等候。

　　杭州銀行的相關(guān)負責人表示，目前每個(gè)支行每個(gè)月都有一個(gè)限定的額度，放完就沒(méi)有了，不過(guò)每個(gè)月也有人在還貸的，這部分還貸的錢(qián)可以作為增加的額度繼續發(fā)放。一旦額度用完那就沒(méi)有了。

　　和杭州銀行持同樣態(tài)度的還有農業(yè)銀行，“每個(gè)支行的情況都不一樣，部分支行已經(jīng)沒(méi)有放款額度，有些支行還有之前的貸款帶來(lái)的還貸基數作為新的額度�！鞭r行的相關(guān)負責人表示。

　　交通銀行和中信銀行均表示，目前信貸額度稍微有點(diǎn)緊，住房按揭符合條件也還需要走行內審批流程，至于流動(dòng)性貸款，符合一定條件還是可以貸出去的。如果是第一套房，則基本沒(méi)什么問(wèn)題。

　　面對杭城各銀行抵押貸款資金的告急，一位不愿透露姓名的某國有銀行有關(guān)人士表示，其實(shí)，個(gè)人抵押貸款資金緊張，不光是現在，10月初各銀行就很緊張了�，F在每到月初，上面就會(huì )下個(gè)指標，表示不能突破之前7月、8月或9月的額度。

　　在這種情況下，銀行只好在自身的客戶(hù)群里進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，內部調配下，以緩解資金緊張的燃眉之急；或者，有的銀行有對公業(yè)務(wù)，拿到一筆對公業(yè)務(wù)的還款，便將其調劑到對私業(yè)務(wù)上。如果不能達到客戶(hù)的要求，有的銀行也會(huì )因此流失客戶(hù)。

　　政策方面等待定調

　　事實(shí)上，政策走向一直是樓市的風(fēng)向標，2009年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議就是近期政策面中的焦點(diǎn)事件。而且，今年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提前了，從習慣上的12月改到11月底。近年來(lái)，中央經(jīng)濟工作會(huì )議的定調發(fā)生了很大的逆轉。2006年是從“又快又好”轉變?yōu)椤坝趾糜挚臁�，在保證經(jīng)濟增長(cháng)的同時(shí)強調可持續發(fā)展。2007年是“控總量、穩物價(jià)、調結構、促平衡”，是以防經(jīng)濟過(guò)熱和防通貨膨脹為目標的收縮型經(jīng)濟政策，樓市火爆到不行，但2007年年底開(kāi)始的全球金融危機打破了這個(gè)節奏，在外部力量的影響下經(jīng)濟被動(dòng)地由過(guò)熱轉為過(guò)冷、由通脹轉為通縮，因此，2008年宏觀(guān)經(jīng)濟定調中，“保增長(cháng)”成為核心任務(wù)。

　　于是，本次經(jīng)濟工作會(huì )議將怎樣定調？會(huì )不會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響？會(huì )不會(huì )對目前瘋長(cháng)的房?jì)r(jià)“降溫”？一系列的問(wèn)題都值得玩味。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長(cháng)趙杭生在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，中央經(jīng)濟工作會(huì )議肯定會(huì )對當前的中國房地產(chǎn)總體發(fā)展態(tài)勢作出一種結論性的分析，特別是對明年宏觀(guān)調控的方向，宏觀(guān)調控的方針要制定出來(lái)，然后才有中央對明年宏觀(guān)調控的方針，國家、國務(wù)院層面才會(huì )制定財政政策、貨幣政策兩大政策的取向，才能決定房地產(chǎn)政策的取向，這是從上面往下面推的過(guò)程。

　　除了即將召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議之外，杭州在去年出臺的“24條新政”到年底就要到期，購房入戶(hù)、提高公積金貸款比例、減免交易稅費等優(yōu)惠措施是否會(huì )延續？這些都將左右著(zhù)樓市的將來(lái)。

　　而不少購房者都想趁著(zhù)年底前買(mǎi)房，“光減免稅費就不少錢(qián)呢，而且我還準備購房入戶(hù)�！闭�在尋找二手房源的購房者小魏向記者表示，其實(shí)和小魏有同樣想法的購房者不在少數，來(lái)自10月份二手房的數據顯示，10月份五大城區共成交二手房4802套，環(huán)比9月的4266套上漲13%，與去年同期相比增長(cháng)4.3倍。成交均價(jià)16610元/平方米，環(huán)比9月上漲3%，同比上漲40%。

　　-業(yè)內觀(guān)點(diǎn)

　　年末房?jì)r(jià)存在上漲空間

　　浙大房地產(chǎn)投資研究所所長(cháng)趙杭生

　　就今年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，年末房?jì)r(jià)上漲的空間還是存在的。在今年最后一個(gè)月里，樓市成交還會(huì )出現一個(gè)“小高潮”。因為有不少人會(huì )選擇在今年最后的時(shí)間出手買(mǎi)房，以趕房貸優(yōu)惠政策的末班車(chē)。盡管房貸優(yōu)惠政策是否延續尚未明確，但隨著(zhù)經(jīng)濟大環(huán)境的好轉，房地產(chǎn)優(yōu)惠政策逐步減少的趨勢是可以肯定的，這就促使一部分人加快自己買(mǎi)房的腳步。

　　而明年杭州樓市是否會(huì )延續今年的火爆主要取決于三個(gè)因素：其一、國家宏觀(guān)經(jīng)濟是否能繼續回暖；其二、通貨膨脹壓力的變化，對房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的影響不可小覷。在一定范圍內，通貨膨脹的壓力越大，房子保值的功能就越明顯，而這無(wú)疑會(huì )起到刺激消費的作用；其三、樓市供應量大小的影響。杭州樓市的供應量長(cháng)期不足，雖然明年樓市的供應量較今年會(huì )有一個(gè)明顯的上漲，但樓市求大于供的局面很難在短期內得到改變。

　　明年樓市可能走低

　　眾安房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監陳波

　　眼下樓市相對平穩的行情持續到明年二、三月份基本是可以肯定的。在現在實(shí)行的房地產(chǎn)扶持政策發(fā)生變化之前，杭州樓市的行情不會(huì )有大的波動(dòng)。至于樓市轉折出現的時(shí)間，我認為是在明年3月份之后。根據現在的情況判斷，隨著(zhù)國家宏觀(guān)經(jīng)濟走出低迷和房地產(chǎn)市場(chǎng)行情過(guò)火的現狀，房地產(chǎn)相關(guān)政策肯定會(huì )發(fā)生轉變，房貸利率上漲等一系列變化將在明年出現。這就不可避免地對明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向產(chǎn)生影響，我的看法是明年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)走低的可能性比較大。

　　2010年末到2011年初或成樓市拐點(diǎn)

　　金都房產(chǎn)副總余蓉

　　單純以供應量的多少來(lái)判斷市場(chǎng)反應是沒(méi)有意義的。今年年初時(shí)有人做過(guò)統計，當時(shí)杭城樓盤(pán)總量在3萬(wàn)套左右，有人據此作出預測，這些樓盤(pán)要兩三年才能被消化掉，可實(shí)際結果卻和預測大相徑庭。實(shí)際上預測樓市的市場(chǎng)前景最主要的是看市場(chǎng)供求關(guān)系是否平穩�，F在樓市的需求毫不夸張地說(shuō)70%是投資需求，房?jì)r(jià)就是靠著(zhù)這部分需求拉動(dòng)的。而明年的市場(chǎng)需求是否能同今年一樣旺盛，恐怕要打上一個(gè)問(wèn)號了。

　　明年樓市按照現在的發(fā)展態(tài)勢判斷的話(huà)很有可能會(huì )以當前平穩的行情為主。在房?jì)r(jià)站到高位之后，不管是購房者還是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都需要時(shí)間去適應高房?jì)r(jià)帶來(lái)的變化。而國家經(jīng)濟平穩發(fā)展的大局也不允許房?jì)r(jià)持續不斷地上漲。據此推斷，樓市的轉折點(diǎn)預計將會(huì )出現在2010年年末到2011年這段時(shí)間內，這也是大多數人的看法。來(lái)源： 青年時(shí)報 　作者： 王晉 金歆 余藝民