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    新規

    對于業(yè)主出租房產(chǎn)，北京市地稅局一直征收租金總額的5%作為個(gè)稅。而對于承租人將租來(lái)的房產(chǎn)轉租從中獲取差價(jià)收益，在稅收政策方面卻從未有過(guò)明確規定。昨天，國稅總局下文明確規定，對于轉租房產(chǎn)的二房東將按照“財產(chǎn)租賃所得”項目征收個(gè)稅，稅率為20%。

    國稅總局表示，“一些納稅人出于牟利或者其他目的，將所承租房屋轉租給第三方賺取租金差價(jià)的情況時(shí)有發(fā)生”，而這種轉租人的收益屬于個(gè)人所得稅應稅所得范圍。

    但國稅總局同時(shí)表示，允許其扣除原先的租金支付等相關(guān)費用之后在此基礎上再繳納個(gè)稅。

    同時(shí)，為便于管理和堵塞漏洞，要求納稅人必須提交房屋租賃合同和支付租金的合法憑據。

    調查

    “二房東”數量  比去年激增一倍

    去年一場(chǎng)金融危機，房租成為在京工作的北漂一族最大的負擔，為了減少房租支出，不少原來(lái)單租一套房子的人不得不去與別人合租。

    美聯(lián)物業(yè)、21世紀不動(dòng)產(chǎn)等中介公司的數據顯示，北京合租人群在今年上半年比去年激增了200%，目前已經(jīng)占到了市場(chǎng)總量的三成。

    合租人群增多，讓不少中小房產(chǎn)中介公司以及“房蟲(chóng)”看到了“商機”，他們大批地低價(jià)租來(lái)房子然后分成單間再出租從中賺取差價(jià)。

    據記者調查，大街小巷張貼的出租小廣告中由原來(lái)的一居室、兩居室變成了單身公寓或者單身房，也就是單間。而實(shí)際上，這類(lèi)房源大部分不是單套房源，而是將一套房源經(jīng)過(guò)改裝變成多套所謂的“單間”。

    美聯(lián)物業(yè)統計數據顯示，主要由中介公司與“房蟲(chóng)”構成的“二房東”數量比去年激增一倍。而北京市的流動(dòng)人口總量已達510萬(wàn)人，在這樣大的市場(chǎng)需求下，合租與二房東現象勢必愈演愈烈。

    美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)總監張大偉認為，一套房子多人合租，這種情況的擴大已經(jīng)影響到北京市租賃市場(chǎng)的成交量，成交量上不去，租金就會(huì )停止上漲甚至下跌。

    統計數據顯示，截止到今年10月，北京租賃市場(chǎng)均價(jià)則依然在2210元，這一均價(jià)甚至低于2008年。這也間接推動(dòng)了租售比上升，房產(chǎn)泡沫加大。

    高校周邊轉租熱 月收入趕超白領(lǐng)

    據了解，目前京城“二房東”比較活躍的區域主要在各高校周邊，以及回龍觀(guān)、通州等交通方便的城鐵沿線(xiàn)。

    這些“二房東”手里有多套租來(lái)的房產(chǎn)，然后分成單間租給學(xué)生或低收入的來(lái)京打工者，如人民大學(xué)周邊一套兩居室月租金本來(lái)是2500元，二房東租來(lái)后，分成三個(gè)單間，每間以1200元/月出租，其每年差價(jià)收益就有13200元，而這僅僅是一套房產(chǎn)的收益。

    據記者調查了解，二房東一般同時(shí)租五六套房子是常事，年收入七八萬(wàn)甚至十多萬(wàn)。

    而一些比“房蟲(chóng)”更加有經(jīng)濟實(shí)力的中介公司手中的房子就更多。超過(guò)140平方米的大戶(hù)型因為總價(jià)的原因成交量非常少，而這類(lèi)房源則是二房東的搶手貨，面積越大越容易分隔，同時(shí)大戶(hù)型的租金也相對便宜。

    算賬

    轉租收益3000元 須繳個(gè)稅440元

    在計算“二房東”個(gè)人所得稅時(shí)，應首先扣除財產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費；其次扣除個(gè)人向出租方支付租金；第三扣除由納稅人負擔的該出租財產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費用；最后減除稅法規定的費用扣除標準。

    即經(jīng)上述減除后，如果余額不足4000元，則減去800元，如果余額超過(guò)4000元，則減去20%。

    專(zhuān)家分析 

    加強監管是關(guān)鍵

    美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部經(jīng)理張大偉認為，國稅總局出臺的針對轉租房收益繳納個(gè)稅的規定，可以限制二房東的收益，減少二房東將房產(chǎn)轉租的情況，對于規范租賃市場(chǎng)，保障租戶(hù)的安全和維護社會(huì )治安有著(zhù)至關(guān)重要的作用。但是在執行方面也要嚴格監管。

    據記者了解，目前個(gè)人出租房產(chǎn)的業(yè)主大部分都不會(huì )主動(dòng)繳納個(gè)稅，除非有承租方要業(yè)主出具租房發(fā)票時(shí)，業(yè)主才會(huì )到地稅局繳稅�！按蠓繓|”繳稅都困難，“二房東”則更加無(wú)人監管。

    所以，政策是否能夠執行到位，后續相關(guān)的監管配套政策也是關(guān)鍵。