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　　將一部分經(jīng)適房房源調整為商品房或兩限房，以解決開(kāi)發(fā)企業(yè)的虧損問(wèn)題——本周，一則經(jīng)適房止虧方案公布的報道引發(fā)了輿論的軒然大波。建經(jīng)適房真的虧損嗎？止虧是否非得變商品房？開(kāi)了口子的經(jīng)適房政策會(huì )不會(huì )就此變味？針對輿論質(zhì)疑的焦點(diǎn)，記者展開(kāi)深度調查。

　　質(zhì)疑焦點(diǎn)一：建經(jīng)適房何來(lái)虧損？

　　此次方案調整涉及三個(gè)經(jīng)適房項目，分別是回龍觀(guān)文化居住區、翠城和朝陽(yáng)新城。這些項目都是上世紀90年代末北京確定開(kāi)發(fā)的經(jīng)適房，建設規模都很大，從80萬(wàn)至200多萬(wàn)平方米不等，因此開(kāi)發(fā)跨越的時(shí)間也長(cháng)。和眼下的房?jì)r(jià)比，它們當時(shí)的定價(jià)都很低，價(jià)格最高的朝陽(yáng)新城也僅有3310元/平方米。盡管10年來(lái)市場(chǎng)經(jīng)歷了很多變化和發(fā)展，但這些項目的售價(jià)由于是當初核定的，始終沒(méi)有改變。

　　“雖然銷(xiāo)售價(jià)格低，但是土地是政府劃撥的，出讓金免費，行政事業(yè)性費用也減半征收，企業(yè)何來(lái)虧損？”針對經(jīng)適房止虧方案提及的“開(kāi)發(fā)企業(yè)虧損”一說(shuō)，購房人趙先生在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示質(zhì)疑。

　　回應：拆遷成本困住開(kāi)發(fā)企業(yè)

　　面對質(zhì)疑，項目開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)人士向記者倒出苦水，“建筑材料的價(jià)格近些年上漲迅速，項目配套市政道路也是開(kāi)發(fā)單位墊資建設，因此開(kāi)發(fā)成本逐年遞增。最頭疼的是，雖然免交土地出讓金，但需要開(kāi)發(fā)商自行拆遷。當初一畝地二三十萬(wàn)就能拿下，現在二三百萬(wàn)都拿不下來(lái)�！�

　　記者從中介公司了解到，目前回龍觀(guān)地區的普通商品住宅新房?jì)r(jià)格在12000元至14000元/平方米之間，二手房市場(chǎng)價(jià)格在11000元/平方米左右。翠城所在的五方新區一手和二手商品住宅的價(jià)格分別在15000元/平方米和13000元/平方米左右。朝陽(yáng)新城則為14000元/平方米和12000元/平方米�！皡^域房?jì)r(jià)是區域地價(jià)的標桿，拆遷戶(hù)的要求瞄著(zhù)房?jì)r(jià)往上抬�！敝薪楣�司有關(guān)人士告訴記者。

　　記者發(fā)現，這三個(gè)經(jīng)適房項目從2006年就不再有新房源開(kāi)盤(pán)入市，而事實(shí)上，政府劃撥的用地并沒(méi)有開(kāi)發(fā)完。項目有關(guān)人士告訴記者，“朝陽(yáng)新城的虧損已高達十二三億，翠城也有數億虧空。成本和售價(jià)持續倒掛，這幾年基本已經(jīng)開(kāi)發(fā)不動(dòng)了�！�

　　質(zhì)疑焦點(diǎn)二：止虧非得變商品房？

　　據了解，目前回龍觀(guān)項目已完成調整商品房的立項核準。翠城、朝陽(yáng)新城項目完成虧損核定工作，調整方案也正在審核中。根據初步方案，朝陽(yáng)新城其中有40萬(wàn)平方米將改建限價(jià)房，預計售價(jià)在7000元至8000元/平方米之間。

　　“經(jīng)適房房源本來(lái)就緊張，再劃出一部分做商品房，哪還能買(mǎi)得到？企業(yè)止虧就非得變商品房嗎？”正在等待經(jīng)適房購買(mǎi)資格審核結果的王女士擔心地說(shuō)。

　　回應：通過(guò)新建經(jīng)適房彌補“房源損失”

　　市住建委相關(guān)負責人表示，這樣的調整并不會(huì )擠占經(jīng)適房房源，政府將通過(guò)新建經(jīng)適房來(lái)彌補。至于調整后這些商品房和限價(jià)房何時(shí)上市還要根據項目進(jìn)展決定。此外，調整的房屋套數、價(jià)格如何，也要經(jīng)有關(guān)部門(mén)評估確定。

　　另外，記者獲悉，涉及調整方案的僅是屬于“歷史遺留問(wèn)題”的這批老盤(pán)，今后新建經(jīng)適房的規模和開(kāi)發(fā)時(shí)間都將受到控制。即使是大面積的經(jīng)適房項目也會(huì )將其切割為小項目建設。而且無(wú)論是商品房還是保障房，都不再需要開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地一級開(kāi)發(fā)。

　　-業(yè)內觀(guān)點(diǎn)

　　“提價(jià)”優(yōu)于“變更”

　　“實(shí)際上，停止開(kāi)發(fā)企業(yè)的虧損未必非得依靠變商品房這種辦法�！敝袊�光大房地產(chǎn)地區公司副總經(jīng)理高劍認為，經(jīng)適房變商品房，即使依靠新增經(jīng)適房來(lái)彌補房源損失，也還是增加了供地負擔。相形之下更好的做法是“根據購房群體收入增長(cháng)的幅度以及通貨膨脹系數來(lái)調整經(jīng)適房的售價(jià)，并且對價(jià)格上浮的幅度進(jìn)行控制”。

　　北京市煒衡律師事務(wù)所律師莊清忠建議，“經(jīng)適房止虧方案”的出臺有待商榷�！案鼮楹侠淼某绦蚴�，政府經(jīng)嚴格審計，根據開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的上浮，在保證企業(yè)合理利潤、強化開(kāi)發(fā)速度和數量監管的前提下，每一至兩年重新估算各區域經(jīng)適房指導價(jià)格，公示后公布。對于尚未建設的經(jīng)適房改商品房，須進(jìn)行規劃變更，補交土地出讓金，重新審批。對于已建成經(jīng)適房而造成虧損的企業(yè)，經(jīng)嚴格審計，確認開(kāi)發(fā)商沒(méi)有違規虛報行為，在保證企業(yè)建設經(jīng)適房積極性前提下，用其他方式在其他項目上予以適當補償。對經(jīng)營(yíng)不善作虧的行為依法懲處�！�

　　【事件背景】

　　有關(guān)部門(mén)負責人日前在市人大會(huì )議上透露，回龍觀(guān)、翠城、朝陽(yáng)新城等經(jīng)濟適用住房項目因時(shí)間跨度長(cháng)、征地拆遷費用和材料價(jià)格提高等因素造成建設成本和銷(xiāo)售價(jià)格倒掛，導致項目虧損。市政府已決定通過(guò)將項目中的一部分調整為商品房等方式解決虧損問(wèn)題。

　　【新聞內存】

　　回龍觀(guān)文化居住區：由天鴻集團開(kāi)發(fā)�？偨ㄖ�面積80萬(wàn)平方米。最早2002年開(kāi)盤(pán)。售價(jià)2600元／平方米。

　　翠城：由北京住總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司開(kāi)發(fā)。位于五方新區，總建筑面積230萬(wàn)平方米。最早2002年開(kāi)盤(pán)。售價(jià)3180元/平方米。

　　朝陽(yáng)新城：由北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)。位于朝陽(yáng)區東壩�？偨ㄖ�面積170.9萬(wàn)平方米。最早2003年開(kāi)盤(pán)。售價(jià)3310元/平方米。

　　-新聞快評

　　質(zhì)疑聲映射的民眾訴求

　　本周經(jīng)適房止虧變商品房的方案見(jiàn)諸報端，一時(shí)間成為輿論焦點(diǎn)。本就緊巴巴的經(jīng)適房房源又要減少，這令民眾擔憂(yōu)萬(wàn)分。好在有關(guān)部門(mén)及時(shí)告知，將通過(guò)新增經(jīng)適房項目彌補，經(jīng)適房總量仍會(huì )保持平衡。

　　經(jīng)適房是我國房改政策的產(chǎn)物，旨在通過(guò)其低端的保護價(jià)格和建設規模的擴大，逐步解決中低收入人群的居住需求。近年來(lái)房?jì)r(jià)突飛猛進(jìn)，經(jīng)適房的需求更是與日俱增，不知多少人每天豎著(zhù)耳朵聽(tīng)，哪里又有經(jīng)適房可以申請。所以，經(jīng)適房的任何訊息都可能引發(fā)巨大的輿論關(guān)注，關(guān)于經(jīng)適房政策的任何微調甚至于微調的信號，都會(huì )讓其購買(mǎi)群體內心動(dòng)蕩不安。

　　“這次事件說(shuō)明經(jīng)適房的開(kāi)發(fā)和管理機制需要進(jìn)一步完善。首先，企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)適房虧損，說(shuō)明過(guò)去的剛性定價(jià)有不足之處，是否可以形成一個(gè)根據市場(chǎng)情況上下浮動(dòng)的定價(jià)機制；其次，政府并非不可以提供政策支持，但前提是公開(kāi)開(kāi)發(fā)成本和賬目，否則如何扶持、調整數量多少都缺乏精確性和說(shuō)服力�！敝性�地產(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰在談及此事時(shí)表達了上述觀(guān)點(diǎn)。

　　李文杰的觀(guān)點(diǎn)代表了不少業(yè)內人士的想法。價(jià)格早就根據成本和風(fēng)險估算進(jìn)行了核定，為什么開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )出現虧損？需要完善的除了開(kāi)發(fā)行為，還有定價(jià)機制。當然，任何一種新事物都需要有一個(gè)完善的過(guò)程，經(jīng)適房作為保障性住宅政策的重要環(huán)節，調整是必然的，民眾也是有耐心的。

　　令民眾不安和不解的，不是調整，也并非調整的方式，而是信息公示機制不被重視，不夠敞亮。支持國企是國家責任感的一個(gè)標志，企業(yè)虧損，政府理應伸出援手，房企開(kāi)發(fā)經(jīng)適房的積極性更值得鼓舞。在方案公布之前，政府做了很多工作，包括嚴格的審計和各種環(huán)節的審批。如果能夠讓公眾更多地了解政府在保障房機制構建上付出的良苦用心，而不是被動(dòng)接受一個(gè)調整方案，相信質(zhì)疑聲會(huì )少很多。（楊舒萌）