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　　北京華遠集團總裁任志強近日發(fā)表觀(guān)點(diǎn)，認為明年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定供不應求，“今年房地產(chǎn)投資的比例占全社會(huì )固定資產(chǎn)的20%左右，而以往是30%左右，今年少多了，這就意味著(zhù)明年上半年要沒(méi)房子賣(mài)了，供不應求的現象明顯�！�

　　明年樓市依然會(huì )供不應求嗎？這是否意味著(zhù)房?jì)r(jià)還得往上漲？南京的情況究竟怎樣呢？針對任志強的觀(guān)點(diǎn)，本期的《頭腦風(fēng)暴》邀請了恒成置業(yè)副總經(jīng)理徐磊和新聯(lián)廣房地產(chǎn)銷(xiāo)售有限公司策劃總監汪煜兩位嘉賓共同討論。

　　供不應求是有道理的

　　徐磊 恒成置業(yè)副總經(jīng)理

　　房地產(chǎn)作為國家和社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱帶動(dòng)了一大批關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，對經(jīng)濟復蘇的拉動(dòng)作用不言而喻，而就目前的形式看，雖然短期內某些區域仍會(huì )有些波動(dòng)，但持續走高的大勢不可改變。具體到明年的樓市，像2009年這樣房?jì)r(jià)、成交量等各項數據大幅度提升等強勁的回暖態(tài)勢或將變得“溫和”許多，但仍會(huì )保持上行趨勢。

　　近階段政府所拍賣(mài)的地塊中樓面地價(jià)相較去年都有大幅度提升，成本的上升伴著(zhù)“利潤最大化”的市場(chǎng)運行機制，這些首先就為后市房?jì)r(jià)的高漲埋下了伏筆，而即使現在房?jì)r(jià)相對較低的項目也會(huì )迅速提價(jià)，反過(guò)來(lái)給了“地王”以定價(jià)的信心，互相拉動(dòng)。

　　江寧今年銷(xiāo)售成績(jì)不錯，但從總體發(fā)展來(lái)看，江寧和全市其他區域相比還是“一步一個(gè)腳印”，相對平穩的。具體從小片區來(lái)說(shuō)，九龍湖的萬(wàn)科金域藍灣項目明年如果銷(xiāo)售勢必會(huì )有一個(gè)標桿的作用，品牌效應的拉動(dòng)將對周邊甚至更遠地區產(chǎn)生極大的影響，當然這首先表現在人們的心理預期上。而岔路口區域目前可開(kāi)發(fā)的住宅土地已經(jīng)很少，由于靠近鐵路南站，再加上地鐵南延、寧溧路的快速化改造等利好，這里將更好地“銜接”城中和江寧、主城和未來(lái)的南部新城等片區，成為集商業(yè)、辦公、物流、居住等為一體的綜合區域。

　　不同區域表現各不同

　　汪煜 新聯(lián)廣房地產(chǎn)銷(xiāo)售有限公司策劃總監

　　下半年各開(kāi)發(fā)公司開(kāi)工量的增加、政府推地速度的加快等等因素會(huì )大大緩解目前存在的一些區域的“房荒”問(wèn)題，但具體是否仍會(huì )供不應求就應當視相關(guān)區位而定。明年上半年樓市至少會(huì )維持現狀，通脹預期在近階段會(huì )一直存在，不過(guò)由于價(jià)格已在高位，更多可能會(huì )出現量跌價(jià)升的局面。

　　央企近期拿地“創(chuàng )造”出了多個(gè)“地王”，個(gè)人覺(jué)得并不一定是壞事。首先這些地塊多為儲備用地，真正形成上市規模需要3-5年的時(shí)間。而且具有國資背景的開(kāi)發(fā)企業(yè)并不會(huì )表現得如一般公司那樣迫切追逐最大的利潤空間，多數以走量為主，這些企業(yè)會(huì )比較注重在樓市中發(fā)揮更大的影響力，創(chuàng )造好的產(chǎn)品。這部分項目可以說(shuō)是政府純粹以政策調控市場(chǎng)的補充，對整個(gè)區域樓市的健康、繁榮、穩定發(fā)展都有重要意義。

　　個(gè)人覺(jué)得明年南京樓市“一小時(shí)都市圈”內的郊區樓盤(pán)將吸引更多購房者的“眼球”。如以北京溫榆河別墅板塊為目標的溧水板塊為例，寧杭二期的通車(chē)、傳統的山水資源優(yōu)勢等將使這里的別墅板塊大放異彩，我們所代理的世紀天城別墅項目現在每天都有十幾組的來(lái)訪(fǎng)量，巨大的投資市場(chǎng)使購房者看到了價(jià)值上升的空間，而此類(lèi)高端物業(yè)產(chǎn)品在2009年的熱銷(xiāo)也將給購房者更強的信心。

　　其他 觀(guān)點(diǎn)

　　資產(chǎn)泡沫下房?jì)r(jià)仍將上漲

　　我國下一階段仍將選用城市化來(lái)驅動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，目前只能讓貨幣進(jìn)行資產(chǎn)化，所以在這個(gè)過(guò)程中貨幣驅動(dòng)的經(jīng)濟增長(cháng)幾乎難以避免地帶來(lái)資產(chǎn)泡沫，這樣的資產(chǎn)泡沫表明房?jì)r(jià)會(huì )繼續上漲，從2009年1月起算，五年內房?jì)r(jià)可能將翻一番。

　　——國金證券首席經(jīng)濟學(xué)家 金巖石

　　房地產(chǎn)政策需要重大調整

　　當前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨著(zhù)一個(gè)重大問(wèn)題，即房地產(chǎn)政策的選擇。雖然我國城市化統計數據很高，但實(shí)際上是“城市擴大，市民增加有限”的狀況。同時(shí)，在市民增加很有限的時(shí)候，大城市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲得很驚人�！斑@就使得尚處于初期的加速期的我國城市化進(jìn)程出現了嚴重的不協(xié)調�！�

　　——著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家 華生

　　明年房地產(chǎn)仍景氣

　　預計2010年對房地產(chǎn)而言，是僅次于2009年、但比2007年好的景氣年份，會(huì )有相對溫和調整，但房地產(chǎn)對其他行業(yè)的拉動(dòng)作用是持平略有回落。中國經(jīng)濟增長(cháng)的三個(gè)因素很重要，即貨幣化、城市化和人口化，對個(gè)人來(lái)講，對樓市的態(tài)度夸張一點(diǎn)應為“買(mǎi)入買(mǎi)入再買(mǎi)入”。

　　——北師大金融研究中心主任 鐘偉