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　　話(huà)題背景 》》

　　一條有關(guān)限制單宗土地出讓面積的禁令，在今年歲末顯得格外搶眼。來(lái)自國土資源部的信息顯示，未來(lái)一線(xiàn)大城市的土地出讓中，單宗土地面積不得超過(guò)20萬(wàn)平方米，旨在抑制地王，調控房?jì)r(jià)。這條被業(yè)內稱(chēng)為“限地令”的政策，會(huì )給樓市帶來(lái)什么影響？

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　　能否限制地王出現？

　　晨報地產(chǎn)：近期，“限地令”細則的出臺，牽動(dòng)業(yè)內神經(jīng)。很多人認為，這條政策的出臺有利于抑制地王的出現，進(jìn)而抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)。各位對此怎么看？

　　沈殿連：限地令出臺后，的確有不少專(zhuān)家表示，這條政策會(huì )有力限制地王。不過(guò)在我看來(lái)，地王的概念，可能大家的理解并不一致。是土地出讓金總額高的能算作地王，還是樓面地價(jià)的單價(jià)高能算作地王？在我看來(lái)，這條限地令，肯定能限制前者，卻不能限制后者，而且從一定程度上講，有可能還會(huì )推高樓面地價(jià)的單價(jià)。至于房?jì)r(jià)，其構成與地價(jià)、建安成本、開(kāi)發(fā)商對利潤的追求等多方面有關(guān)，單獨限制一個(gè)方面，或是單獨抬高一個(gè)方面，對房?jì)r(jià)的影響都是有限的。

　　肖磊：我很贊同沈總的看法。實(shí)際上，在地產(chǎn)圈里，大家更看重的并不是總價(jià)的地王，而是單價(jià)的地王。這個(gè)道理和大戶(hù)型、小戶(hù)型一樣，大戶(hù)型總價(jià)高，但單價(jià)相對較低；小戶(hù)型總價(jià)較低，單價(jià)卻一般較高。把土地切割成小塊來(lái)出售，會(huì )引來(lái)更多的競爭者，這對地王的出現，我認為可能起到助推作用。實(shí)際上，很多大的地塊，開(kāi)發(fā)商在初期開(kāi)發(fā)時(shí)總會(huì )留下較大的升值空間，消費者也能得到實(shí)惠，但如果地塊過(guò)小，開(kāi)發(fā)周期變短，開(kāi)發(fā)商肯定希望在這段時(shí)間里做足利潤空間，反而會(huì )抬高價(jià)格。

　　萬(wàn)小強：我補充一點(diǎn)，從房?jì)r(jià)的角度看，我認為這個(gè)政策出臺可能引起很多連鎖反應，因為市場(chǎng)行情的不同，可能會(huì )有多種結果。一片土地上云集了眾多開(kāi)發(fā)商，如果市場(chǎng)行情一般，大家的競爭更激烈，產(chǎn)品線(xiàn)也就更完善，而競爭者的增多，可能會(huì )給購房人帶來(lái)實(shí)惠。但如果當時(shí)市場(chǎng)行情很好，大家也可能形成價(jià)格同盟，對消費者不利。

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　　中小房企獲得機會(huì )？

　　晨報地產(chǎn)：針對限地令，另一種看法是，小地塊總價(jià)低，門(mén)檻低，給中小開(kāi)發(fā)商創(chuàng )造了拿地的機會(huì )，他們可以與大企業(yè)一起參與土地資源的競爭？

　　肖磊：我覺(jué)得這種說(shuō)法可能有問(wèn)題。地塊劃小后，小開(kāi)發(fā)商拿地可能更艱難。因為原本把目光放在大地塊的大開(kāi)發(fā)商，只能把目標對準小地塊，而他們實(shí)力很強，可以用很高的價(jià)格來(lái)拿地，這樣一來(lái)，小開(kāi)發(fā)商的生存空間會(huì )進(jìn)一步壓縮。

　　沈殿連：我倒有不同看法。就像肖總剛才所說(shuō)的一樣，小地塊的開(kāi)發(fā)周期較短，前期房源和后期房源的價(jià)差不容易拉大，所以如果用高價(jià)拿地，并不見(jiàn)得會(huì )吸引大企業(yè)。因為拿地初期，大家都會(huì )對市場(chǎng)進(jìn)行評估，如果成本抬高，那么未來(lái)的銷(xiāo)售價(jià)格也必須相應提高才能保證利潤。對大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，利潤過(guò)低的項目，做起來(lái)自然興趣不大，但中小開(kāi)發(fā)商不一樣，他們可能更多地考慮生存問(wèn)題，只要有一定的利潤空間，就會(huì )入手。我認為競爭不會(huì )像大家想像的那么激烈，大家可能會(huì )更冷靜，首先充分考慮市場(chǎng)承受程度，才會(huì )下手拿地。

　　萬(wàn)小強：今后土地市場(chǎng)的競爭應該會(huì )更加激烈。如果真的把地塊劃小，每個(gè)地塊的競爭必然加劇。在地塊較大時(shí)，競爭對手少，大開(kāi)發(fā)商更多地把目光放在大地塊，目前的小地塊，則是中小開(kāi)發(fā)商更為關(guān)注。但今后如果只有小地塊，大家的積極性會(huì )被激發(fā)，一些位置較好的地塊，會(huì )吸引更多企業(yè)來(lái)參與競爭，這對中小房企來(lái)說(shuō)，不一定是機會(huì )。

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　　缺配套成執行瓶頸？　

　　晨報地產(chǎn)：限地令出臺后，我們也有幾個(gè)疑問(wèn)。除了限制土地出讓面積外，對大家更為關(guān)心的開(kāi)發(fā)周期，似乎還沒(méi)有更明確的說(shuō)法？

　　肖磊：你提的這個(gè)問(wèn)題，正是業(yè)內普遍的擔心，限地令暫時(shí)沒(méi)有配套的政策、解釋?zhuān)�如何執行，目前還很難說(shuō)。舉個(gè)例子，限地令規定一線(xiàn)城市單宗土地出讓不得超過(guò)20萬(wàn)平方米即300畝，這個(gè)300畝是根據什么標準來(lái)制定的？在主城核心區，能夠達到300畝規模的地塊幾乎很難見(jiàn)到，而在城市副中心、近郊、遠郊地區，300畝的限制，會(huì )不會(huì )太少了點(diǎn)？以前“70/90”政策出臺后沒(méi)多久，立刻有新的補充解釋出臺，這個(gè)政策目前看來(lái)還不夠詳盡。

　　萬(wàn)小強：對，一刀切式的規定300畝，可能有些問(wèn)題。比如說(shuō)，某個(gè)區域要建較大的城市綜合體項目，需要超過(guò)300畝的用地規模，這種情況又該如何處理？地塊劃小，有可能對城市的整體規劃產(chǎn)生影響。

　　沈殿連：的確如此。目前這個(gè)政策就像一道數學(xué)題，給出的條件太少，我們算不出答案，當然也可以說(shuō)，能夠算出無(wú)限的答案，個(gè)人感覺(jué)這個(gè)政策還不是很成熟，如果沒(méi)有具體的配套政策出臺，這個(gè)政策的作用有限。

　　萬(wàn)小強：近一步的配套政策沒(méi)有出臺之前，這個(gè)限地令的很多東西都不大明確。這次的調控與以往相比，還是有很大的不同，以往可能只是在戶(hù)型、利率等方面做文章，但這次直接涉及根本，在土地環(huán)節做出調控。我想，初衷一方面是想控制地王的出現———當然效果如何還有待市場(chǎng)驗證———另一方面，也是希望通過(guò)這樣的政策，打擊囤地。

　　沈殿連：打擊囤地也需要有相關(guān)政策。比如現在，沒(méi)有明確限制開(kāi)發(fā)周期，即便劃小了地塊，也不見(jiàn)得能打擊囤地。

　　肖磊：我認為，如果是想打擊囤地，不一定非要通過(guò)劃小土地面積來(lái)實(shí)現。在一些大的地塊，政府可以規定，每年的開(kāi)發(fā)面積必須達到一定標準，否則就處以懲罰，這樣也能達到目的，并不一定只是劃成小地塊。

　　萬(wàn)小強：所以配套政策的出臺是非常必要的。我想，政府可能是先拋出這么一個(gè)政策，試探一下市場(chǎng)的反應和效果，再根據情況的發(fā)展，出臺相關(guān)的配套政策。

　�。ㄖ貞c晨報記者 朱彥）