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　　主持人語(yǔ)

　　一年一度的中央經(jīng)濟工作會(huì )議召開(kāi)前夕，中央高層接連針對樓市表態(tài)，要抑制投機性購房。樓市泡沫不僅關(guān)系百姓住房問(wèn)題，也關(guān)系著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟的安全運行。

　　據新華社報道，國務(wù)院總理溫家寶上周六在上�？疾毂Ｕ闲宰》抗こ踢M(jìn)展情況時(shí)表示，要把保障性住房建設放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂(lè )業(yè)。同時(shí)，要抑制投機性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　這是今年以來(lái)，中央高層首度公開(kāi)對樓市中的投機性需求進(jìn)行表態(tài)。

　　在長(cháng)沙我們發(fā)現，對于房貸政策的收緊和接下來(lái)可能的變數，市民也表示出關(guān)注與擔憂(yōu)。長(cháng)沙多家銀行盡管沒(méi)有公開(kāi)承認收緊房貸，但內緊的做法已成主流，對于首套非普通住宅，基本都要求首付3成、利率8.5折，部分銀行甚至表示，這是最底線(xiàn)，能否享受該項優(yōu)惠還得看客戶(hù)信用狀況。那么，房貸政策真的收緊了嗎？如果是真，又將給長(cháng)沙樓市帶來(lái)怎樣的影響？大家對接下來(lái)的市場(chǎng)趨勢如何看？

　　本期嘉賓

　　(排名不分先后)

　　黃建敏 陽(yáng)光100國際新城營(yíng)銷(xiāo)總監

　　楊 楨 易居中國·克爾瑞長(cháng)沙機構總經(jīng)理

　　嚴 勛 木蓮花苑副總經(jīng)理

　　黃李軍 盛世華章?tīng)I銷(xiāo)總監

　　全翔榮 浩龍音樂(lè )界總經(jīng)理助理

　　李 明 新浪網(wǎng)友

　　二套房貸收緊，抑制投機趨勢明顯

　　黃李軍：二套房貸收緊是因為房?jì)r(jià)漲幅過(guò)高，國家要控制。房貸無(wú)非是兩個(gè)部分，一是首付；二是利率的調整。通過(guò)經(jīng)濟調控手段來(lái)導致一部分人的購買(mǎi)力受到了抑制，然后抑制整個(gè)消費市場(chǎng)，從而抑制房?jì)r(jià)。

　　購房的有三類(lèi)客戶(hù)，一類(lèi)是剛性需求客戶(hù)，二類(lèi)是改善型需求客戶(hù)，三是投資型需求客戶(hù)，而且更多的是剛性需求和改善型需求的人，這些人把房貸看得更加重要。

　　從長(cháng)遠來(lái)看，樓市肯定是一個(gè)逐步上揚的過(guò)程，一是通脹的需要，二是人口的增加。另外，還有農民要進(jìn)城，樓市長(cháng)期看好。二套房貸收緊短期內對樓市肯定會(huì )有影響，但從中長(cháng)期來(lái)看，影響不會(huì )很大。

　　黃建敏：我認為二套房貸收緊是央行抑制房貸的一種手段。二套房貸收緊對于多次置業(yè)的人來(lái)說(shuō)，是要加重其賦稅。國家要扶持個(gè)人能力上有欠缺的人能夠買(mǎi)到房子。

　　目前中央已經(jīng)定調，明年繼續采取積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。我的判斷是，明年開(kāi)春以后還是比較積極寬松的信貸政策，貸款利率應該保持不變，至少明年上半年是這樣。我對明年的預期相對謹慎樂(lè )觀(guān)。

　　全翔榮：11月27日，中央2010年度經(jīng)濟工作會(huì )議的前期準備會(huì )議中提到：“保持宏觀(guān)經(jīng)濟的延續性和穩定性，繼續實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，進(jìn)一步有效應對國際金融危機的沖擊和鞏固經(jīng)濟回升的基礎�！�

　　從這個(gè)風(fēng)向標可以看出，這是在鼓勵首次置業(yè)的需求，保護二次改善型置業(yè)需求。從另外一個(gè)方面來(lái)講，二套房貸收緊是抑制投資性需求，這是我個(gè)人對2010年樓市的預測。

　　從政策來(lái)看，首次置業(yè)的人群還將享受?chē)�家拉�?dòng)內需的政策。對于改善型需求的消費者來(lái)講，2010年對改善型需求的相關(guān)條款和執行標準可能會(huì )進(jìn)一步明確化；對于投資型需求給予限制，如果說(shuō)二套房實(shí)行1.1倍利率的話(huà)，對于投資人群來(lái)講無(wú)疑是首付比例提高，月供也會(huì )相應有所提高，肯定會(huì )抑制投資和投機人群的需求。

　　楊楨：國家的優(yōu)惠利率政策從初衷來(lái)看，是保證首次置業(yè)的群體。但是，從全國市場(chǎng)來(lái)看，一些投資型需求已經(jīng)進(jìn)入到這個(gè)市場(chǎng)，已經(jīng)違背了這個(gè)初衷。

　　對于二套房貸收緊，國家應該不會(huì )采取“一刀切”，會(huì )維持7折利率，同時(shí)對投資型需求在貸款利率上加以限制。目前，從宏觀(guān)經(jīng)濟來(lái)看，企穩回升的趨勢基本上可以確定，但回升的基礎尚不牢固，在這個(gè)時(shí)候，如果國家急速地采取信貸收緊政策的話(huà)，將會(huì )打擊這個(gè)脆弱市場(chǎng)的需求，也會(huì )影響到宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)的速度和經(jīng)濟復蘇。

　　從長(cháng)沙的市場(chǎng)情況來(lái)看，二套房貸收緊的影響應該不會(huì )太大，長(cháng)沙的投資型需求不是很多，包括大別墅目前都是自住型的需求。

　　嚴勛：長(cháng)沙的二套房貸是否會(huì )收緊？會(huì )。因為現在投資客開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)，房?jì)r(jià)開(kāi)始上漲。2007年樓市為什么會(huì )崩盤(pán)？就是因為投資客將股市的錢(qián)投資到樓市里來(lái)，導致房?jì)r(jià)大幅度上升，也導致了民生的不穩定。二套房貸收緊主要是打擊投資型人群的需求，維護市場(chǎng)的穩定。

　　今年的量大部分是剛性需求和改善型需求，房?jì)r(jià)真正起暖回升是從貨幣補貼發(fā)下來(lái)的階段開(kāi)始的，到現在量差不多放完了，國家的政策也要打擊投資，讓房地產(chǎn)業(yè)穩步向上發(fā)展。國家的政策預計兩年內都要穩定實(shí)現保八，明年的經(jīng)濟走勢與房貸會(huì )有直接關(guān)系。

　　謹慎樂(lè )觀(guān)，長(cháng)沙房?jì)r(jià)近期難以下降

　　李明：作為消費者最關(guān)心的就是價(jià)格，在一定的經(jīng)濟條件下盡量改善自己的居住條件，但這與收入又是矛盾的。因此，消費者最關(guān)心的是：房?jì)r(jià)到底會(huì )不會(huì )降？

　　黃建敏：長(cháng)沙12月將對基礎地價(jià)全部重調，肯定是往上調，地價(jià)貴了，地王又不斷，房?jì)r(jià)還會(huì )越來(lái)越便宜嗎？肯定不會(huì )。任何開(kāi)發(fā)商拿了地都是精耕細作的，都想把品質(zhì)做得比周邊在賣(mài)的房子好，房?jì)r(jià)肯定不會(huì )降的。

　　黃李軍：我們來(lái)判斷一下房?jì)r(jià)會(huì )跌還是會(huì )漲，二套房貸對此有沒(méi)有影響？要看國家的經(jīng)濟預期如何。我認為是謹慎樂(lè )觀(guān)。國家通過(guò)政策給大家一個(gè)信號，給開(kāi)發(fā)商，給市民，給首次置業(yè)者信心，房?jì)r(jià)會(huì )漲，但漲得可能不會(huì )那么快，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì )按照市場(chǎng)狀況來(lái)定房?jì)r(jià)。

　　李明：房?jì)r(jià)從長(cháng)遠來(lái)說(shuō)不可能降，只可能漲。但是，我認為漲是有一個(gè)度的，不管是剛性需求者還是改善型需求者，他們的經(jīng)濟實(shí)力是有限的，當超出了預期的話(huà)，他們只能是觀(guān)望。我還是那句話(huà)，作為消費者，更關(guān)心的是結果，而不關(guān)心道理。對于自住客戶(hù)來(lái)講，價(jià)格是非常敏感的。

　　黃李軍：如果明年沒(méi)有大的經(jīng)濟風(fēng)暴的話(huà)，我想明年底房?jì)r(jià)應該會(huì )升不少。

　　全翔榮：站在我個(gè)人的角度講，不希望房?jì)r(jià)起落太大，對市場(chǎng)不好。

　　黃建敏：我們也希望不要漲得太高，單價(jià)太高不好賣(mài)。

　　關(guān)注城市運營(yíng)，好地段還是可以出手

　　主持人：目前，長(cháng)沙的房?jì)r(jià)比較低。如果二套房貸收緊的話(huà)，讓在座的各位二次置業(yè)，你們將會(huì )選擇哪里？你們認為現在長(cháng)沙市區的理想地段在哪里？

　　嚴勛：長(cháng)沙現在的利好區域是地鐵口岸、五一廣場(chǎng)，投資小戶(hù)型、新公寓。在長(cháng)沙投資房地產(chǎn)的收益還算高的。

　　黃建敏：我只買(mǎi)兩種房子。中心地段的小戶(hù)型肯定買(mǎi)，對長(cháng)沙而言，長(cháng)沙是一個(gè)多中心的區域，像五一廣場(chǎng)、侯家塘、東塘等這些地方的小戶(hù)型可以買(mǎi)；高品質(zhì)的大戶(hù)型、洋房可以買(mǎi)。

　　黃李軍：我買(mǎi)房首先需要一個(gè)大社區，社區環(huán)境要好；二是交通要方便，周邊要有地鐵物業(yè)；三是購物比較方便，周邊有大型超市等。這種房子將來(lái)的升值空間也比較大。如果投資的話(huà)，我比較傾向于市中心的小戶(hù)型，不是為了出租，而是為了倒騰出去。還有，地鐵口岸、過(guò)江隧道站口附近等地方現在是價(jià)格洼地，可以考慮。

　　小戶(hù)型我看中的是江邊正在拆遷的區域，即使價(jià)格到了7000元/平方米也會(huì )下手。而商鋪，像東塘、侯家塘、地鐵口岸附近的都可以下手。

　　全翔榮：如果是居住的話(huà)，我選擇河西；如果是投資的話(huà)，我選擇東方銀座附近，在遠大路。另外，侯家塘也是未來(lái)配套非常齊備的，加上政府的商務(wù)圈規劃，侯家塘發(fā)展的潛力比較大。還有，五一商圈也非常棒。

　　李明：如果是自住的話(huà)，我認為居住環(huán)境是首選，我對區域要求不高，只是要求交通便利，配套設施比較好。我和朋友都對小戶(hù)型感興趣，但長(cháng)沙的小戶(hù)型現在有點(diǎn)跳價(jià)，看了幾個(gè)要么沒(méi)貨，要么價(jià)格太離譜。

　　楊楨：我投資的話(huà)可能會(huì )買(mǎi)在武廣新城沿線(xiàn)。