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　　僅憑個(gè)人一己之力，便將幾千萬(wàn)、幾億，甚至幾十億元的土地收于囊中，這在常人看來(lái)如同癡人說(shuō)夢(mèng)，錢(qián)生輝卻不以為然。眼下，由其創(chuàng )立的國內首家“個(gè)人拍地俱樂(lè )部”，把從前只會(huì )把大把鈔票扔進(jìn)樓市的炒房一族，改造成一群募資拿地、開(kāi)發(fā)建房的投資者。

　　昨天傍晚，在位于徐家匯天鑰橋路、南丹路的一幢商務(wù)樓里，錢(qián)生輝接受了記者的專(zhuān)訪(fǎng)。在談到“拍地族”的入會(huì )門(mén)檻時(shí)，錢(qián)生輝毫不避諱地開(kāi)價(jià)——至少100萬(wàn)元。對于錢(qián)生輝及其20名拍地會(huì )員拿地、建房的狂想，滬上房產(chǎn)專(zhuān)家坦言，這基本只是個(gè)夢(mèng)。

　　創(chuàng )辦初衷：用炒房的錢(qián)拿地

　　由錢(qián)生輝發(fā)起的“個(gè)人拍地俱樂(lè )部”剛剛才在上海掛牌成立。這一機構旨在募資拍地、開(kāi)發(fā)建房，其最終目的，如同錢(qián)生輝個(gè)人的名字一樣，就是讓來(lái)自個(gè)人投資者的私募資金，在經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)項目的一整輪開(kāi)發(fā)、流轉之后，更加值錢(qián)，更加熠熠“生輝”。

　　“市場(chǎng)中有那么多投資者在炒房，何不把他們的投資需求梳理一下，將炒房用的資金集合起來(lái)，共同拿地塊、造項目呢？ ”在錢(qián)生輝看來(lái)，房?jì)r(jià)之所以不斷飚高，除土地價(jià)格因供求失衡不斷高漲，更主要的原因，在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求得不到有效疏導。

　　“個(gè)人炒房的錢(qián)動(dòng)輒上百萬(wàn)，甚至上千萬(wàn)，如果用這些錢(qián)去拿地、開(kāi)發(fā)項目，并不是沒(méi)有可能的。 ”錢(qián)生輝名下的房地產(chǎn)投資咨詢(xún)公司，過(guò)去就有一批購房的會(huì )員。當得知其要組建“個(gè)人拍地俱樂(lè )部”，這些曾經(jīng)的炒房一族被吸納入會(huì )，成為買(mǎi)地的投資者。

　　入會(huì )門(mén)檻：百萬(wàn)資金“打底”

　　事實(shí)上，錢(qián)生輝所謂“個(gè)人拍地俱樂(lè )部”，更多像是一種私募。根據不同的地塊、不同的項目，由專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資咨詢(xún)公司出具可行性報告，向個(gè)人募集資金，在土地市場(chǎng)上拿地，隨后成立專(zhuān)門(mén)的項目公司，著(zhù)手整個(gè)房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)、建設、銷(xiāo)售等。錢(qián)生輝在接受采訪(fǎng)時(shí)特別強調，他發(fā)起的這個(gè)“個(gè)人拍地俱樂(lè )部”，最根本的目的，是要把類(lèi)似于土地這種“原材料”掌握在手中，“跟炒房比起來(lái)，拿地的‘水分’要少很多。 ”

　　錢(qián)生輝私下透露，截至目前，首批入會(huì )的會(huì )員雖然不到20個(gè)，但都表達了想要進(jìn)軍土地市場(chǎng)的迫切愿望。他們中大多數是企業(yè)的老板、高管。投資購房，曾是他們共同的愛(ài)好，如今的募資拿地，又成為這群投資客的新興趣和新愛(ài)好。

　　“‘俱樂(lè )部’今后是否會(huì )重點(diǎn)吸納像溫州炒房團那樣資金實(shí)力雄厚的浙商，甚至是山西的‘煤老板’？ ”在回答記者的上述問(wèn)題時(shí)，錢(qián)生輝笑了，甚至毫不避諱地談起入會(huì )“門(mén)檻”來(lái)：“不排除有這樣的可能。我想每名會(huì )員至少該有100萬(wàn)元的資金‘打底’吧！ ”

　　事實(shí)上，放眼當下的地價(jià)，特別是在上海，一些熱門(mén)的住宅地塊動(dòng)輒上億、數十億，房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)這出“有錢(qián)人的游戲”，若個(gè)人沒(méi)有動(dòng)輒千萬(wàn)的身價(jià)，就算再怎么形成合力，在與那些擁有雄厚實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同臺競爭、競價(jià)時(shí)，根本“玩不轉”。

　　開(kāi)發(fā)方向：定位中低價(jià)商品房

　　在發(fā)起組建“個(gè)人拍地俱樂(lè )部”之初，錢(qián)生輝便將這一新型募資拿地模式在日后的主要發(fā)展方向，定位于中低價(jià)商品房的開(kāi)發(fā)建設上。在其看來(lái)，這一塊房源的稀缺，直接導致目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上眾多“夾心層”的存在，即那些買(mǎi)不起大房型、又達不到政府所規定的保障性住房標準的群體。

　　據悉，上海的郊縣以及長(cháng)三角的一些二、三線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)，將是“個(gè)人拍地俱樂(lè )部”首個(gè)進(jìn)軍的目標。錢(qián)生輝坦言，上海的地價(jià)，尤其是市中心區域，已經(jīng)非常高，僅憑幾個(gè)人、幾十個(gè)人的投資，無(wú)法拿到一些價(jià)格昂貴的高端、熱點(diǎn)地塊的�；�于中低價(jià)房的項目開(kāi)發(fā)定位，“俱樂(lè )部”在拿地伊始既要做好項目可行性分析，又要千方百計地籌措拿地資金，不斷充實(shí)自己的資金體量，再綜合考量該出手怎樣的地價(jià)、開(kāi)發(fā)怎樣的項目。

　　而對于房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的周期，錢(qián)生輝給出了一個(gè)有些理想化的時(shí)間——1年。盡管只是“紙上談兵”，但錢(qián)生輝的這一表態(tài)，不免讓人將這樣一種決絕，與當下部分開(kāi)發(fā)商“囤地”、“捂盤(pán)”、“惜售”的“小家子氣”對比起來(lái)。

　　囤地嫌疑：從“炒房”到“炒地”

　　在聽(tīng)聞?dòng)腥艘�募資拿地時(shí)，大多數業(yè)內人士的第一反應便是，這群人要從“炒房”轉向“炒地”，從空置商品房轉向囤積土地，以求既得利益的最大化。近些年，延遲項目啟動(dòng)的時(shí)間，拖長(cháng)項目開(kāi)發(fā)的周期，已成為不少開(kāi)發(fā)商的慣用招數。實(shí)踐中，“捂地”所獲得的市場(chǎng)利益要遠遠大于“捂盤(pán)”，違規“囤地”現象在國內一線(xiàn)城市比比皆是。

　　錢(qián)生輝及其帶有濃重投資色彩的“會(huì )員”們，是否也是看到了“囤地”能夠讓錢(qián)來(lái)得更快、更多一些呢？錢(qián)生輝信誓旦旦地回答：“否！ ”他解釋說(shuō)，“個(gè)人拍地俱樂(lè )部”盡管從表面上看，像是把買(mǎi)房投資，轉為了一種買(mǎi)地投資，但事實(shí)上，整個(gè)房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)，都需要后期資金的投入。

　　“不捂地、不捂盤(pán)”，把大量用于炒房的個(gè)人資金，轉化為拿地拍地、項目開(kāi)發(fā)的資金，造出更多的房子增加市場(chǎng)供應量，以期在最大限度上實(shí)現募集資金的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，既是錢(qián)生輝自己給出的承諾，更是眾多愿意自掏腰包 “砸錢(qián)”的投資者們共同的期許。

　　專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)

　　個(gè)人開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，難

　　“靠募資拍地建房，這在國內基本上還只是個(gè)夢(mèng)�！睂τ阱X(qián)生輝發(fā)起的“個(gè)人拍地俱樂(lè )部”，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究部部長(cháng)楊紅旭并不看好。

　　楊紅旭表示，部分房地產(chǎn)企業(yè)“囤地”帶來(lái)的高利潤，導致追逐利潤的其它行業(yè)資本進(jìn)軍土地市場(chǎng)。盡管 “囤地”的投資利潤遠高于“炒房”，但其中風(fēng)險也不容忽視。個(gè)人購地后，很難再轉讓給其它企業(yè)和個(gè)人，土地開(kāi)發(fā)對于個(gè)人來(lái)說(shuō)難度太大�！盁o(wú)論是募資還是拿地或是建房，各個(gè)環(huán)節都無(wú)法有效控制，且現有的個(gè)人征信體制尚不完善，都會(huì )使具體操作中出現很多問(wèn)題�！睏罴t旭甚至認為，“個(gè)人拍地俱樂(lè )部”很快就會(huì )煙消云散。

　　滬上房地產(chǎn)分析師薛建雄認為，一些中小城市確實(shí)有私人老板買(mǎi)地，再以入股的方式進(jìn)行后續開(kāi)發(fā)�！暗�以合資的形式拿地建房，存在很大問(wèn)題。 ”薛建雄質(zhì)疑，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)流程相當復雜且周期長(cháng)，這之中任何一個(gè)環(huán)節都存在巨大風(fēng)險，對于“個(gè)人拍地俱樂(lè )部”這樣的私募方式，如何規避、監管其中的風(fēng)險，確保投資者資金始終處于安全狀態(tài)，值得深思。