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　　臨近年末，房?jì)r(jià)剎不住車(chē)，仍一路高歌猛進(jìn)。根據中國房地產(chǎn)研究機構中國指數研究院的最新報告，截至今年10月，北京市的平均房?jì)r(jià)已達到每平方米16057元，比1月份時(shí)10403元的平均價(jià)漲了54%。在上海,10月份的平均住房?jì)r(jià)格為16954元，自1月份以來(lái)上漲了22%。而江蘇省內樓市“標桿價(jià)”已經(jīng)沖到了55000元／平方米。然而，這是懸在高空的房?jì)r(jià)，因為投資乃至投機的購房行為已漸趨普遍。

　　按照業(yè)內的通常說(shuō)法，一個(gè)投資比例15%左右的市場(chǎng)是較為健康的，當投資比例超過(guò)30%，就應引起警惕，而現在不少樓盤(pán)已跨越50%的投資“紅線(xiàn)”，這不能不讓人憂(yōu)慮：一個(gè)充滿(mǎn)投資與炒作意味的市場(chǎng)能走多遠？

　　時(shí)下，手中有一點(diǎn)閑錢(qián)的市民已經(jīng)不再將錢(qián)存入銀行獲取少得可憐的利息作為首選的投資項目。伴隨著(zhù)房?jì)r(jià)漲勢一浪高于一浪，很多投資者對于投資房產(chǎn)產(chǎn)生濃厚的興趣，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理更是催人出手，投資房地產(chǎn)正成為許多投資者十分看好的投資渠道。

　　隨著(zhù)福利分房政策的終結，農民進(jìn)城人數急劇增加，進(jìn)一步促使城市商品房需求出現“井噴”行情。1998年以來(lái)，在國內許多城市無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購房者，都沐浴在房市價(jià)格急劇攀升的一浪高于一浪的“幸福時(shí)光”之中，真切地感受著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)流金淌銀般的“財富效應”。與股市上資產(chǎn)急劇“縮水”形成鮮明對比，房地產(chǎn)價(jià)格卻一路攀高，從而極大增強了人們投資房產(chǎn)的信心。在許多人眼里，投資房地產(chǎn)是一樁“只賺不賠”的買(mǎi)賣(mài)，很多人不惜舉債投資于房市。炒房者慣用的手法無(wú)外乎有兩種，或是在樓盤(pán)內部認購時(shí)定好房子，在正式簽訂購房合同之前再將房子轉手倒賣(mài)，從中賺取差價(jià)；或是先“吃下”一套至數套有“升值潛力”的房子，待房?jì)r(jià)上升后再拋出去，從中獲取溢價(jià)款。值得關(guān)注的是，與樓市日趨火爆景象相比，在不少城市房屋租賃市場(chǎng)卻出現急劇下滑的趨勢。如滬上的房屋租賃價(jià)格平均跌幅已高達30%~50%，尤其是高價(jià)房的租金，跌勢更為明顯。租金下跌意味著(zhù)投資回報縮水，回報縮水便會(huì )影響到投資性購房的需求，而此類(lèi)需求的抑制，又會(huì )促使市場(chǎng)拋盤(pán)套現，抽離資金。

　　從經(jīng)濟規律來(lái)看，投資的回報率越高，風(fēng)險也就越大，房地產(chǎn)業(yè)也莫過(guò)如此。由于房產(chǎn)投資者并不是真正意義的居住者和使用者，他們購房之后，房屋仍停留在流通階段，成為無(wú)法統計的空置房。在這種情況下，高房?jì)r(jià)并不是“真實(shí)需求”的實(shí)際反映，大量投機性購房，會(huì )放大虛擬需求傳遞給人一種虛假的需求訊息。房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)出現的高位放量增長(cháng)，過(guò)度投資，結構失衡等現象，使得一些有識之士憂(yōu)心忡忡。目前，百姓手中的儲蓄存款余額近20萬(wàn)億元人民幣，而金融機構貸出的房地產(chǎn)貸款卻已達8萬(wàn)多億元，在整個(gè)國民財富中出現超分配態(tài)勢。而社會(huì )資金過(guò)度集中在房地產(chǎn)業(yè)這種暴利性行業(yè)之中，不僅加劇房地產(chǎn)業(yè)自身的結構性矛盾，而且也使整個(gè)經(jīng)濟運行的平衡被打破，從而蘊積著(zhù)極大的系統風(fēng)險�？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的同時(shí)，過(guò)度投資也會(huì )帶來(lái)過(guò)度消費和過(guò)度投機，無(wú)疑會(huì )對正常的消費比例和產(chǎn)業(yè)結構帶來(lái)負面沖擊。

　　20世紀80年代，日本經(jīng)濟呈現出高速增長(cháng)的態(tài)勢，大量社會(huì )資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，當時(shí)許多日本人天真地認為，日本國土狹窄，資源貧乏，人口密集，房?jì)r(jià)只升不降，許多日本人都熱衷于炒房地產(chǎn)。面對火火紅紅的房地產(chǎn)業(yè)，日本政府和金融管理當局聽(tīng)之任之，等閑視之，結果因經(jīng)濟結構調整，導致房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，銀行和房地產(chǎn)商大批破產(chǎn)，大量房產(chǎn)投資者淪為負債一族。日本經(jīng)濟從此跌入低谷，復蘇艱難，停滯不前。日本經(jīng)歷這場(chǎng)房市“泡沫”的浩劫后，從一個(gè)發(fā)展勢頭最猛的發(fā)達國家退化為景氣狀況最差的發(fā)達國家，房市風(fēng)險在這個(gè)國家真正演變?yōu)橐环N國家風(fēng)險的教訓，讓人刻骨銘心。

　　因此，從國內外經(jīng)驗來(lái)看，一個(gè)城市的房市應該是一個(gè)以當地居民為主導消費群體的市場(chǎng)，當地市民消費特性塑造著(zhù)當地房地產(chǎn)業(yè)的個(gè)性特征。而過(guò)度性投機，無(wú)節制投資于房市，就會(huì )加大房市“泡沫”破滅的幾率。20世紀90年代國內海南、廣西等地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現的泡沫危機就是前車(chē)之鑒。

　　房地產(chǎn)業(yè)“一半是海水，一半是火焰”的特性已經(jīng)初現端倪，一旦風(fēng)險顯現必將殃及金融安全。如果越來(lái)越多的商品房并未真正進(jìn)入“消費領(lǐng)域”，而是作為投資者獲利的載體，其高“空置率”無(wú)疑會(huì )導致房?jì)r(jià)越來(lái)越高。虛擬需求的不斷放大，實(shí)質(zhì)供應又在不斷增加，兩者疊加，極易形成“泡沫”。同時(shí)，房市作為一個(gè)完全依賴(lài)于資金推動(dòng)的市場(chǎng)，一旦資金投入乏力，就猶如人之失血，出現疲軟性調整也是理所當然。加之相當一部分房產(chǎn)投資者無(wú)視規則，過(guò)度投機，必然會(huì )使房市風(fēng)險暴露無(wú)遺。無(wú)論是已經(jīng)折戟沉沙于房市的“賭命富豪”楊斌、“神秘富豪”仰融，還是“地產(chǎn)富豪”錢(qián)永偉、“上海首富”周正毅，房地產(chǎn)業(yè)的巨富商賈們在崩盤(pán)性毀滅的同時(shí)，還會(huì )將巨量的金融資產(chǎn)化為烏有。

　　筆者認為，當前日漸火紅的投資性購房理應引起政府和全社會(huì )的關(guān)注，經(jīng)驗表明，投資性購房應該控制在20%以下，否則，過(guò)度的投機性“炒房”將有可能進(jìn)一步放大房市風(fēng)險，演變成一個(gè)積重難返的惡性循環(huán)。 (赤天)