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　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議后，業(yè)界對于明年的房地產(chǎn)政策樂(lè )觀(guān)一片。筆者認為，其影響是中性略偏好，如果業(yè)界、尤其是開(kāi)發(fā)商和二手房賣(mài)家誤讀或有意夸大其利好，對于明年樓市的健康發(fā)展，肯定不是什么好事。

　　不妨先分析一下中央經(jīng)濟工作會(huì )議。在宏觀(guān)政策方面，今年的定調與去年基本相同，都是保持經(jīng)濟平穩較快發(fā)展，并實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。不同之處在于，今年提出“根據新形勢新情況著(zhù)力提高政策的針對性和靈活性”，實(shí)際上，這是為明年政策小幅調整埋下伏筆，如果經(jīng)濟增長(cháng)偏快，出現過(guò)熱苗頭，刺激政策將會(huì )陸續退出。

　　在房地產(chǎn)政策方面，今年會(huì )議的指導方針是“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農村危房改造支持力度”。去年會(huì )議的提法是“要把滿(mǎn)足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結合起來(lái)，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買(mǎi)自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內需中的積極作用�！�

　　這條比較關(guān)鍵，表明中央并沒(méi)改變2008年10月出臺的房產(chǎn)優(yōu)惠政策的指導思想，由此基本可以判斷，中央和地方出臺的大部分房產(chǎn)優(yōu)惠政策，都不會(huì )改變，尤其是針對“居民自住和改善性購房需求”的。也就是說(shuō)，近兩個(gè)月，上述兩類(lèi)需求根本不必急吼吼地惶恐入市。12月9日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議已經(jīng)明確：“個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實(shí)施�！�

　　大體來(lái)說(shuō),上述政策面偏暖。然而，如果僅憑此就讓業(yè)界對明年政策和市場(chǎng)高枕無(wú)憂(yōu)，未免過(guò)于樂(lè )觀(guān)。我們還需詳察三點(diǎn)：

　　第一，去年中央經(jīng)濟工作會(huì )中，有兩處明確 “要發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用”，今年卻未提及。這說(shuō)明，經(jīng)歷了去年底今年初最嚴峻的考驗后，今年經(jīng)濟“保八”無(wú)憂(yōu)，明年只要鞏固戰果即可，經(jīng)濟增長(cháng)對房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)度和期望值明顯降低。

　　第二，中央對高房?jì)r(jià)一直都在關(guān)注。去年下半年至今年，調控文件和政府高層談及高房?jì)r(jià)的聲音明顯減少，但這并不意味著(zhù)中央已不再關(guān)心此事，只是在尋求穩定房?jì)r(jià)的更好路徑。2004年-2007年，房?jì)r(jià)一直是房地產(chǎn)調控的重要目標，今年房?jì)r(jià)又創(chuàng )歷史新高，決策層不可能熟視無(wú)睹。

　　大家需要特別重視兩個(gè)相同的信號。一是11月底溫家寶總理在上海視察時(shí)表態(tài)“抑制投機性購房”；二是12月9日國家發(fā)展改革委主任張平表示，“我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應，抑制投機性購房�！边@些表明，打壓投機、穩定房?jì)r(jià)，將是明年樓市調控的一條“隱線(xiàn)”，這是相對于繼續支持自住需求的“顯線(xiàn)”而言的。

　　反觀(guān)近日取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的舉動(dòng)，實(shí)際上同樣出于抑制樓市投機的目的。道理很簡(jiǎn)單，購房后不滿(mǎn)兩年就急忙轉售，這類(lèi)業(yè)主絕大部分都屬于投資或投機客。去年市場(chǎng)低迷時(shí)政策寬以待之，如今恢復原有的較高稅率，政府調控態(tài)度的轉變顯而易見(jiàn)。

　　那么，明年會(huì )否還有新措施出臺？這要看市場(chǎng)如何演變，如果明年房?jì)r(jià)繼續今年的瘋漲，則必然出臺打壓投機的新政。11月全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲1.2%,同比上漲5.7%，雙雙創(chuàng )下今年最高月度漲幅；商品房銷(xiāo)售量亦比10月增長(cháng)近11%�？戳�?jì)r(jià)勢頭，比“金九銀十”還要猛。但筆者更傾向地認為，這是10月下旬以來(lái)購房者受“年底政策優(yōu)惠終止”的謊言脅迫入市的結果。

　　現在謊言已破，因此，筆者認為，12月，全國商品房成交量和房?jì)r(jià)環(huán)比增幅將重新回落；明年一季度，估計市場(chǎng)將有所降溫，畢竟屬于傳統淡季；二季度將會(huì )重新上升，如果重現今年二季度牛市，且延至三季度，則5月-7月是新政最有可能出臺的時(shí)間窗口。不過(guò)，假如明年市場(chǎng)走勢平穩，則不會(huì )追加新政了。

　　第三，明年房地產(chǎn)資金面必定比今年緊。無(wú)論股市，還是樓市，皆受資金面的重大影響，明年信貸量和M2增幅皆會(huì )明顯下降。近日銀監會(huì )已要求各大商業(yè)銀行對當前面臨的六大風(fēng)險進(jìn)行全面自查，其中與房地產(chǎn)相關(guān)的有兩項：房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險、個(gè)人貸款違規流入資本市場(chǎng)風(fēng)險和流動(dòng)性風(fēng)險。迪拜外債危機和希臘信用危機，皆警示了資產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險的“恐怖性”。隨著(zhù)明年我國通貨膨脹的顯形，以及資產(chǎn)價(jià)格的高漲，年中或將有緊縮政策出臺，尤其是“二套房貸政策”只會(huì )越來(lái)越緊。(上海易居房地產(chǎn)研究院 綜合研究部部長(cháng) 楊紅旭)