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　　房地產(chǎn)優(yōu)惠政策去向的“靴子”終于落地。對此，市場(chǎng)爭論各方期待已久。

　　“隨著(zhù)政策到期，優(yōu)惠政策局部退出合情合理�！眹�信證券房地產(chǎn)分析師區瑞明接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。

　　去年12月17日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議研究決定，將個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由原來(lái)的5年改為2年，執行期由2009年1月1日至12月31日。隨著(zhù)今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)由回暖、活躍到部分過(guò)熱，最近幾個(gè)月，這一優(yōu)惠政策是否會(huì )延續的爭論漸趨白熱化。

　　區瑞明告訴記者，經(jīng)過(guò)一年優(yōu)惠政策的執行，房地產(chǎn)一、二級交易市場(chǎng)回暖明顯，近期部分城市二手房銷(xiāo)量還創(chuàng )歷史新高，政策目的已經(jīng)基本達到，因此沒(méi)有繼續持續的必要。同時(shí)，在寬松政策的呵護下，部分城市已經(jīng)出現房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題，如果繼續保持寬松的刺激政策將容易催生房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，但與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資復蘇尚不穩固，優(yōu)惠政策過(guò)早“全面”退出又可能造成房地產(chǎn)投資的再次衰退。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)今年以來(lái)尤其是最近幾個(gè)月，成為引起社會(huì )各界廣泛甚至過(guò)度關(guān)注的話(huà)題。局部地區房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，成交量的放大，以及層出不窮的“地王”制造，遠遠超出此前業(yè)界預料。而二手房的成交在進(jìn)入下半年后，也呈現出火爆的局面。數據顯示，11月北京二手房全月成交總量首次突破3萬(wàn)套，總成交量達32784套，環(huán)比10月上漲幅度達到了57%；而深圳11月二手商品房成交同比增長(cháng)高達314.5%，環(huán)比上漲60.6%，1月至9月累計成交128905套，達到2008年全年成交量的426%。

　　房地產(chǎn)火爆的成交與快速上漲的價(jià)格，已經(jīng)引起政府高層的關(guān)注。國務(wù)院總理溫家寶11月28日考察了正在建設的上海市最大保障性住房工程進(jìn)展情況后指出，要把保障性住房建設放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂(lè )業(yè)。同時(shí)，要抑制投機性購房,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　一句“抑制投機性購房”，其實(shí)已經(jīng)讓很多業(yè)內人士“嗅”到房地產(chǎn)優(yōu)惠政策將有調整的味道。而此次個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的“退出”，在專(zhuān)家看來(lái)，正是抑制投機的最好詮釋。那么這一政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響究竟能有多大？

　　“政策意在打擊投資性購房，對短期二手房市場(chǎng)沖擊大于一手房，但不改變行業(yè)運行的趨勢，且有利于行業(yè)更加穩定健康的發(fā)展�！鄙赉y萬(wàn)國房地產(chǎn)分析師殷姿分析認為。

　　目前個(gè)人轉讓住房營(yíng)業(yè)稅稅率為總價(jià)的5.5%，在今年政策優(yōu)惠期內，房齡在2年以上的個(gè)人普通住宅轉讓?zhuān)�此稅率享受全免，當�?yōu)惠政策恢復為5年，則只有房齡滿(mǎn)了5年的二手房交易時(shí)才能免此稅率，因此這對于房齡在2年以上5年以下的二手房交易影響最為直接。有統計顯示，目前市場(chǎng)交易的房源中，2年以上5年以?xún)鹊恼嫉?0%至40%。

　　在前期政策并不明朗時(shí)，不少地區二手房成交火爆，正是受政策優(yōu)惠到期取消預期的刺激。有中介公司負責人預計，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消，帶來(lái)的影響將超過(guò)歷史所有的調控，年底將出現集中過(guò)戶(hù)潮。而這一預期，在此前大連地區已經(jīng)開(kāi)始上演，12月8日，大連市地稅局發(fā)布消息稱(chēng)，大連市二手房稅收優(yōu)惠政策將于今年年底如期終止，消息公布后，大連出現二手房買(mǎi)賣(mài)雙方扎堆過(guò)戶(hù)的擁擠場(chǎng)景。

　　營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消影響果真有如此之大嗎？殷姿認為，營(yíng)業(yè)稅費占購房總額比例相對有限，收益率幅度影響相當有限。以100萬(wàn)元房屋價(jià)格，60萬(wàn)元購置成本為例，3至5年內普通住宅的交易成本提升了5.5%，3至5年內和5年以上的非普通住宅提升了2.2%，總體占比較小，對實(shí)際收益率的影響幅度相對有限。同時(shí)交易成本的提升將根據實(shí)際市場(chǎng)的供需狀況在買(mǎi)賣(mài)雙方中分攤和轉嫁，整體影響幅度將進(jìn)一步降低。

　　“當然不排除政策出臺后，引致部分投資資金對政策的觀(guān)望和分歧，導致市場(chǎng)需求提前釋放和政策實(shí)際執行后交易活躍度降低�！币笞朔治�。

　　實(shí)際上，個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅免稅期在近5年呈現出由松到緊，由緊到松，再由松到緊的變化。2005年6月1日至2008年底，營(yíng)業(yè)稅免稅期逐漸加長(cháng)，政策逐漸收緊；2009年則恢復到2005年至2006年水平，營(yíng)業(yè)稅政策有所放松；本此次優(yōu)惠政策到年底取消，則再次收緊到2006年至2008年的情況。有研究認為，無(wú)論從一手房的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售均價(jià)，還是從二手房的銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售均價(jià)和套均面積來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限政策調整，影響并不突出，往往出臺時(shí)都有其他政策配合。

　　此前召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議，提出增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求。這一表述，讓業(yè)內對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策預期偏暖。此次營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠到期取消，是否意味著(zhù)未來(lái)政策將繼續調整？殷姿認為，由于其他住房消費政策如信貸優(yōu)惠利率仍然延續，顯示此次政策調整主要目的在于抑制投機性需求，但對合理的自住、改善需求仍然支持，這與中央經(jīng)濟工作會(huì )議基調一致，并使得政策預期進(jìn)一步明朗，短期內政策的不確定性大大下降。不過(guò)區瑞明卻表示，在中央經(jīng)濟工作會(huì )議對房地產(chǎn)行業(yè)論述相對溫和、偏暖的基調下，國務(wù)院卻迅速做出決定將“個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年”，這將加劇市場(chǎng)產(chǎn)生“房地產(chǎn)收緊政策是否還會(huì )陸續出臺”的擔憂(yōu)。 （記者  趙洋）