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　　盡管是在建外SOHO東區鬧出“停電門(mén)”之后，京城地產(chǎn)名人潘石屹才表示SOHO中國已經(jīng)成立了物業(yè)管理公司，要逐漸接手旗下的建成樓盤(pán)。但事實(shí)上，發(fā)展售后的物業(yè)管理業(yè)務(wù)卻是老潘早有的打算。

　　“我們建立物業(yè)公司主要是為了維護品牌形象，對旗下樓盤(pán)保值增值，是早有計劃的，跟SOHO東區的事沒(méi)直接關(guān)系�！�12月10日，SOHO中國一名人士向《證券日報》記者表示。據悉，目前SOHO的物業(yè)公司人員主要是管理三里屯及中關(guān)村兩個(gè)項目，日后可能會(huì )接手其他項目。

　　可以說(shuō)，如果沒(méi)有SOHO東區的“停電門(mén)”，潘石屹也是要涉足物業(yè)管理的，而“停電門(mén)”或讓潘石屹更加意識到了事情的刻不容緩。然而，對于眾多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理因為其毛利極低，幾乎從來(lái)都是處于被邊緣化和補充者的地位；但是，各個(gè)樓盤(pán)業(yè)主和物業(yè)管理公司的矛盾卻是屢屢耳聞。

　　丑聞使開(kāi)發(fā)商品牌受到影響，而涉足物業(yè)卻賠錢(qián)居多。物業(yè)，做還是不做？中國物業(yè)管理行業(yè)能否實(shí)現專(zhuān)業(yè)化？

　　涉足物業(yè) 貼錢(qián)維護品牌

　　潘石屹說(shuō)，“中國有三分之一的開(kāi)發(fā)商只倒地不開(kāi)發(fā)”。而另外三分之二，卻大多是只管開(kāi)發(fā)不做物業(yè)的，或者即使有物業(yè)管理公司，也是極小的規模。

　　比如A股上市公司深物業(yè)，盡管公司名稱(chēng)叫做深圳市物業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司，但是主營(yíng)業(yè)務(wù)仍然是房地產(chǎn)銷(xiāo)售，占到了總收入的75%以上，而物業(yè)管理及租賃只占總收入的15%。

　　深物業(yè)的證券代表劉剛告訴《證券日報》記者，深物業(yè)的主營(yíng)是房地產(chǎn)，利潤率比物業(yè)管理高很多。而公司目前也沒(méi)有擴大物業(yè)管理業(yè)務(wù)的打算。

　　可以看到，深物業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的毛利率可達61.67%，而房屋租賃和管理只有區區9.93%，再相比與深物業(yè)其他如餐飲服務(wù)48.7%和交通運輸52.9%的毛利率，物業(yè)管理確實(shí)盈利能力太弱。

　　雖然利潤的微薄讓許多開(kāi)發(fā)商止足于交房，但另一些地產(chǎn)業(yè)的龍頭型企業(yè)，卻非常注重物業(yè)管理。比如國內地產(chǎn)老大萬(wàn)科，其物業(yè)管理是有口皆碑的，由此也奠定了萬(wàn)科的客戶(hù)基礎。據悉，除了維護服務(wù)，萬(wàn)科還提供各種特約的入住服務(wù)、商住服務(wù)、居家服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)種種。有消息稱(chēng)公司每年在物業(yè)管理上的補貼也達到了上千萬(wàn)，但帶來(lái)的是萬(wàn)科樓盤(pán)可以賣(mài)到比周邊樓盤(pán)平均高出10%。

　　“開(kāi)發(fā)商絕對有必要有自己的物業(yè)管理，房地產(chǎn)是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，看似造房子是個(gè)傳統行業(yè)，但實(shí)際上之中創(chuàng )新可以非常多。開(kāi)發(fā)商的建筑理念、規劃理念，如果后來(lái)沒(méi)有人很好的理解你，這個(gè)體系就不算完整�，F在客戶(hù)并不需要你界定事情為誰(shuí)來(lái)管，而是要求“立刻解決問(wèn)題”，需要將把為客戶(hù)服務(wù)的概念納入到物業(yè)管理之中�！焙仙鷦�(chuàng )展華北區域公司副總經(jīng)理在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

　　反方觀(guān)點(diǎn)：

　　物業(yè)管理需要市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)化

　　認為地產(chǎn)商有必要自己來(lái)做物業(yè)、將房地產(chǎn)看作服務(wù)行業(yè)或許是一種經(jīng)營(yíng)理念的超前，但是并不是所有開(kāi)發(fā)商都認為這是一個(gè)最佳選擇。

　　“這有個(gè)概念問(wèn)題，并不是所有開(kāi)發(fā)商都要有自己的物業(yè)，開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)開(kāi)發(fā)完了以后，我認為業(yè)主入主后的物業(yè)服務(wù)要社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化，由專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司來(lái)運營(yíng)�！碧旖驃W林匹克花園置業(yè)有限公司總經(jīng)理姚國麟對記者說(shuō)。

　　姚國麟解釋說(shuō)，實(shí)際上我國法律規定是由業(yè)主管理委員會(huì )(業(yè)委會(huì ))選擇、聘用物業(yè)管理公司，一般來(lái)講，前期是由開(kāi)發(fā)商自己選擇的物業(yè)管理公司來(lái)管理。各個(gè)城市的房管局、監管處，都要求開(kāi)發(fā)商在住戶(hù)入住前通過(guò)公開(kāi)的招投標來(lái)確定物業(yè)公司，不允許開(kāi)發(fā)商指定物業(yè)公司。

　　正如潘石屹在博客中寫(xiě)到的事實(shí)，“小區交出去已經(jīng)5年多了，與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何關(guān)系”，姚國麟也認為，開(kāi)發(fā)商交房后并沒(méi)有維護小區社的責任。而業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾是一個(gè)社會(huì )性問(wèn)題�！斑@很難解決，每個(gè)小區情況都不一樣，居住人群層次也是不一樣的。各地的標準也是不一樣的。物業(yè)管理公司與業(yè)主的矛盾與社會(huì )發(fā)展和人民層次的提高是很復雜的問(wèn)題”。

　　但姚國麟提出，市場(chǎng)化定價(jià)、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展才是物業(yè)行業(yè)的出路�！芭e個(gè)例子，我知道一個(gè)建的非常好的小區，好的環(huán)境和設施，但是每月物業(yè)費才1塊錢(qián)，你想想，服務(wù)會(huì )怎樣?其實(shí)服務(wù)也可以好，但是管理費用也會(huì )高，生活是需要成本的，我們不可能享受好的服務(wù)而不肯多花一點(diǎn)服務(wù)管理費�！币�國麟如是說(shuō)。

　　此外，深物業(yè)的證券代表劉剛也認為，市場(chǎng)化的競爭才是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的趨勢，而不是由開(kāi)發(fā)商來(lái)做。

　　現狀：物業(yè)管理公司偏弱

　　開(kāi)發(fā)商暫難抽身

　　盡管除了注重品牌及高端住宅的開(kāi)發(fā)商親自負責物業(yè)外，更多的地產(chǎn)企業(yè)只是希望把后續的物業(yè)服務(wù)交由物業(yè)公司來(lái)做，但現實(shí)的狀況是與地產(chǎn)業(yè)相比，我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展極不平衡，仍處于初期、無(wú)序的階段。

　　中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )2007年統計，1994年-2004年是我國物業(yè)管理公司雨后春筍般涌現的十年，但雖然與房地產(chǎn)業(yè)崛起幾乎在同時(shí)代，但目前依然呈現規模小、龍頭缺乏的特點(diǎn)。

　　據統計，1994至2004年10年間共成立中國物業(yè)管理企業(yè)2495家，占總企業(yè)數75.98%，而在1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，占企業(yè)總數的5.82%，可以看到，1994至2004年10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增。

　　中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )指出，81年至94年的前十三年，是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。1994年至2004年的十年間，是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。2004年以后，企業(yè)數量的增長(cháng)速度放緩。

　　盡管數量上增長(cháng)迅速，但是規模仍然很小。目前，我國物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。截至2007年年末，我國一級資質(zhì)365家，占7.93%；二級資質(zhì)713家，占15.5%；三級資質(zhì)3287家，占71.46%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，占5.11%。

　　中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )認為，這說(shuō)明現階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規模較小，多數企業(yè)無(wú)法取得規模效益，整個(gè)行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風(fēng)險能力差。

　　因此有業(yè)內人士指出，物業(yè)管理公司整體偏弱小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商若想鞏固自己品牌，還不是所有人都能夠放心的交給物業(yè)公司來(lái)做，完全從物業(yè)管理中“抽身”的。