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　　“公司高層剛開(kāi)過(guò)會(huì )，整體的調子就是進(jìn)一步調高新開(kāi)樓盤(pán)的售價(jià)�！�12月10日，珠江地產(chǎn)一位不方便透露姓名的高層人士告訴《投資者報》。公司位于馬駒橋的項目開(kāi)盤(pán)價(jià)未來(lái)將達到25000~30000元/平方米，而珠江壹千棟的售價(jià)最終也會(huì )向50000元/平方米靠攏！“當然，我們不會(huì )也不可能一步(漲)到位�！�

　　年初還籠罩在金融危機陰影下的房地產(chǎn)企業(yè)，卻在今年上演了集體狂歡，早早確立了業(yè)績(jì)的超預期增長(cháng)。而《投資者報》近日得到消息，眾多賺得缽滿(mǎn)盆滿(mǎn)的開(kāi)發(fā)商一反往年常態(tài)，正醞釀新年到來(lái)之際再次大幅調高銷(xiāo)售價(jià)格。

　　醞釀漲價(jià)的不僅僅是珠江地產(chǎn)一家。近日，華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強已經(jīng)數次發(fā)表了自己對未來(lái)房?jì)r(jià)的預測，“明年房?jì)r(jià)仍然會(huì )上漲�！倍�就在11月20日，任志強開(kāi)發(fā)的華遠?九都匯正式亮相開(kāi)盤(pán)，均價(jià)33000~34000萬(wàn)元/平方米。較2008年年初預計的價(jià)格上漲了70%~80%。

　　“大家都在等。市場(chǎng)到一定程度之后需要有一個(gè)契機。但目前這個(gè)契機在政策面和市場(chǎng)面都還沒(méi)有出現。到了以后(房?jì)r(jià))會(huì )翻番的�！贝�理華遠?九都匯的北京偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理梁煒表示，明年CBD、工體、朝陽(yáng)公園、燕莎可能就有“更多的項目是5萬(wàn)了，不是3萬(wàn)，再過(guò)兩年就8萬(wàn)了�！�

　　歲末之際，不僅是北京出現了房?jì)r(jià)猛漲。進(jìn)入12月份，上海內環(huán)以?xún)茸≌�均價(jià)已達到33435元/平方米，突破了2008年7月份33229元/平方米的高點(diǎn)；目前天津房?jì)r(jià)從去年年底的8000元/平方米漲到目前1.5萬(wàn)至1.6萬(wàn)元/平方米；而武漢、合肥、長(cháng)沙、濟南、西安等二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)在年底也出現集中飆升。

　　據《投資者報》調查，2009年初至今，遠洋地產(chǎn)(3377.HK)、首開(kāi)股份(600376.SH)、龍湖地產(chǎn)(0960.HK)、華僑城A(000069.SZ)等上市公司均有旗下項目大幅漲價(jià)的記錄。當記者電話(huà)詢(xún)問(wèn)是否在醞釀新一輪漲價(jià)時(shí)，他們均不承認，但同時(shí)也沒(méi)承諾不漲價(jià)，但根據此前的記錄以及現在的捂盤(pán)等做法，在宏觀(guān)一片“漲”聲之下，他們肯定不會(huì )做縮頭烏龜的。

　　越來(lái)越多的人感覺(jué)到買(mǎi)不起房了，那么，是否可以轉而通過(guò)投資房企上市公司獲利，從而達到財產(chǎn)與房?jì)r(jià)“賽跑”的圓滿(mǎn)結局呢？

　　多因素“助漲”，政策居首

　　雖然業(yè)內廣泛預期明年房?jì)r(jià)上漲，但珠江地產(chǎn)“策劃”中的1~2倍漲幅仍令人吃驚。為了進(jìn)一步印證珠江地產(chǎn)漲價(jià)消息，《投資者報》撥通了珠江地產(chǎn)市場(chǎng)部的電話(huà)。

　　“價(jià)格肯定一直在調，這個(gè)看我們的銷(xiāo)售數據就知道了�！睋�珠江市場(chǎng)部一位工作人員透露，今年來(lái)珠江的很多樓盤(pán)價(jià)格都漲了1倍，最近有些樓盤(pán)已經(jīng)又一次上調開(kāi)盤(pán)價(jià)。該工作人員還強調，近期公司提價(jià)的主要原因是市場(chǎng)的火爆�！氨緛�(lái)已經(jīng)覺(jué)得價(jià)格定的很高了，結果一開(kāi)盤(pán)就被一搶而空，再開(kāi)盤(pán)肯定要漲價(jià)�！�

　　“房?jì)r(jià)上漲的原因有4個(gè)，包括地王的帶動(dòng)、開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)惜售和炒房。當然，最根本的原因還是需求�！钡禺a(chǎn)專(zhuān)家賈臥龍分析。

　　“大龍地產(chǎn)拍下的‘地王’土地價(jià)平均就有3萬(wàn)/平方米，開(kāi)盤(pán)至少得賣(mài)5萬(wàn)。那我們類(lèi)似位置、品質(zhì)的別墅產(chǎn)品肯定也要賣(mài)5萬(wàn)，誰(shuí)都不傻�！鼻笆鲋榻�地產(chǎn)市場(chǎng)部人員也表示，地王很快就會(huì )帶動(dòng)周邊樓盤(pán)漲價(jià)。

　　此外，與漲價(jià)緊密相關(guān)的一個(gè)策略是“捂盤(pán)惜售”。在房?jì)r(jià)火箭式上漲的過(guò)程中，惜售一方面可以爭取更多的利潤，同時(shí)也讓供應更加緊張，為進(jìn)一步漲價(jià)做出鋪墊。梁煒認為，臨近九都匯的禧瑞都目前明顯就是在惜售�！芭�不好過(guò)兩年禧瑞都那個(gè)位置就能夠翻番了�！�

　　而國企首開(kāi)股份開(kāi)發(fā)的首城國際項目，也被業(yè)內認為是利用規則“合理”捂盤(pán)。對此首開(kāi)股份證券代表鐘寧解釋?zhuān)�首城國際每期推盤(pán)的量都非常小，然后隔1個(gè)到1個(gè)半月，根據市場(chǎng)的價(jià)格情況再推盤(pán)。推盤(pán)的節奏并不慢，但由于推盤(pán)量偏小，所以造成買(mǎi)不到房的現象很多。

　　而各種炒房資金則是房?jì)r(jià)上漲的又一重要推手。除了眾所熟知的“溫州炒房團”，還包括國內外的各種游資甚至國企、銀行等。

　　房?jì)r(jià)走高還有中介公司的推波助瀾。就在通州梨園城鐵站附近，今年新開(kāi)的房產(chǎn)中介就不下10家，房地產(chǎn)行業(yè)的火爆可見(jiàn)一斑。而中介自然也不會(huì )放過(guò)房?jì)r(jià)上漲這塊“蛋糕”。例如一位業(yè)主原本定下的掛牌價(jià)為10000元/平方米，而第二天中介公司掛到網(wǎng)上就已經(jīng)變成了10500元/平方米。

　　最重要的，則是相關(guān)政策被開(kāi)發(fā)商認為是自己最大的“后臺”。

　　12月7日，中央經(jīng)濟工作會(huì )議圓滿(mǎn)落幕，房地產(chǎn)被認為是“最大贏(yíng)家”——本次會(huì )議傳達的政策“暖”信號甚至超出了此前業(yè)內的預期。

　　本次中央經(jīng)濟工作會(huì )議傳遞出兩大利好：一是“支持改善性購房需求”的表述掃除了前期市場(chǎng)對政策的擔憂(yōu)；二是提出“放寬中小城市和城鎮戶(hù)籍限制”，二三線(xiàn)城市的城市化進(jìn)程將有望加快。有業(yè)內人士分析，從本次中央經(jīng)濟工作會(huì )議的政策解讀上看，明年的房?jì)r(jià)即使不大幅上漲，至少也不會(huì )下跌。

　　國務(wù)院12月9日出臺的有關(guān)“個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實(shí)施”的規定，終于讓社會(huì )各界爭論了很長(cháng)一段時(shí)間有關(guān)房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的問(wèn)題塵埃落定。

　　恐慌，買(mǎi)房者成“幫兇”

　　一部《蝸居》濃縮了多數剛性消費者的購房辛酸。在一家外企工作的白領(lǐng)張昕(化名)年屆而立，今年初在父母的資助下加入了“房奴”的行列，在望京貸款買(mǎi)了一套二手房。雖然房?jì)r(jià)的暴漲讓張昕喜上心頭，但每月5000多元的房貸加上物業(yè)、水電等各種開(kāi)支讓月收入過(guò)萬(wàn)元的張昕也感到壓力頗大。還貸的壓力讓張昕告別了瀟灑的夜生活，并開(kāi)始注意節省開(kāi)支�！吧�活水平立馬下降了兩個(gè)檔次�！睆堦勘г�。

　　像張昕這樣的例子比比皆是。11月19日，《中國青年報》做了關(guān)于“幸福和房子的關(guān)系”的在線(xiàn)調查，結果顯示，八成中國調查者認為“幸福和房子有關(guān)系”，這其中又有69.9%的認為“房子是幸福家庭所必須的”。而近日，日本某網(wǎng)站也針對這一話(huà)題做了一個(gè)有趣的調查。不過(guò)對此結果，日本網(wǎng)友的意見(jiàn)大相徑庭，約九成以上日本網(wǎng)友認為幸福和房子沒(méi)有關(guān)系：“中國人在為了買(mǎi)一個(gè)水泥做的大箱子而辛苦工作�！�

　　調查顯示，就像股市的散戶(hù)一樣，普通購房者普遍存在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的“追漲”心理。房?jì)r(jià)越漲人們越買(mǎi)，繼而推動(dòng)房?jì)r(jià)不斷走高，反而成了地產(chǎn)商漲價(jià)的“幫兇”。

　　中原地產(chǎn)華北區域董事總經(jīng)理李文杰表示，最近幾周房?jì)r(jià)漲得非�？�，這是購房者恐慌性購買(mǎi)的結果。

　　有專(zhuān)家近日表示，中國高房?jì)r(jià)的形成，主要原因是供給相對于小和需求相對于大。其深層次的原因是政府的土地供應行政制度、壟斷性的賣(mài)地體制、對開(kāi)發(fā)商囤地漲價(jià)謀利行為打擊不力。

　　“從今年的土地供應和投資增長(cháng)來(lái)看，明年上半年在大部分城市會(huì )出現供給短缺、供給嚴重不足的現象。在個(gè)別地區還是突出的，在這些地區房?jì)r(jià)上漲會(huì )更快�！比沃緩娋驼J為，明年上半年房?jì)r(jià)在統計數字上一定是同比高增長(cháng)的。如上海、北京，存量大概不能滿(mǎn)足半年以上的供應過(guò)程�！八�以，房?jì)r(jià)在今年下半年和明年上半年將會(huì )暴漲�！�

　　李文杰認為，雖然當前的房?jì)r(jià)的暴漲有些非理性。但這也是基于整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)的推動(dòng)作用�！芭菽�已經(jīng)存在，但惡性的還沒(méi)有�！�

　　業(yè)績(jì)無(wú)憂(yōu)，開(kāi)發(fā)商再謀暴利

　　近日，一則關(guān)于房?jì)r(jià)的消息在各股吧廣為流傳：近期房?jì)r(jià)急劇上升，主要是開(kāi)發(fā)商和炒房者的一些手段，還有一些灰色收入的進(jìn)入。據不同地區十二個(gè)承建商透露，現階段開(kāi)發(fā)商的利潤平均在300%~800%之間。

　　雖然無(wú)法印證該消息的真實(shí)性，但開(kāi)發(fā)商享受暴利顯然并非空穴來(lái)風(fēng)�！胺康禺a(chǎn)行業(yè)的利潤是很大的，其他什么行業(yè)都很難相比�！辟Z臥龍告訴記者。

　　而談到今年的業(yè)績(jì)，招商地產(chǎn)副總經(jīng)理、董秘劉寧表示，“每家都很好，業(yè)績(jì)都穩步增長(cháng)�！笔组_(kāi)股份證券代表鐘寧也表示，公司今年的業(yè)績(jì)“非常好”。

　　而房企調價(jià)顯然意圖在這一輪火爆的銷(xiāo)售行情下多贏(yíng)取一杯羹�！坝捎诮衲赇N(xiāo)售任務(wù)已經(jīng)完成，漲價(jià)對銷(xiāo)售的影響顯得無(wú)所謂，同時(shí)為明年的價(jià)格作出鋪墊�！�

　　看來(lái)，買(mǎi)不起房的投資者可以轉而通過(guò)購買(mǎi)房企的股票獲利。但是，如果最后大家都只買(mǎi)股票、不買(mǎi)房子，那么，股票的價(jià)值又從何而來(lái)呢？況且，有些房企已經(jīng)到了明目張膽獲取不義之財的地步。

　　“就這個(gè)價(jià)，不買(mǎi)可以退房�！睂τ诋斚碌摹皳尅狈繜岢�，一位開(kāi)發(fā)商居然公開(kāi)聲稱(chēng)：“周瑜打黃蓋。我就是騙購房者，有人就愿意上當。這只能說(shuō)明我們智商高，錢(qián)是給智商高的人賺的�！�

　　賈臥龍分析，價(jià)格是市場(chǎng)法則，房企追求利益最大化無(wú)可厚非。開(kāi)發(fā)商之所以敢把房?jì)r(jià)調到一個(gè)高位，是因為預測到在一定時(shí)間內市場(chǎng)需求旺盛，價(jià)格不會(huì )下跌，并且企業(yè)的資金鏈不會(huì )斷裂，金融政策也不會(huì )發(fā)生大的變化�！熬邆淞诉@些要素，開(kāi)發(fā)商就敢大膽地賭一把，賭明年房?jì)r(jià)繼續高漲。而這種策略將成為多數房企的選擇�！�

　　鑒于主要優(yōu)惠政策繼續維持，而供需矛盾繼續存在，賈臥龍也判斷明年的房?jì)r(jià)將不會(huì )下降。不過(guò)，如果明年4、5月份房?jì)r(jià)繼續暴漲，政府就有可能出臺新的調控政策，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)微調期。

　　總體上看，“中國有13億人口，并且城市化進(jìn)程正在加快，這可以保證中國的房地產(chǎn)業(yè)20年不會(huì )衰退�！辟Z臥龍對中國房地產(chǎn)的長(cháng)期前景看好。