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　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所王阿忠博士姚迪 原君居

　　近年來(lái)，福州城市建設發(fā)展迅猛，溫福鐵路也已經(jīng)開(kāi)通，加上海西發(fā)展的良好機遇，不少人認為當前福州的房?jì)r(jià)與長(cháng)三角、珠三角經(jīng)濟區相比，尚屬起步階段，樓市投資有強大的潛力，福州房?jì)r(jià)將會(huì )進(jìn)一步走高，這種房?jì)r(jià)上漲的預期也吸引了溫州炒房團的到來(lái)，然而，在本月這批溫州看房團來(lái)福州考察后卻顆粒無(wú)收。

　　為什么普遍看好的福州樓市這次卻沒(méi)有得到溫州炒房團的青睞呢？從整體經(jīng)濟環(huán)境來(lái)看，雖然臺海局勢穩定，福州城市影響力提升，這都給福州的經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)了機遇，但從以下幾點(diǎn)來(lái)看，福州房?jì)r(jià)的上升空間還是具有局限性：1、福州人的收入水平偏低，購買(mǎi)力相對較弱，房?jì)r(jià)與普通居民的收入差距越來(lái)越大。

　　近幾年福州房?jì)r(jià)飛速上漲，而居民工資收入卻沒(méi)有太大的上升，一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jì)r(jià)收入比大約為3到6倍，而從福州目前的房?jì)r(jià)收入比來(lái)看，這個(gè)比例已經(jīng)到達了20多倍，這是其他國家都不能見(jiàn)到的。因此，如果福州居民的收入水平?jīng)]有得到提高，以其目前的消費能力，無(wú)法“消化”如此高昂的房?jì)r(jià)，在這種情況下未來(lái)的房?jì)r(jià)將不會(huì )存在太大的上升空間，這是溫州人沒(méi)有“下手”投資的主要原因。

　　2、福州樓房空置率高，供給量遠遠大于當地居民的住房需求，給投資者帶了較大的風(fēng)險。一邊是居高不下的房?jì)r(jià)，一邊是不斷上漲的空置率，許多新建小區每到夜幕降臨多是“黑燈瞎火”，有些樓盤(pán)雖然早已賣(mài)完，但入住率只有30%左右，這些足以說(shuō)明了商品房嚴重積壓。樓價(jià)持續不正常上漲的同時(shí)，空置率的也持續走高，這就說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)有相當大的泡沫危險。

　　3、租售比倒掛。所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jì)r(jià)之間的比值。一般房屋租售比的警戒線(xiàn)是1：200，當超出這一比例時(shí)，表明市場(chǎng)泡沫已出現。目前福州房地產(chǎn)市場(chǎng)部分區域的租售已超過(guò)警戒線(xiàn)，甚至已達到1：400，租售比倒掛的現象日益嚴重。

　　4、商住倒掛，也就是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的價(jià)格低于普通住宅。

　　正常情況下，寫(xiě)字樓價(jià)格應比商品房?jì)r(jià)格高30%，福州出現倒掛現象不僅說(shuō)明了福州市商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值還未充分挖掘，更說(shuō)明了住宅價(jià)格高位運行，住宅市場(chǎng)的投資投機性需求旺盛，住宅市場(chǎng)積聚越來(lái)越多的泡沫。

　　5、獲利空間未知。目前地段好、社區好的樓盤(pán)，早已自抬身價(jià)，少則萬(wàn)元均價(jià)，高則2萬(wàn)元均價(jià)，房?jì)r(jià)已經(jīng)如此之高，下手后獲利空間未難以明了。就目前情況，福州的實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展并沒(méi)有達到足以支持當前這種高房?jì)r(jià)的實(shí)力，房?jì)r(jià)的高漲依賴(lài)的仍然是一種對福州經(jīng)濟蓬勃發(fā)展的不確定預期，如果房地產(chǎn)價(jià)格上揚沒(méi)有堅實(shí)的實(shí)體經(jīng)濟增長(cháng)來(lái)支撐，產(chǎn)生的就是泡沫。

　　本月下滑的均價(jià)也提醒人們房?jì)r(jià)可能會(huì )進(jìn)入高位調整期，目前過(guò)高的房?jì)r(jià)或許已經(jīng)提前透支了未來(lái)發(fā)展所帶來(lái)的效益。所以投資福州樓市，獲利可能并非如想象的那樣美好，投資者還是要認清樓市形勢，切勿盲目決策。