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　　地方政府視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如“財神”,將這種堆砌鋼筋混凝土的產(chǎn)業(yè)視為經(jīng)濟支柱,大力扶持；銀行信貸閘門(mén)寬松,利率優(yōu)惠；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自有資金門(mén)檻低,與“炒房”者一樣以小投入博大收益,如魚(yú)得水、底氣十足……

　　記者近期在內蒙古、山東等地采訪(fǎng)了解到,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、信貸、投資等現行政策的疊加效應,在撬動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續發(fā)展的同時(shí),也催生放大了開(kāi)發(fā)、投資和需求規模,進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)業(yè)獨大、獨熱的畸形經(jīng)濟結構形成,潛伏著(zhù)巨大的風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈高“杠桿化”融資態(tài)勢

　　迪拜世界集團償債危機的硝煙尚未散去。與迪拜相比,盡管我國的金融市場(chǎng)相對封閉、監管較為嚴格,信用金融不夠發(fā)達,但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同樣呈現出令人擔憂(yōu)的高“杠桿化”融資態(tài)勢。

　　內蒙古一家房地產(chǎn)公司的經(jīng)理郭建偉說(shuō),包頭、鄂爾多斯等地的中小房地產(chǎn)企業(yè)自有資金率一般在20%至30%,其他運營(yíng)資金主要為銀行貸款,特別是去年以來(lái)貸款政策寬松、利率較低,大大緩解了企業(yè)的資金壓力。因為依照現有規定,自有資金率達到25%即可預售,一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的自有資金率達到20%至30%,整個(gè)樓盤(pán)即能全面啟動(dòng)。

　　北京中坤投資集團董事長(cháng)黃怒波說(shuō),房地產(chǎn)業(yè)現在普遍實(shí)行預售制,一個(gè)20億元的項目,自有資金有5億元就行了,其他可以通過(guò)預售來(lái)解決。如果以自有資金計算,一個(gè)項目的利潤率可能高達100%到200%。

　　銀行業(yè)統計數據也顯示了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的高“杠桿化”融資態(tài)勢。今年前7個(gè)月,山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中,銀行貸款占比23.4%,同比提高2.2個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占比40.8%,同比降低3.3個(gè)百分點(diǎn)；其他資金占比35.3%,同比提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。而仔細分析,所謂“其他資金”,其主要構成為購房者的定金、預付款和個(gè)人按揭貸款,而這部分資金來(lái)自銀行貸款的比例在60%左右�？傮w概算,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源直接或間接來(lái)自銀行貸款的比例在45%以上,此外還有部分資金來(lái)自于民間融資。

　　而包頭市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )進(jìn)行的抽樣調查也顯示,即使在房地產(chǎn)業(yè)最不景氣的2008年,當地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中融資借款的比例仍達到60%以上。

　　“低首付、低利率”助長(cháng)房產(chǎn)投資的投機心理

　　近年來(lái),我國房地產(chǎn)價(jià)格一路狂飆,從不少中心城市到二、三線(xiàn)城市的房產(chǎn)銷(xiāo)售情況來(lái)看,明顯出現了“外來(lái)購買(mǎi)者增多、投資性購房增多”的趨勢,而在投資性購房中,依靠“低首付、低利率”實(shí)現“杠桿化”融資購房的情況十分突出,潛在風(fēng)險巨大。

　　在山東海濱城市乳山,其位于銀灘旅游度假區的“海景房”面向全國推廣銷(xiāo)售,其購買(mǎi)者半數以上來(lái)自乳山以外的地方；在山東新興海濱城市日照,當地房產(chǎn)管理部門(mén)測算,超過(guò)40%的購房者來(lái)自日照以外的地方；即使在西部工業(yè)城市包頭,其購房者中也有20%以上非包頭籍貫的購房者。

　　與外來(lái)購買(mǎi)者增多的趨勢相比,本地投資性購房增多的態(tài)勢更加明顯。在山東省會(huì )濟南,從今年5月份開(kāi)始,多年來(lái)溫和上漲的房?jì)r(jià)開(kāi)始一路狂飆,部分樓盤(pán)每平方米價(jià)格半年內漲幅超過(guò)此前兩年內的漲幅�！安徊铄X(qián)、不缺房”一族成為追漲購買(mǎi)的主力。近年來(lái),悄然崛起“炒房團”的內蒙古鄂爾多斯市東勝區,70%以上的當地居民擁有兩套以上的住房,“炒房”與“放貸”已經(jīng)成為當地居民的兩大投資方向。

　　鄂爾多斯市市民張建平說(shuō),近幾年來(lái),他分別以夫妻倆的名義在鄂爾多斯、呼和浩特和包頭市購了4套房,其中60%以上的房款靠貸款。其實(shí)他和妻子每年做生意可收入近20萬(wàn)元,一次性清償貸款沒(méi)啥困難,但是張建平卻認為,“貸款買(mǎi)房更劃算�！�

　　他算賬說(shuō),4套房子,每月需還貸款約1.3萬(wàn)元。其中兩套房子出租后每月可得租金約3000元。他利用節省下的錢(qián)放貸款,以月息2%計算,每月可得利息1.8萬(wàn)元,扣除月供還可凈剩8000多元�！爸灰�手頭的錢(qián)夠首付,從銀行貸上款,幾年后不僅能白落幾套房子,房?jì)r(jià)也會(huì )漲不少,只賺不賠何樂(lè )而不為?”

　　來(lái)自山東銀監局的調查顯示,目前,山東省房地產(chǎn)業(yè)不良貸款客戶(hù)數、不良貸款余額、逾期貸款客戶(hù)數、逾期貸款余額、風(fēng)險預警信號客戶(hù)數均居各行業(yè)之首。僅今年前7個(gè)月,山東房地產(chǎn)業(yè)大額不良貸款就有4個(gè)月出現月度反彈,個(gè)人住房貸款違約筆數、金額明顯增加,折射出風(fēng)險仍在不斷積聚。

　　城市健康發(fā)展呼吁房地產(chǎn)發(fā)展“去杠桿化”

　　與本身缺乏實(shí)體經(jīng)濟基礎,房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)又過(guò)度依賴(lài)外在需求及投資需求的迪拜相比,我國實(shí)體經(jīng)濟的比重較高,目前房地產(chǎn)發(fā)展也以滿(mǎn)足本土需求、自住需求為主。但是,我國不少地區的經(jīng)濟發(fā)展特別是財政收入過(guò)分依賴(lài)“房地產(chǎn)經(jīng)濟”的情況卻日漸突出,房?jì)r(jià)收入比失衡的現象正愈演愈烈,應該引起重視,及早防范。

　　山東銀監局局長(cháng)周忠明認為,從短期來(lái)看,在對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資“去杠桿化”過(guò)程中,可以根據經(jīng)濟回暖的情況逐步提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中自有資金的比率,相關(guān)部門(mén)應嚴格檢查開(kāi)發(fā)商自有資金到位情況,強化自有資金到位的“硬門(mén)檻”效應。

　　在對投資性購房特別是“炒房”行為“去杠桿化”過(guò)程中,考慮到炒房越多、風(fēng)險越大、對實(shí)體經(jīng)濟的危害也越大,首付和利率標準也應該越高。為此,除嚴格執行銀監會(huì )“二套房”貸款首付40%、利率上浮10%的規定外,對于購買(mǎi)二套以上住房的客戶(hù),還可以對首付和利率實(shí)行累進(jìn)上浮政策。

　　日照市住房委員會(huì )辦公室主任厲建偉、山東社科院經(jīng)濟專(zhuān)家馮群力等專(zhuān)業(yè)人士認為,盡管短期內房地產(chǎn)可有力拉動(dòng)就業(yè),增加財政收入,推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng),但如果經(jīng)濟過(guò)度依賴(lài)這種靠貸款驅動(dòng)、缺乏技術(shù)含量的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),不僅經(jīng)濟基礎似“沙上筑城、根基不牢”,城市綜合競爭力也很難提高。

　　因此,從長(cháng)遠來(lái)看,各地應繼續加大保障性住房供給的力度,進(jìn)一步降低保障性“租售”的門(mén)檻。加大保障房供給力度并不會(huì )消減房地產(chǎn)業(yè)本身對經(jīng)濟的拉動(dòng)作用,以及對眾多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)作用,同時(shí)還能逐步降低地方財政對房地產(chǎn)業(yè)的嚴重依賴(lài),促進(jìn)地方實(shí)體經(jīng)濟的發(fā)展,引導企業(yè)依靠科技研發(fā)和自主創(chuàng )新實(shí)現可持續發(fā)展,而不是通過(guò)追捧地王或倒手賣(mài)地來(lái)催生一個(gè)又一個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫。 (記者鄧衛華　任會(huì )斌)