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　　最近一周時(shí)間內，中央樓市政策密集調整：

　　12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議研究決定：個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年。14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議再出房地產(chǎn)調控四條措施：增加普通商品住房的有效供給；繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場(chǎng)監管；繼續大規模推進(jìn)保障性安居工程建設。

　　對此，市場(chǎng)各方有著(zhù)不一樣的理解。

　　專(zhuān)家：遏制房?jì)r(jià)瘋長(cháng)，不會(huì )大起大落

　　南京市房產(chǎn)局副局長(cháng)郭宏定認為，“國四條”是前不久中央經(jīng)濟工作會(huì )議上“兩句話(huà)”的完善和延伸�！拔覀冋�領(lǐng)會(huì )中央精神，并進(jìn)行貫徹�？梢钥隙ǖ氖�，明年南京的住房保障力度會(huì )更大�！�

　　而在房產(chǎn)專(zhuān)家看來(lái)，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策取消加上“國四條”，猶如一個(gè)“組合拳”，從供給、需求、監管、保障的各個(gè)方面調整房市，初衷還是遏制部分城市房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，抑制投資和投機性需求。

　　南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設促進(jìn)會(huì )秘書(shū)長(cháng)張輝評價(jià)說(shuō)，從供應來(lái)說(shuō)，“國四條”提出要適當增加中低價(jià)位、中小套型商品住房和公共租賃房用地供應，既擴大土地供應量，又調高中小套型比例，這等于加大了商品房總套數，將緩解當前許多城市商品房供給不足的狀況。此外，針對城市用地緊張情況，調整土地投放結構，以小地塊、多頻次出讓土地，并適當提高容積率，也將“提高土地使用效率”，增加供給量。從需求來(lái)說(shuō)，方案提出“加大差別化政策執行力度，切實(shí)防范各類(lèi)按揭貸款風(fēng)險”，可以采用提高首付比例、提高二套房貸款利率等金融工具，釜底抽薪，“抑制投資投機型購房”。方案還加強了市場(chǎng)監管，各地如針對開(kāi)發(fā)商囤房惜售、哄抬房?jì)r(jià)等出臺切實(shí)措施，今年以來(lái)各地的恐慌性購房就不會(huì )出現。

　　專(zhuān)家認為，央行和有關(guān)部門(mén)出臺的調控措施仍會(huì )保持政策的穩定性、連續性，打壓的是房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，以及投資投機型住房，市民的自住和改善型住房還是要“支持”的，保障低收入和住房困難家庭的安居房將大規模推進(jìn)。因此，房市和房?jì)r(jià)不會(huì )大起大落。

　　南京蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長(cháng)宋堅和張輝都認為，明年南京的房?jì)r(jià)不會(huì )下跌。因為決定房?jì)r(jià)的關(guān)鍵還是供求關(guān)系。宋堅認為明年樓市“價(jià)漲量跌”。而張輝介紹說(shuō)，南京今年房市火爆，總共賣(mài)了1000萬(wàn)平方米的房子，而2008年、2009年的土地出讓量都不大，明年可供開(kāi)發(fā)住宅用地的商品房上市量預計才400萬(wàn)平方米�？梢�(jiàn)，切實(shí)落實(shí)“國四條”的一攬子調控措施，才是保證房市、房?jì)r(jià)穩定的關(guān)鍵。

　　開(kāi)發(fā)商：只要錢(qián)多地少，就能活得很好

　　房?jì)r(jià)飆漲，開(kāi)發(fā)商是既得利益者。不過(guò)，不止一個(gè)開(kāi)發(fā)商對記者坦言，市場(chǎng)如此瘋狂，他們心里其實(shí)也不踏實(shí)。然而從以往的經(jīng)驗看，出臺的很多措施最終都缺少執行力，導致威力有限。

　　南京鋒尚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理劉宏說(shuō)，今年開(kāi)發(fā)商特別好賺錢(qián)，目前從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，自有資金能達到35%的不多，但是這些開(kāi)發(fā)商都“活得很好”，原因就在于有很多融資渠道，各家銀行包括國有銀行都圍著(zhù)開(kāi)發(fā)商鞍前馬后地服務(wù)，一些銀行除了“開(kāi)發(fā)貸”，還有獨立的投資部，都可以為開(kāi)發(fā)商提供資金支持。除此之外，還有私募資金渠道，包括海外獨資的投行以及浙江的民間資本。在他看來(lái)，真正觸動(dòng)開(kāi)發(fā)商、觸動(dòng)高房?jì)r(jià)的“撒手锏”，還應該是信貸調控。

　　江蘇香溢置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監張良認為，土地供應尤其是城市中心地段土地供應嚴重不足，導致開(kāi)發(fā)商為了一塊地爭得頭破血流；房?jì)r(jià)也是，因為物業(yè)供應不足而需求者多，所以房?jì)r(jià)就漲得快。解決供應不足，關(guān)鍵還在于加大土地供應�！耙恍┖诵牡囟蔚耐恋胤挪怀鰜�(lái)�！�面粉’太少，‘面包’的生產(chǎn)當然跟不上。南京每年一手房和二手房的消費量有一二十萬(wàn)套，但供應量又有多少？如果100套房子有1000個(gè)人排隊，開(kāi)發(fā)商當然要漲價(jià)；反之，100套房子10個(gè)人排隊，則會(huì )下調價(jià)格�！�

　　張良說(shuō)，目前南京不少開(kāi)發(fā)商加快了開(kāi)工速度，明年南京某些區域會(huì )出現供求逆轉，二手房市場(chǎng)可能因此降溫。但目前來(lái)看，明年樓市出現大的波動(dòng)不太可能�，F在買(mǎi)房已經(jīng)成了“富人的游戲”。事實(shí)上，就算房?jì)r(jià)從5萬(wàn)降到3萬(wàn)，從3萬(wàn)降到2萬(wàn)，窮人還是買(mǎi)不起房。所以，政府還應該借鑒中國香港和新加坡的模式，為低收入者大量提供租賃房源。

　　購房人：盼著(zhù)房?jì)r(jià)跌，細想不現實(shí)

　　小郭是省教育部門(mén)的一位工作人員，從年初至今一直在看房子、找房子。但遺憾的是，房?jì)r(jià)就在自己的猶豫中持續上漲，她年初看中的一套河西的房子，如今已經(jīng)漲了30%以上，對自己而言，已變得遙不可及了。

　　眼下“國四條”出臺，國家顯示出給房市降溫的決心。小郭稍感欣慰，“看來(lái)房?jì)r(jià)在短期內不會(huì )像上一階段那樣跳著(zhù)上漲�！钡�是房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )降下來(lái)，小郭心中沒(méi)底。

　　南京大學(xué)社會(huì )學(xué)院胡老師說(shuō)：“國家調控政策效果如何，最重要的是當地政府的態(tài)度。中央調控意圖和地方利益訴求一旦發(fā)生齟齬，調控政策就很難發(fā)揮多大的效力！”

　　覃女士在老城區已經(jīng)買(mǎi)了一套新房，她的看法是：“指望國四條讓房?jì)r(jià)下跌，是不現實(shí)的！”

　　她認為，主城區的土地和房源稀缺，而城市里對房子的需求呈現剛性，主城區房?jì)r(jià)會(huì )堅挺；距離主城區稍遠的房子也因為大家都涌過(guò)去，也不會(huì )降。最遠的房子有可能會(huì )搖擺一下，但肯定不會(huì )降！“你看國家前幾次調控，有幾個(gè)房產(chǎn)商說(shuō)降價(jià)了，他們寧愿暗地里促銷(xiāo)、增加饋贈，也不會(huì )明里降價(jià)。他們都是一個(gè)利益鏈條，一個(gè)明降，會(huì )受到集體壓力！”

　　本報記者 鄭焱 顧巍鐘 燕志華 汪曉霞