中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　□中國銀行私人銀行(深圳)投資顧問(wèn) 陳波翀

　　近期，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的政策密集出臺，房地產(chǎn)板塊則應聲而跌，市場(chǎng)開(kāi)始擔憂(yōu)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現逆轉，房?jì)r(jià)拐點(diǎn)論也開(kāi)始抬頭。

　　從今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢，足以看出房?jì)r(jià)泡沫的蹤跡。數據顯示，今年3月份以來(lái)，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比連續9個(gè)月上漲，且漲幅逐月提高，11月份的環(huán)比漲幅高達5.7%。不僅一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)早已超越了2007年的水平，二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)也跟風(fēng)上漲。在房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升的背后，隱含了投機性需求的過(guò)度膨脹，以及對剛性需求的擠出。如果以二手房成交與一手房成交的比例來(lái)衡量房?jì)r(jià)泡沫，那么早已超越了2：1的警戒線(xiàn)，長(cháng)此以往，房地產(chǎn)市場(chǎng)勢必難以健康發(fā)展。

　　于是，針對投機性需求的緊縮政策開(kāi)始出臺，并輔之以增加普通商品住房的供給，以此來(lái)實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展。我們知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求分為兩大類(lèi)，其中剛性需求對應的是自住部分，投機性需求對應的則是投資部分。如果說(shuō)房?jì)r(jià)過(guò)高是供求失衡的結果，那么旺盛的需求離不開(kāi)投機性需求的膨脹，供給則主要受新開(kāi)工面積的剛性制約。從市場(chǎng)化的調節手段來(lái)看，增加供給無(wú)疑是對癥下藥，但時(shí)效性較差，新開(kāi)工面積轉化為可售面積，至少還需要6-12個(gè)月的時(shí)間。而自住需求的釋放相對穩定，比較容易擠壓的則是投機性需求。這樣來(lái)看，我們對于中央經(jīng)濟工作會(huì )議之后出臺的有關(guān)房地產(chǎn)調控政策，就大致找到了理論基礎。

　　至于政策的傳導效應，則可能出現一定的背離。

　　首先，房?jì)r(jià)歷來(lái)不是受供求決定的。房?jì)r(jià)的決定因素比較多，有土地成本的因素，有建筑成本的上漲因素，也有對區域環(huán)境的未來(lái)預期因素，甚至還有對稀缺性的溢價(jià)因素。如果要把諸多影響因素全部歸集到供給和需求，那么，在需求方面，也存在彈性較大的自住需求和平穩套利的投資需求；供給方面也存在諸多不確定性因素，比如開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)、二手房的銷(xiāo)售周轉率等。在如此復雜的價(jià)格決定機制下，單純靠抑制投機性需求，或者增加有效供給，并不足以解決當前房?jì)r(jià)泡沫的所有問(wèn)題。

　　其次，三方博弈決定了房?jì)r(jià)的走勢。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與主體中，政府關(guān)注的是成交，購房者關(guān)注的是房?jì)r(jià)，而開(kāi)發(fā)商既關(guān)心房?jì)r(jià)，又關(guān)注成交。一旦房?jì)r(jià)泡沫影響到成交預期，那么政府的政策選擇無(wú)疑會(huì )保成交。但這里面會(huì )存在一個(gè)后續博弈的過(guò)程，即開(kāi)發(fā)商預期到政策的初衷后，往往會(huì )采取以銷(xiāo)定產(chǎn)的策略。在成交未顯著(zhù)放大前，開(kāi)發(fā)商自然不敢大規模拿地，那么未來(lái)增加供給就只能依靠政府主導的保障性住房。此類(lèi)住房入市后，對房?jì)r(jià)并不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)一定的產(chǎn)銷(xiāo)策略安排，來(lái)化解“促成交、壓房?jì)r(jià)”政策的效果。

　　第三，房?jì)r(jià)可能存在先抑后揚的走勢。調控政策出臺后，對于投機性需求無(wú)疑是沉重的打擊，特別是繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房，并加大差別化信貸政策執行力度，切實(shí)防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險。明確了嚴格執行二套房政策，即四成首付，貸款利率在基準利率基礎上適當上浮，并由各商業(yè)銀行自行決定。一方面，二手房可能會(huì )存在一個(gè)恐慌性的拋售，并壓低一手房的房?jì)r(jià)；另一方面，等到二手房成交恢復常態(tài)后，房?jì)r(jià)則會(huì )逐步回升，畢竟一手房的新增供給，要在明年下半年才能體現出來(lái)。屆時(shí)，供求關(guān)系可能才會(huì )重新得到校正。

　　因此，我們對于房?jì)r(jià)拐點(diǎn)不必過(guò)于擔憂(yōu)，加上春節購房高峰即將到來(lái)，房?jì)r(jià)短期內應該保持相對穩定，二手房房?jì)r(jià)則可能有一定的回調。但中期來(lái)看，房?jì)r(jià)還是在需求的支撐下，存在繼續走高的可能。特別是二三線(xiàn)城市戶(hù)籍政策的放寬，進(jìn)一步釋放了對住房的剛性需求，對房?jì)r(jià)也構成有力的支撐。也許等到央行的首次加息，我們再來(lái)談?wù)摲績(jì)r(jià)拐點(diǎn)更為合適。