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　　□作者 樂(lè )嘉春

　　作者系經(jīng)濟學(xué)博士

　　以收緊土地閘門(mén)為主的新一輪房地產(chǎn)調控正式拉開(kāi)序幕，但如果不改變“土地財政”的地方政府財政收入模式，不能建立一個(gè)能保障地方政府財政收入的可持續增長(cháng)機制，房地產(chǎn)調控仍將可能再次“無(wú)功而返”。

　　如何遏制瘋狂的高房?jì)r(jià)，如今的政策取向終于明朗了。在調整住房轉讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策不久，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議又提出了“國四條”，日前財政部、國土資源部等5部委聯(lián)合發(fā)布了《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，這一系列房地產(chǎn)調控政策的出臺，表明遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭，將成為2010年調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本政策目標之一，也預示了新一輪房地產(chǎn)調控正式拉開(kāi)序幕。

　　從房地產(chǎn)調控的出招分析，正所謂“打蛇要打七寸”，因為土地價(jià)格的快速上漲是導致當下房?jì)r(jià)上漲的基本影響因素之一，所以國家試圖通過(guò)收緊“土地閘門(mén)”來(lái)遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。這就有了財政部、國土資源部等5部委聯(lián)合發(fā)布的通知。其中，要求地方政府必須將土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，開(kāi)發(fā)商拿地分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%。

　　現在的問(wèn)題是收緊“土地閘門(mén)”能否起到遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的預期效果呢？之所以會(huì )有些擔憂(yōu)，是因為有前車(chē)之鑒，“上有政策，下有對策”的應對之風(fēng)，常常會(huì )使房地產(chǎn)調控“無(wú)功而返”，最后導致房地產(chǎn)調控變成了“空調”。

　　在筆者看來(lái)，之所以會(huì )出現上述情況，根本原因在于迄今我們仍然無(wú)法擺脫過(guò)度依賴(lài)“土地財政”的地方政府財政收入模式。只要“土地財政”依然是地方政府的主要財政收入來(lái)源，那么以收緊“土地閘門(mén)”為核心的一系列房地產(chǎn)調控政策威力將可能會(huì )被地方政府一一消解。

　　這是因為，為了GDP考核目標，或為了落實(shí)此次中央政府刺激經(jīng)濟的配套資金，地方政府急需獲得大量資金。那么，錢(qián)從哪里來(lái)呢？利用手中掌握的土地供給壟斷資源為其提供資金供給，便成了地方政府最便捷的生財之道，故土地出讓收益是地方政府財政收入的最重要來(lái)源。另外，鑒于高房?jì)r(jià)會(huì )推高土地價(jià)格，地方政府當然希望高房?jì)r(jià)來(lái)“抬高”土地拍賣(mài)價(jià)格以獲得更多的土地出讓金。從這個(gè)角度分析，高房?jì)r(jià)是信奉“土地財政”的必然結果，地方政府也是高房?jì)r(jià)的主要受益者之一。確實(shí)如此，今年以來(lái)上海和北京的土地出讓金收入分別超過(guò)800億元和700億元，所占地方財政收入比重估計將達到30%-45%。

　　如此看來(lái)，“土地財政”對地方政府而言太重要了，地方政府怎肯輕易放棄巨大的土地出讓收益？特別是在當今經(jīng)濟復蘇尚未牢固的背景下，去年年末以來(lái)，地方政府的財政收入銳減，不僅導致地方財政不斷惡化，而且還導致其已無(wú)力落實(shí)經(jīng)濟刺激計劃的資金配套。此時(shí)，地方政府更需要靠“土地財政”來(lái)救贖自己。

　　其實(shí)，這里暗含了中央政府與地方政府之間的博弈，如果“土地財政”一蹶不振，誰(shuí)來(lái)貼補其財政收入，又有誰(shuí)來(lái)保障落實(shí)經(jīng)濟刺激計劃的地方配套資金？最后還得靠中央政府的“雪中送炭”。這就可以解釋當下央企為何屢屢會(huì )成為“地王”的原因了。因為，只有靠受中央政府及國有銀行強力支持的央企炒熱土地價(jià)格，才能向地方政府源源不斷地輸送土地出讓金，改善地方政府的財政收入狀況，最終促進(jìn)經(jīng)濟刺激計劃目標的實(shí)現。這可能是催生本輪土地價(jià)格飛漲及高房?jì)r(jià)產(chǎn)生的重要原因之一。

　　由此可見(jiàn)，如果不解決好地方政府財政收入的可持續增長(cháng)問(wèn)題，我們是很難真正收緊“土地閘門(mén)”的，一旦地方政府又“嗷嗷待哺”了，特別是地方財政再陷困境的話(huà)，收緊的土地閘門(mén)很可能還會(huì )被不斷打開(kāi)。

　　據此，筆者認為，要使房地產(chǎn)調控真正落實(shí)到位，首要問(wèn)題是要抑制地方政府的投資沖動(dòng)，不能再靠有限的財政收入來(lái)支撐其無(wú)限的投資擴張沖動(dòng)了。當然，也要打通和規范地方政府的融資及再融資渠道。

　　但更重要的是，我們必須建立一個(gè)能保障地方政府財政收入的可持續增長(cháng)機制，如可以通過(guò)增加類(lèi)似“物業(yè)稅”、財產(chǎn)稅等其他稅收來(lái)源，使地方政府能獲得一個(gè)穩定、持續的財政收入來(lái)源，這樣才能讓地方政府逐步放棄過(guò)度依賴(lài)“土地財政”的財政收入模式。

　　所以，要想遏制高房?jì)r(jià)，實(shí)現房地產(chǎn)調控的政策效應，我們必須管住地方政府的“錢(qián)袋子”，讓類(lèi)似的契稅收入而不是土地出讓收益逐漸成為地方財政的主要收入來(lái)源。否則，土地財政將大大削弱中央政府的房地產(chǎn)調控政策效果，這已被以往的事實(shí)所反復證實(shí)。