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　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確“調結構”是我國明年宏觀(guān)經(jīng)濟政策的重點(diǎn)，轉變經(jīng)濟發(fā)展方式刻不容緩。近日國務(wù)院連續召開(kāi)會(huì )議，明確要遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭，并出臺了一系列政策。

　　事實(shí)上，中央早就認識到房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的結構性失衡問(wèn)題，自2003年以來(lái)就開(kāi)始實(shí)行嚴厲的宏觀(guān)調控政策，相繼出臺了《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》等一系列政策，2008年11月為應對國際金融危機的沖擊，住建部提出三年內要新增總投資約9000億元，用于廉租房、經(jīng)濟適用房和棚戶(hù)區改造。然而，住房市場(chǎng)的供應結構并沒(méi)有得到根本的改善，2009年下半年房?jì)r(jià)反而還出現了始料不及的快速上漲，地王頻現，“面粉貴過(guò)面包”的現象再度頻頻上演。

　　那么，進(jìn)入2010年，如何準確把握國際、國內宏觀(guān)經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行態(tài)勢，積極穩妥地推進(jìn)房地產(chǎn)結構調整？中央一系列政策能否得到有效落實(shí)，并真正奏效？筆者認為，必須著(zhù)力解決好以下三個(gè)問(wèn)題：

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結構的調整要避免“雷聲大、雨點(diǎn)小”

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最突出的問(wèn)題是出現了嚴重的結構性失衡，保障類(lèi)住房供不應求，廉租房的實(shí)物配租量明顯不足，低收入家庭根本就買(mǎi)不起經(jīng)濟適用房，“夾心層”住房問(wèn)題突出，限價(jià)房政策的初衷主要是解決這一群體的問(wèn)題，但限價(jià)房的供應量也遠不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。近幾年來(lái)各級政府在保障性住房的建設力度上逐年加大，但正是由于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，住房困難已經(jīng)從低收入家庭擴散到中等甚至中高收入家庭，“夾心層”越來(lái)越多，政府的政策性住房建設和供給結構調整的力度似乎總趕不上市場(chǎng)現實(shí)需求的變化。同時(shí)，還導致管理難度和行政成本越來(lái)越大，不同時(shí)期建設的保障性住房在定價(jià)機制上出現扭曲，政策性住房成為一些人套利的工具，政府本意是通過(guò)政策性住房建設體現公平正義，但實(shí)際結果是加劇了分配不公，住房問(wèn)題所帶來(lái)的利益格局越來(lái)越復雜。

　　究其原因，從根本上講，在目前經(jīng)濟增長(cháng)方式下，地方政府缺乏調整住房供給結構的內在動(dòng)力，反而出于財政增收的目的，客觀(guān)上有推高房?jì)r(jià)和地價(jià)的本能沖動(dòng)。因為增加經(jīng)濟適用房的建設必然會(huì )減少地方政府的土地出讓收入，而廉租房則需要地方財政掏出“真金白銀”。地方政府也往往以拆遷困難等種種理由延緩廉租房建設，一些地方還出現了在套取中央轉移支付資金后，廉租房“空轉”的現象。

　　筆者認為，不從根本上改革和完善土地使用制度，規范政府行為，就很難改變當前“地價(jià)漲推動(dòng)房?jì)r(jià)漲，房?jì)r(jià)漲又導致征地、拆遷成本加大，并進(jìn)一步推動(dòng)地價(jià)上漲”的怪圈。沒(méi)有長(cháng)期相對穩定的商品房?jì)r(jià)格形成機制，政策性住房的建設就永遠會(huì )是一個(gè)“無(wú)底洞”。

　　建議盡快完善基于公共財政的長(cháng)期穩定的保障性住房資金來(lái)源保障機制，建立責權對等的中央與地方間轉移支付制度。

　　二、房地產(chǎn)信貸結構的調整要避免引起市場(chǎng)的大幅波動(dòng)

　　始于2002年以來(lái)的房?jì)r(jià)快速上漲，盡管始終受到宏觀(guān)調控的打壓，但卻越調越高，筆者曾依據國家統計局公布的1997—2008年中國31個(gè)省、區、市統計數據，建立商品房?jì)r(jià)格固定截距模型，對房?jì)r(jià)影響因素及影響程度進(jìn)行了分析，結論是：信貸政策和市場(chǎng)監管政策是決定房?jì)r(jià)的最根本的因素，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的資金推動(dòng)型市場(chǎng)和投資拉動(dòng)型市場(chǎng)。

　　這一點(diǎn)從2008年國際金融危機考驗下的中國住房市場(chǎng)的演變得到了驗證。2009年北京、上海等城市始料不及的房?jì)r(jià)急漲，實(shí)際上是三股力量在推動(dòng)：一是巨量銀行信貸流入樓市；二是外資在人民幣升值的預期下來(lái)了個(gè)“回馬槍”；三是政策效應極大地提高了房地產(chǎn)投資的杠桿率，巨大的“財富效應”刺激了投資性需求。二手房市場(chǎng)成交同比成倍放量就是一個(gè)證明。

　　評價(jià)一個(gè)時(shí)期的貨幣政策松緊是否適當，要看這一政策是否有利于解決當期的突出問(wèn)題，更要分析其對下一個(gè)時(shí)期的流動(dòng)性、穩定性會(huì )產(chǎn)生哪些潛在的威脅或促進(jìn)作用。綜觀(guān)美國的貨幣政策，總是在短期救急和長(cháng)期發(fā)展之間不斷進(jìn)行平衡，在抑制通脹和防止通縮之間不斷進(jìn)行調整。中國也同樣面臨著(zhù)在釋放流動(dòng)性保經(jīng)濟增長(cháng)和抑制通貨膨脹中尋找貨幣政策的平衡點(diǎn)。

　　因此，實(shí)行適度寬松的貨幣政策是由世界經(jīng)濟復蘇的進(jìn)程、國際金融市場(chǎng)環(huán)境和我國宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展需要決定的。問(wèn)題是房地產(chǎn)行業(yè)在服從和服務(wù)于宏觀(guān)經(jīng)濟大局的前提之下，如何規避寬松的信貸政策已經(jīng)帶來(lái)的推高房?jì)r(jià)、助長(cháng)資產(chǎn)泡沫的現實(shí)風(fēng)險，又要未雨綢繆地防范因未來(lái)貨幣政策收緊而可能帶來(lái)的沖擊，或將引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。

　　據推算，2009年我國全部新增信貸總量預計將達到10萬(wàn)億元，而2010年新增信貸初步安排將控制在7.5萬(wàn)億元左右。也就是說(shuō)，新增信貸規模將同比下降25%。中央還明確要加大信貸結構調整的力度，引導更多信貸資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟，進(jìn)入消費領(lǐng)域，進(jìn)入中小企業(yè)和服務(wù)業(yè)。按照這一邏輯推斷，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸資金至少會(huì )同比下降25%以上，所以，假定房?jì)r(jià)不降，商品房銷(xiāo)售成交量也會(huì )下降25%以上，而一旦房?jì)r(jià)出現下跌勢頭，消費者出于“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)，開(kāi)發(fā)商也會(huì )根據資金面控制銷(xiāo)售節奏和策略，市場(chǎng)很可能又會(huì )出現2008年下半年“無(wú)量空跌”的局面，房地產(chǎn)投資將再度大幅萎縮，并進(jìn)一步影響到GDP增長(cháng)目標的實(shí)現和地方財政增收，市場(chǎng)的動(dòng)蕩似乎在所難免。特別是，進(jìn)入2010年三季度以后，如果美、歐等國加息，或要求人民幣大幅升值，中央則可能進(jìn)一步對房地產(chǎn)信貸規模實(shí)行數量指標控制或者窗口指導，也有可能加息。那么房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的影響將更大。

　　筆者認為，受未來(lái)世界經(jīng)濟動(dòng)蕩和不確定性的影響，我國城鄉居民收入將進(jìn)入一個(gè)變化較大、增長(cháng)預期較不確定的時(shí)期，保持房地產(chǎn)信貸總規模的相對穩定，保持融資成本的長(cháng)期穩定、可控是降低房地產(chǎn)金融系統性風(fēng)險的主要手段。

　　建議在把握好信貸政策調整的力度、節奏的同時(shí)，盡快研究構建長(cháng)期穩定的房?jì)r(jià)形成機制的金融支撐政策體系。

　　三、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉變刻不容緩

　　不可否認，改革開(kāi)放30年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟又好又快發(fā)展做出了重大貢獻，總結房地產(chǎn)業(yè)的貢獻，一般認為集中體現在促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)、財政增收、拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng )造就業(yè)機會(huì )、改善城鄉面貌、完善城市功能等六個(gè)方面。但是在充分肯定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對于經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的巨大貢獻的同時(shí)，各級政府對房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度發(fā)展、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快所帶來(lái)的負面影響并沒(méi)有引起應有的重視。一是人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾已經(jīng)十分突出；二是房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，加劇了收入分配不公和不同收入階層的對立；三是房地產(chǎn)業(yè)的高利潤吸引大量資金，一些國有壟斷企業(yè)、特權部門(mén)靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或高租金就能獲取高額利潤，對技術(shù)創(chuàng )新投入的動(dòng)力弱化，企業(yè)的可持續競爭力和發(fā)展動(dòng)力降低；四是高房?jì)r(jià)也必然抑制居民對其他領(lǐng)域的合理消費。

　　那么，為什么各級政府會(huì )對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)情有獨鐘呢？一是相對于消費和進(jìn)出口，政府對投資特別是房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資的主導作用更強，更容易操作，而且立竿見(jiàn)影。二是相對于其他財政收入，政府在土地的收入和支出上的主導性、支配權更強，受到的約束和監督更少。三是大規模的城市建設和拆遷能夠迅速改善城鄉面貌，對于上級政府和領(lǐng)導，是看得見(jiàn)的實(shí)實(shí)在在的政績(jì)。而社會(huì )保障、文化教育等往往需要幾屆政府的努力。四是樓宇經(jīng)濟單位面積的投入產(chǎn)出要遠遠超過(guò)工業(yè)經(jīng)濟，因此，盡管中央反復強調實(shí)行最嚴格的土地使用制度，但每一個(gè)地方政府都在爭奪有限的用地指標、建設指標、容積率。五是在房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)形成了許多緊密的特殊利益群體，這個(gè)行業(yè)有太多的“潛規則”。

　　因此，盡管中央從2003年以來(lái)就提出要轉變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，但具體到各地區在實(shí)際執行上也出現了“上有政策、下有對策”的現象。在現行的政績(jì)考核指標影響下，傳統的發(fā)展方式在很多地區卻保持著(zhù)強大的慣性，不論是面臨機遇還是遇到危機，都會(huì )轉化為以GDP增長(cháng)和財政收入增加為中心的增長(cháng)沖動(dòng)，不少深層次矛盾難以解決或緩解的根源依舊是體制不完善，但是推動(dòng)改革的有效動(dòng)力不足、現實(shí)阻力增加，使得解決體制瓶頸本身成為一個(gè)難題。

　　因此，準確把握房地產(chǎn)業(yè)的定位，切實(shí)轉變住宅與房地產(chǎn)發(fā)展模式，是房地產(chǎn)業(yè)健康可持續發(fā)展的前提，也是中央確定的一系列政策能否得到有效落實(shí)的根本所在。

　　建議必須加快建立適應科學(xué)發(fā)展的政績(jì)考核體系，科學(xué)控制房地產(chǎn)業(yè)的合理規模，切實(shí)把房地產(chǎn)業(yè)從追求數量增長(cháng)轉變到追求發(fā)展質(zhì)量上來(lái)。I黃石松 陳紅梅)