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　　在加大房地產(chǎn)供應端的政策導向下，日益高漲的地價(jià)已經(jīng)暴露出當前土地市場(chǎng)的諸多問(wèn)題。近期，國務(wù)院法制辦召集有關(guān)專(zhuān)家討論《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例(草案)》，這意味著(zhù)目前飽受爭議的拆遷條例有可能在未來(lái)得到改進(jìn)。再加上此前北京市推出的土地政策“從2010年1月1日起，土地一級開(kāi)發(fā)將收歸國有”，顯然，作為供應源頭的土地一級市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始引起管理層的重視，未來(lái)土地一級開(kāi)發(fā)將得到不斷完善。

　　完善拆遷環(huán)節

　　由于拆遷條例事關(guān)民生問(wèn)題，因此有關(guān)部門(mén)保持了審慎研究的態(tài)度。盡管目前還處于調研和討論階段，但不少業(yè)內專(zhuān)家表示，現有的拆遷條例已經(jīng)不適合當前市場(chǎng)發(fā)展，未來(lái)應該進(jìn)行修訂甚至廢除。這樣，除了解決民生問(wèn)題外，還將極大減少目前土地一級開(kāi)發(fā)中存在的糾紛，從而加快土地一級開(kāi)發(fā)流程。

　　京華律師事務(wù)所的律師秦兵表示，近幾年在房屋拆遷過(guò)程中出現各種法律糾紛已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，主要是由于拆遷條例已經(jīng)不適應當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

　　拆遷條例誕生于1991年，于2001年經(jīng)過(guò)修改并沿用至今。專(zhuān)家指出，拆遷條例是在舊城改造的背景下誕生的。當時(shí)政府是主導，不區分公益和商業(yè)拆遷，這成為了當下頻頻出現的拆遷矛盾的根源。隨著(zhù)樓市逐漸升溫，房屋已經(jīng)成為個(gè)人重要資產(chǎn)，而拆遷條例卻忽視了被拆遷人的合法權益，因此引發(fā)了諸多問(wèn)題。

　　秦兵表示，應該按照物權法的原則和民法的標準來(lái)解決房屋拆遷過(guò)程中的問(wèn)題，采取市價(jià)補償的方式并且保證居民有穩定的居住環(huán)境�！半m然拆遷條例的修改面臨很大阻力，但是目前國家已經(jīng)開(kāi)始重視拆遷過(guò)程中存在的大量問(wèn)題�！�

　　除了被拆遷人的合法權益受到侵害外，拆遷糾紛也導致了土地一級開(kāi)發(fā)推遲。北京某國有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的一位負責人表示，部分地塊由于拆遷問(wèn)題難以得到解決，影響了開(kāi)發(fā)商土地一級開(kāi)發(fā)的速度，從而導致土地推遲上市，對土地供給造成了一定沖擊�！敖衲瓯本┏山坏囊粔K地王項目就是因為拆遷問(wèn)題而推遲了一年才上市�！�

　　該負責人指出，北京市國土局已經(jīng)開(kāi)始在回龍觀(guān)村項目實(shí)行“拆遷配套先行”的一級土地開(kāi)發(fā)模式，將學(xué)校和醫療等公共配套設施由政府先建設再進(jìn)行回遷，這樣就解決了配套滯后等問(wèn)題�！岸�拆遷的順利實(shí)施，將加快土地一級開(kāi)發(fā)環(huán)節和土地儲備的速度�！�

　　改善一級開(kāi)發(fā)

　　不久前，北京市推出新的土地政策，從明年起將土地一級開(kāi)發(fā)收回國有。分析人士認為，這一政策將保證土地有效供應，對平抑地價(jià)起到積極作用，同時(shí)也將使土地交易市場(chǎng)更加公平、透明。

　　專(zhuān)家指出，土地一級開(kāi)發(fā)不同于商品房開(kāi)發(fā)，主要包括上市出讓前的征地、拆遷、安置、補償等多個(gè)環(huán)節，使土地達到熟地條件再進(jìn)行有償出讓或轉讓。根據國土部有關(guān)規定，一級開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤率不得超過(guò)8%。這就使得土地一級開(kāi)發(fā)的利潤空間被鎖定。

　　“不少開(kāi)發(fā)商希望借助土地一級開(kāi)發(fā)，幫助企業(yè)在二級市場(chǎng)上獲得開(kāi)發(fā)資格�！北本┙üぶ玫氐囊晃回撠熑吮硎�，由于一級開(kāi)發(fā)利潤率低，而二級市場(chǎng)的競爭壓力越來(lái)越大，一些一級開(kāi)發(fā)商通過(guò)故意延期交地等方式左右土地上市時(shí)間，等地價(jià)攀升時(shí)抬高價(jià)碼。這對于土地的平穩供應影響很大�！叭绻�一級開(kāi)發(fā)集中在政府手中，可以采取例如提前預公告等形式，縮短土地入市的流程，避免由于推地不均造成的恐慌性拿地�！�

　　分析人士認為，土地是資源類(lèi)商品，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最前端的環(huán)節。對于當前土地市場(chǎng)上存在的各種問(wèn)題，未來(lái)國家將加大對土地一級和二級開(kāi)發(fā)的綜合治理，以解決日益突出的土地稀缺性和需求增長(cháng)之間的矛盾。