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　　255億元！中國內地總價(jià)最高的土地出讓項目昨天在廣州誕生。

　　被譽(yù)為“世紀第一拍”的廣州亞運城項目用地整體掛牌出讓昨天下午開(kāi)拍，經(jīng)過(guò)47次舉牌，最終由富力、雅居樂(lè )、碧桂園組成的“民企聯(lián)隊”，戰勝保利、萬(wàn)科、中海組成的“國企聯(lián)隊”，以255億元的天價(jià)奪得，高出起始價(jià)165億元90億元，也比賣(mài)地會(huì )后公布的真正底價(jià)175億元溢價(jià)45.7%。更比原中國總地價(jià)最高的地塊———2007年拍出的92億元的長(cháng)沙新河三角洲“北辰地王”高出163億元，一躍成為中國最新的“總價(jià)地王”。

　　此次出讓包括14幅未建地塊和百余萬(wàn)平方米建成物業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權。據測算，其整體樓面地價(jià)5822元/平方米，預料該項目未來(lái)均價(jià)可能達1.5萬(wàn)元/平方米。至于亞運城現樓何時(shí)銷(xiāo)售，“聯(lián)合體”表示還沒(méi)有時(shí)間表。

　　最牛競價(jià)：每次舉牌2億

　　昨日的拍賣(mài)中，平時(shí)難得一見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商高層悉數出現，足見(jiàn)其對此項目的高度重視。坐在最前列的是手執6號競價(jià)牌的“央企長(cháng)子”中信地產(chǎn)的代表，華南副總經(jīng)理劉裕興督戰；88號競價(jià)牌的是保利、萬(wàn)科和中海聯(lián)合體組成的“中央軍”，保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊親自現場(chǎng)督戰，萬(wàn)科副總裁張紀文、廣州公司負責人張海與中海廣州公司負責人劉顯勇也到場(chǎng)助陣；7號牌的是富力、雅居樂(lè )和碧桂園聯(lián)合體“民營(yíng)軍”，富力華南區總經(jīng)理朱榮斌、雅居樂(lè )地產(chǎn)副總裁梁正堅和碧桂園相關(guān)負責人也到現場(chǎng)“排排坐”。

　　開(kāi)拍前，曾有專(zhuān)家和媒體預測，由于近期調控政策不斷出臺，亞運城最終成交價(jià)不會(huì )超過(guò)200億元。不過(guò)，地產(chǎn)巨頭們絲毫沒(méi)有受到影響。競拍伊始，廣州市國土房管局就臨時(shí)將增價(jià)幅度由1000萬(wàn)大幅調高至2億元，這引發(fā)現場(chǎng)一片驚嘆，被業(yè)界喻為“最牛的競價(jià)階梯”。

　　爭奪一直在保利聯(lián)合體跟富力聯(lián)合體之間進(jìn)行。保利與富力輪番競價(jià)，開(kāi)拍后僅兩分鐘，地塊價(jià)格就已抬高到200億元。地價(jià)飆升到236億元時(shí)，富力地產(chǎn)相關(guān)負責人破例舉手發(fā)問(wèn)：“我可以問(wèn)一個(gè)問(wèn)題嗎？可以調低競價(jià)階梯嗎？”拍賣(mài)主持人于是決定把競價(jià)階梯從2億元調整為1億元。

　　當競價(jià)超過(guò)250億后，保利團隊現場(chǎng)耳語(yǔ)商量，更有人士現場(chǎng)致電，隨后萬(wàn)科一位人士做了一個(gè)抬手姿勢后，舉牌人士勉強加價(jià)至254億元。富力團隊再度埋首商議后出價(jià)255億元，保利方舉牌人士無(wú)奈擺手，示意退出。

　　最終，雙方鏖戰47輪，富力聯(lián)合體以255億元競買(mǎi)成功。中國“總價(jià)地王”誕生。整場(chǎng)拍賣(mài)僅僅耗時(shí)40分鐘。

　　保密底價(jià)：也僅為175億

　　255億元的天價(jià)遠超市場(chǎng)預期。廣州市國土房管局在競拍后公布的保密底價(jià)也僅為175億。這一保密底價(jià)由官方交由專(zhuān)業(yè)估價(jià)機構估算，并經(jīng)集體決策敲定。

　　中原地產(chǎn)研究部測算，若包含已建物業(yè)，整體樓面地價(jià)為5822元；若剔除價(jià)值66億的已建物業(yè)，則未開(kāi)發(fā)地塊樓面地價(jià)為5810元。

　　而廣州市經(jīng)緯房地產(chǎn)咨詢(xún)公司為客戶(hù)做的一份內部分析報告指出，當亞運城地塊的土地出讓價(jià)格達到250億元時(shí)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的凈利潤率僅為17.84%。該公司分析師表示，保守估計建成住宅的整體最終市場(chǎng)售價(jià)將達到每平方米1.5萬(wàn)元，遠遠高出當前該地塊8000元/平方米左右的周邊均價(jià)。

　　40%首付：三天內繳102億

　　據了解，富力、碧桂園、雅居樂(lè )組成的民企聯(lián)合體將成立“光輝走利合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”來(lái)運作亞運城項目，三家公司會(huì )組成一個(gè)項目公司，項目公司的股權按照1/3的比例均衡分配，團隊的管理層人員也會(huì )均衡分配。

　　由于亞運城項目掛牌出讓先于國家最近出臺的土地出讓金首付需達五成的新政，因此本次亞運城項目出讓仍繼續按掛牌公告文件的約定執行。該項目的出讓合同中，廣州市國土房管局明確約定競得者必須在地塊拍下的3天內繳清40%的首付款，也即是102億元；尾款則要求分兩次結清，分別在2010年的12月10日及2011年的12月10日之前各結清30%。

　　各方聲音

　　富力代表：255億沒(méi)超過(guò)我們的底線(xiàn)

　　昨天下午，當拍賣(mài)槌落下一刻，現場(chǎng)只有零落的掌聲，大多數觀(guān)戰的人，都為這一結果感到愕然。因為此前，大部分人相信，萬(wàn)科、中海、保利組成的“夢(mèng)幻組合”，幾乎是不可戰勝的。

　　富力軍團：開(kāi)發(fā)成本還沒(méi)有細算

　　事實(shí)上，整場(chǎng)拍賣(mài)會(huì )，儼然是國企軍團與民企軍團的爭霸戰，在競價(jià)階段報出最高價(jià)180億元的中信地產(chǎn)，拍賣(mài)現場(chǎng)則出人意料地偃旗息鼓，自始至終都沒(méi)有再舉牌。

　　拍賣(mài)結束后，富力代表朱榮斌表示，富力、碧桂園、雅居樂(lè )同是廣州本土的公司，又是同在香港上市的地產(chǎn)企業(yè)，這樣的機會(huì )使得他們三家能夠第一次別開(kāi)生面地聚在一起。同時(shí)亞運城開(kāi)發(fā)難度大，組成聯(lián)合體才有實(shí)力擔當這個(gè)開(kāi)發(fā)的重任。亞運城已建成物業(yè)中，市政、綠化、公路等公共設施一應俱全，從一開(kāi)始起點(diǎn)就很高，他們可以坐享其成。朱榮斌說(shuō)，這么大的項目在廣州不會(huì )再有了，政府已為這個(gè)項目做了很多配套設施，規劃也非常好。富力代表表示，此次這個(gè)民企聯(lián)合體都是廣州的骨干企業(yè)在一起合作，三家公司各有所長(cháng)，太多技術(shù)問(wèn)題還沒(méi)考慮，開(kāi)發(fā)成本也還沒(méi)詳細算�！白罱K價(jià)格并沒(méi)有超出我們之前所設定的底線(xiàn)”。

　　專(zhuān)家：廣州樓市壟斷性趨向明顯

　　百億地王對中國樓市有何影響？對廣州樓市有何影響？

　　廣東省房協(xié)理事趙卓文分析，這塊地已創(chuàng )下中國拍地史上的紀錄，任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商獨立運作都會(huì )比較吃力�！拔冶容^關(guān)注該地塊能否如期開(kāi)發(fā)�！壁w卓文表示，5822元/平方米的樓面地價(jià)相對來(lái)說(shuō)是比較高的，亞運城未來(lái)樓價(jià)破萬(wàn)已定調。而其對番禺區的樓面均價(jià)將會(huì )起到一個(gè)促進(jìn)作用，可能會(huì )迎來(lái)番禺樓市的一輪補漲。

　　趙卓文還認為此次亞運城出讓是廣州樓市走向壟斷時(shí)代一個(gè)里程碑式的事件。

　　房管局：壟斷話(huà)語(yǔ)權可能性不大

　　關(guān)于亞運城項目是否會(huì )造成區域壟斷的問(wèn)題，廣州市國土房管局相關(guān)負責人則表示，亞運城項目商品住宅供應量為385萬(wàn)平方米，分6年供應，每年的供應量約60多萬(wàn)平方米。而廣州十區每年商品住宅的供應規模在800萬(wàn)平方米左右，亞運城項目供應量占全市供應量的比例僅為8%左右，這樣的占比要形成壟斷話(huà)語(yǔ)權可能性不大。

　　羊城晚報記者 趙燕華 實(shí)習生 羅文菊