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　　從“營(yíng)業(yè)稅征收2改5”，到“國四條”，再到“拿地首付不低于50%”，住建部、國土資源部、財政部等多個(gè)部委最近半個(gè)月緊鑼密鼓地出臺了若干房地產(chǎn)調控政策。多數接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士對此輪調控政策的共同感受是：“溫和調控，有保有壓”。他們認為，從此輪調控政策來(lái)看，目的是很明確的，主要是為了抑制投機性需求，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，但除了“壓”以外，政策實(shí)際上也有“�！�，比如鼓勵普通商品房的自住需求和改善型需求。

　　此輪出臺的調控政策，到底能不能“勒”住房?jì)r(jià)這匹正在狂奔的“野馬”？我們拭目以待。

　　最近半個(gè)月，樓市調控新政頻頻出臺。從“營(yíng)業(yè)稅征收2改5”，到“國四條”，再到“拿地首付不低于50%”，住建部、國土資源部、財政部等多個(gè)部委緊鑼密鼓地出臺了若干房地產(chǎn)調控政策。

　　從政策內容上看，此輪調控出臺的政策實(shí)際上是個(gè)組合拳。一方面，將營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限從2年以上恢復至5年以上，同時(shí)“國四條”中提出要加大差別化信貸政策執行力度，繼續大規模推進(jìn)保障性安居工程建設，這實(shí)際上針對的是需求層面，改變住房結構，分流商品房市場(chǎng)的自住需求，并通過(guò)交易成本提升來(lái)給投資投機性需求“潑冷水”；另一方面，“國四條”中還提出要增加普通商品住房的有效供給，中央對開(kāi)發(fā)商拿地門(mén)檻也進(jìn)行了抬升，將拿地的首付款比例提高到了五成，這些政策實(shí)際上是從供應方面著(zhù)手，增大住宅供應量，緩解供需矛盾，同時(shí)抑制開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)的瘋狂競價(jià)，從土地成本方面進(jìn)行限制，以期緩解目前高地價(jià)帶來(lái)的高房?jì)r(jià)。

　　“溫和調控，有保有壓”，是多數接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士對此輪調控政策的共同感受。包括中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰在內的多位業(yè)內人士表示，從此輪調控政策來(lái)看，目的是很明確的，主要是為了抑制投機性需求，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，但除了“壓”以外，政策實(shí)際上也有“�！�，比如鼓勵普通商品房的自住需求和改善型需求。

　　另有業(yè)內人士認為，此輪出臺的調控政策，從預計效果上看恐怕難以“勒”住房?jì)r(jià)這匹正在狂奔的“野馬”，不過(guò)，未來(lái)從中央到地方可能還會(huì )出臺一系列政策，政策出臺密集期或許已經(jīng)拉開(kāi)了帷幕。

　　焦點(diǎn) 1

　　營(yíng)業(yè)稅“2改5” 非普宅轉讓成本大增

　　政策回放：12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議決定，將二手房營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限從兩年以上恢復至五年以上。12月23日，財政部、國稅總局下發(fā)的《關(guān)于調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》規定，自2010年1月1日起，個(gè)人將購買(mǎi)不足5年的非普通住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　【影響】

　　12月9日，國務(wù)院出臺“營(yíng)業(yè)稅征收2改5”消息公布后，具體采取哪種方式進(jìn)行征收是業(yè)內外關(guān)注的焦點(diǎn)。12月23日，財政部、國稅總局對此進(jìn)行了明確，不足5年的非普通住房按全額征收營(yíng)業(yè)稅，滿(mǎn)5年(含5年)的非普通住房或不足5年的普通住房按差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　接受采訪(fǎng)的多位專(zhuān)家表示，對于中低價(jià)二手房，特別是90平方米以下二手房，是按差額征收營(yíng)業(yè)稅，稅費增加不會(huì )很多，這對市場(chǎng)的影響將遠遠小于之前業(yè)內所猜測的全額征收。不過(guò)，對于非普通住宅來(lái)說(shuō)，征收力度則相當大，尤其是改變前后，3—5年非普通住宅多支出成本最多。舉例來(lái)說(shuō)，一套成交總價(jià)100萬(wàn)，當初購買(mǎi)時(shí)80萬(wàn)的普通住宅，新政實(shí)施后營(yíng)業(yè)稅將增加11000元，如果是同樣價(jià)格的一套非普通住宅，新政實(shí)施后營(yíng)業(yè)稅增加的額度將達到44000元/平米。

　　由此可見(jiàn)，營(yíng)業(yè)稅細則對于購買(mǎi)3-5年的140平米以上非普通住宅的購房者，打擊力度最大。鏈家地產(chǎn)統計數據分析，140平米以上二手房成交占比在14%左右，其中五年內大戶(hù)型占比在8%左右。未來(lái)，除營(yíng)業(yè)稅成本有所上升，投資風(fēng)險加大外，根據歲末多個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)會(huì )議的基調，短期大戶(hù)型投資的心理預期也將縮緊。

　　我愛(ài)我家則認為，單單依靠交易環(huán)節的稅收調控并不能真正實(shí)現抑制房?jì)r(jià)上漲、控制投機的政策初衷，此次營(yíng)業(yè)稅新政對于二手房市場(chǎng)的影響恐只延續到一季度后半程，若無(wú)其他調控措施跟進(jìn)，此后的二手房市場(chǎng)或將繼續走出量?jì)r(jià)齊升態(tài)勢。

　　焦點(diǎn) 2

　　“國四條” 后續配套政策定成效

　　政策回放：12月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議從增加供給、抑制投機、加強監管、推進(jìn)保障房建設等四個(gè)方面提出了一系列舉措，被稱(chēng)為“國四條”。其中包括：一要增加普通商品住房的有效供給，適當增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應。二要繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執行力度，切實(shí)防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險。三要加強市場(chǎng)監管，繼續整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。四要繼續大規模推進(jìn)保障性安居工程建設，力爭到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。

　　【影響】

　　“‘國四條’明確表示要遏制高房?jì)r(jià)，這實(shí)際上是一個(gè)信號，表明了國家對于控制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)的決心”，首都經(jīng)貿大學(xué)城市學(xué)院土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任邢亞平認為，“國四條”對于未來(lái)市場(chǎng)的影響主要體現在政府的宏觀(guān)調控給市場(chǎng)的發(fā)展指明了方向，不過(guò)，在國家配套措施未出臺之前，購房者應意識到新政策對短期市場(chǎng)所起的作用還不是很大。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強認為，房?jì)r(jià)高漲的重要原因是市場(chǎng)需求遠遠高于市場(chǎng)供給，供給矛盾突出，而“國四條”中提出增加普通商品住房的有效供給，繼續大規模推進(jìn)保障性安居工程建設，實(shí)際上是為了化解供需之間的矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　業(yè)內人士認為，國四條實(shí)際上只是給出了一個(gè)大的框架和方向，其收效如何需要看是否會(huì )有后續配套政策跟進(jìn)，同時(shí)還要看可操作性和最終執行力如何。

　　焦點(diǎn) 3

　　打擊囤地 中小房企生存更難

　　政策回放：12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

　　12月23日，國土資源部通報了9個(gè)省18宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地閑置情況，督促各地方政府及國土資源部門(mén)進(jìn)一步落實(shí)閑置土地處置有關(guān)政策。

　　【影響】

　　該項政策被認為是今年土地市場(chǎng)調控的發(fā)端。業(yè)內人士指出，目前全國各個(gè)城市對于分期繳納土地出讓價(jià)款及首付比例并無(wú)統一規定，出讓土地會(huì )分別簽訂合同，約定首付比例和分期繳納時(shí)間，首付比例有的城市會(huì )高一些，也有的城市低一些，大部分在20%-30%之間，遠低于此次五部委通知的規定。

　　邢亞平認為，對于拿地的新規定，同時(shí)抑制開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)的瘋狂競價(jià)，從土地成本方面進(jìn)行限制，同時(shí)限制開(kāi)發(fā)商囤地，以期緩解目前高地價(jià)帶來(lái)的高房?jì)r(jià)。而此政策對于不同的開(kāi)發(fā)商在不同的城市肯定會(huì )有不同的效果，主要看各地的執行情況。

　　陳云峰認為，這一舉措對開(kāi)發(fā)商是有一定影響，但是對消費市場(chǎng)影響不大。此舉提高了首付門(mén)檻，對于有融資實(shí)力的上市公司或是資金實(shí)力雄厚的品牌房企來(lái)說(shuō)，這不會(huì )是大問(wèn)題，但是對于中小房企，很有可能會(huì )是致命的，可以預見(jiàn)的是，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定還會(huì )出現新一輪洗牌。

　　在17日中央政府開(kāi)始對土地進(jìn)行調控之后，23日國土部曝光18宗閑置土地及其開(kāi)發(fā)商，對開(kāi)發(fā)商無(wú)疑也有著(zhù)不小的警示作用。

　　本報記者 楊娟娟 張曉玲 張學(xué)冬  李銀華