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　　12月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭，全面啟動(dòng)城市和國有工礦棚戶(hù)區改造工作等房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)意見(jiàn)。隨后，運用土地、金融、稅收等手段對再度出現過(guò)熱情況的樓市進(jìn)行調控的政策組合拳也相繼出手。

　　12月18日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部、審計署五部委出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，規定土地出讓金首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，全部土地出讓款原則上1年之內繳清。

　　12月23日，財政部、國稅總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，溫和調整二手房營(yíng)業(yè)稅。

　　同一天，國土部也公布了全國九省18宗“閑置土地”的查處通告，直指開(kāi)發(fā)商囤地閑置現象。

　　種種信息表明，去年年底以來(lái)國務(wù)院出臺的扶持房地產(chǎn)發(fā)展的政策正在被新的控制過(guò)熱發(fā)展的政策導向所取代。

　　這些政策的動(dòng)作，對即將順利度過(guò)2009年的開(kāi)發(fā)商們來(lái)說(shuō)，關(guān)于明年市場(chǎng)的預期卻充滿(mǎn)了太多的不確定，2010年樓市究竟會(huì )演變成怎樣的局面？

　　聚焦地產(chǎn)熱點(diǎn)、解析樓市懸疑——本報“樓市三人行”第一期，我們請到了恒大地產(chǎn)集團長(cháng)沙置業(yè)有限公司總經(jīng)理魏朝陽(yáng)、湖南珠江實(shí)業(yè)投資有限公司總經(jīng)理郭佑雄、世紀金源(湖南)集團營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理薛麗一起來(lái)展現他們所能看到的未來(lái)。

　　交鋒時(shí)間：2009年12月24日上午

　　交鋒主角：

　　魏朝陽(yáng)

　　恒大地產(chǎn)集團長(cháng)沙置業(yè)有限公司總經(jīng)理

　　郭佑雄

　　湖南珠江實(shí)業(yè)投資有限公司總經(jīng)理

　　薛麗

　　世紀金源(湖南)集團營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理

　　“開(kāi)發(fā)商的好日子，差不多到頭了”

　　政策

　　瀟湘晨報：政策是一出戲，不到落幕，誰(shuí)也不知道結局到底如何。當255億的廣州地王，在中央政策風(fēng)向一周三變的當下橫空出世，更大的憂(yōu)慮在于，在政府溫和政策的語(yǔ)境中，市場(chǎng)依舊“桀驁不馴”的表情，是否會(huì )帶來(lái)更為嚴厲的政策表達。在中央政府溫和調控出臺之后，市場(chǎng)并未像政府所希望的那樣迅速步入理性，在各位的判斷中，是否會(huì )如2007年一般，政策重拳連續出擊？

　　魏朝陽(yáng)：有一點(diǎn)是貫穿始終的。政府出臺任何政策，歸根到底是為了促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。二手房營(yíng)業(yè)稅政策、土地款首付提高……這一系列的政策出臺，根本原因是今年下半年房?jì)r(jià)漲得太快，而不是為了打壓這個(gè)行業(yè)。作為GDP8%增速的主要貢獻者，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系的層面太廣太復雜，在經(jīng)歷2008年的寒潮之后，政府已經(jīng)意識到房地產(chǎn)行業(yè)的脆弱，這意味著(zhù)在中國經(jīng)濟面并未全面好轉的背景下，房地產(chǎn)仍然將是政府財政收入的重要來(lái)源。

　　郭佑雄：更明確點(diǎn)說(shuō)，就是明年的政策，不會(huì )回到2007年那么嚴厲。針對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的現實(shí)，政府出發(fā)點(diǎn)，是希望平穩地上揚，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2008年的陣痛之后，相對來(lái)說(shuō)比較理性。但從某個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，我是個(gè)悲觀(guān)主義者。政策對于明年的市場(chǎng)肯定會(huì )產(chǎn)生較大影響。從今年來(lái)看，政策效應暫時(shí)還沒(méi)體現，具有一定滯后性。但是對于明年市場(chǎng)而言，政策風(fēng)向的變化，很可能對房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)思路產(chǎn)生影響，尤其是中小型的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )進(jìn)行調整，有可能影響供需的平衡。說(shuō)得更加直接點(diǎn)，房地產(chǎn)是一個(gè)需要“聽(tīng)話(huà)”的行業(yè)，政府一管就“死”，政府一放就“瘋”。但是，對于明年來(lái)說(shuō)，出現一系列政策是必然的，房地產(chǎn)商的好日子差不多到頭了。

　　“房?jì)r(jià)長(cháng)期看漲，自住需求無(wú)需等”

　　房?jì)r(jià)

　　瀟湘晨報：房?jì)r(jià)，還是房?jì)r(jià)，對于面對《蝸居》感同身受的中國人來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)，是最受關(guān)注的命題。在2007年的政策中，中國房?jì)r(jià)的2008年低谷顯然給了大多數人關(guān)于房?jì)r(jià)的期望，那么對于長(cháng)沙而言，明年的房?jì)r(jià)，是否會(huì )出現值得購買(mǎi)的曙光？房?jì)r(jià)的漲幅，是所有人最為關(guān)心的話(huà)題，那么對于自住型的消費者來(lái)說(shuō)，明年是不是一個(gè)合適的購房機會(huì )？

　　郭佑雄：我個(gè)人認為，自住型需求者買(mǎi)房越早越好。應該看到，除非是發(fā)生了戰爭、政局不穩和其他重大的自然災害，否則房?jì)r(jià)一直會(huì )上漲。上漲的原因很多，首先是貨幣貶值，其次是城市的配套發(fā)展越來(lái)越完善，投入越來(lái)越多，分配到每個(gè)房子的價(jià)值也會(huì )一年比一年高，這種趨勢可能有波動(dòng)，但是總趨勢是不會(huì )變的，所以房?jì)r(jià)上漲的趨勢是肯定的，這是價(jià)值規律在發(fā)生作用。

　　魏朝陽(yáng)：明年購房應該是一個(gè)合適的機會(huì )。首先房?jì)r(jià)上漲是一個(gè)肯定的趨勢，長(cháng)沙房?jì)r(jià)相對是合理的，是健康的，明年買(mǎi)房應該是一個(gè)合適的機會(huì )。此外，房產(chǎn)永遠是資產(chǎn)增值保值的一種最好的渠道，從這些意義而言，明年買(mǎi)房仍然是合適的機會(huì )。

　　薛麗：就湘江世紀城的購買(mǎi)情況而言，自住型需求的大部分消費者可以承受的總房?jì)r(jià)在40萬(wàn)元左右。50萬(wàn)元以上的，以改善性需求為主。從中長(cháng)期的房產(chǎn)政策來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的持續發(fā)展是國家支持的，另一方面，一直存在的通脹預期，也導致了房?jì)r(jià)上漲的預期是肯定存在的。在這樣的情況下，自住型的剛性需求不用太過(guò)考慮購買(mǎi)時(shí)間，而是要看自己的承受能力，早做決定。

　　“明年長(cháng)沙樓市或將相對穩定”

　　市場(chǎng)

　　瀟湘晨報：2009年的中國樓市，很火。有的是銷(xiāo)售“火”，一如長(cháng)沙，年銷(xiāo)售量可以突破1400萬(wàn)平方米；有的是價(jià)格“火”，就像上海、深圳、廣州，3000萬(wàn)的房子也可以一天賣(mài)63套�！巴�火”的背后，是普通民眾的怨聲載道。那么，2010年的中國樓市，開(kāi)發(fā)商、購房者應該以怎樣的表情應對呢？

　　郭佑雄：明年將是開(kāi)發(fā)商面臨反復折騰的一年，開(kāi)發(fā)商很可能就會(huì )在反反復復的折騰中，迎來(lái)不算好過(guò)的一年。我對全國樓市的預期比較悲觀(guān)，但在長(cháng)沙，因為土地成本等相關(guān)成本的上漲，加之房?jì)r(jià)泡沫不多，不會(huì )像其他城市那樣波動(dòng)太大。我估計，明年長(cháng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)，先穩定再發(fā)展是一個(gè)主旋律。在穩定中慢慢發(fā)展，最大的風(fēng)險來(lái)自于政策的風(fēng)險，而長(cháng)沙對應的，則是平穩發(fā)展，大規模大幅度的下跌也不大可能出現。

　　薛麗：2009年是湘江世紀城的銷(xiāo)售達到最高峰的一年，明年的情況是否能像今年一樣，我個(gè)人覺(jué)得可能要到明年年中才能看清楚。從目前的情況來(lái)看，國家的調控政策已經(jīng)開(kāi)始陸續出臺，這也已經(jīng)或多或少地影響了大家對明年市場(chǎng)的判斷。對于明年的情況，開(kāi)發(fā)商目前已經(jīng)出現了分化的情況，有的開(kāi)始采取一些優(yōu)惠促銷(xiāo)的方式，變相地降低房?jì)r(jià)，加速銷(xiāo)售量；而有的則是放慢供應，提高房?jì)r(jià)。另一方面，這些調控政策的出臺，對于消費者的購買(mǎi)行為將會(huì )產(chǎn)生影響。比如說(shuō)，可能會(huì )加深加重他們的觀(guān)望情緒，投資性的房產(chǎn)購置行業(yè)是不是也會(huì )因此而降溫，這些市場(chǎng)波動(dòng)會(huì )否在明年出現，會(huì )在多大程度上影響到樓市，都還不太確定。只有看下一步國家政策出臺的情況來(lái)判斷，也許等到明年年中才會(huì )比較明確。

　　魏朝陽(yáng)：房地產(chǎn)行業(yè)是國家的支柱行業(yè)，這是事實(shí)。但是從目前國家出臺的相關(guān)政策來(lái)看，針對部分城市房產(chǎn)過(guò)熱的現象開(kāi)始調控的方向也是明確的。作為長(cháng)沙這樣的城市而言，雖然并不是國家政策調控的主要目標，但是政策的影響一定會(huì )帶來(lái)市場(chǎng)的波動(dòng)。從長(cháng)遠來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)向上的發(fā)展大趨勢是不會(huì )改變的。目前政府出臺調控政策，還是溫和的，并沒(méi)有太多的嚴厲措施，這也是為了保證行業(yè)的持續穩定發(fā)展。明年房地產(chǎn)市場(chǎng)應該還是會(huì )保持一個(gè)相對穩定發(fā)展的局面。

　　三種行動(dòng)三個(gè)表情，或許都有可能

　　正如地產(chǎn)人士王世泰所言，看懂2009年樓市的人是神仙，看不懂的是凡人。癲狂的2009即將翩然謝幕，2010樓市何等風(fēng)情？且瘋狂，且陣痛，或是一如今年的股市散戶(hù)，一朝回到解放前？或許，都有可能。

　　當下的長(cháng)沙地產(chǎn)，恒大、湘江世紀城，無(wú)一不是讓業(yè)界，讓市民瞠目結舌的名字。一個(gè)是，兩年5個(gè)項目，光速出場(chǎng)；一個(gè)是年銷(xiāo)售120萬(wàn)平方米的超級大鱷，再加上珠江花城這個(gè)長(cháng)沙樓市最早的精裝修試水者，面對地產(chǎn)這個(gè)始終說(shuō)不厭的話(huà)題，或堅信，或悲觀(guān)，或游離。三人何言何行？不妨窺之。

　　魏朝陽(yáng)，恒大地產(chǎn)長(cháng)沙公司董事長(cháng)兼總經(jīng)理。這個(gè)以“恒大速度”從廣州空降長(cháng)沙的董事長(cháng)，憑借兩年時(shí)間5個(gè)項目入市的光速，不僅在長(cháng)沙，或許在國內都少見(jiàn)。這個(gè)長(cháng)于“速度”的地產(chǎn)人，對于長(cháng)沙地產(chǎn)依然充滿(mǎn)信心，“在現有政策不變的形勢下，長(cháng)沙房?jì)r(jià)保持平穩還是個(gè)主角”。

　　與之態(tài)度相反的，是郭佑雄這個(gè)“悲觀(guān)主義者”。盡管成本上漲的預期仍然帶給長(cháng)沙一定上漲空間，但這個(gè)自詡“地產(chǎn)批評者”的博士級總經(jīng)理，仍然是“看不到明年房?jì)r(jià)上漲的希望”，一如珠江實(shí)業(yè)這個(gè)從業(yè)30多年的龐大國企，在經(jīng)歷了大起大落的中國樓市幾番起伏之后，謹慎理性是本能。

　　低調的薛麗，就像湘江世紀城一樣，不動(dòng)聲色卻無(wú)法忽視。當年銷(xiāo)售超過(guò)120萬(wàn)平方米的長(cháng)沙房地產(chǎn)銷(xiāo)售紀錄，在這個(gè)剛過(guò)30的年輕女性手中創(chuàng )造，多少有點(diǎn)讓人無(wú)法置信�！懊髂陸�該有個(gè)分水嶺，在上半年和下半年”，這個(gè)偶爾流露小女人神態(tài)的營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理，對待市場(chǎng)的波動(dòng)，卻有著(zhù)女性特有的細膩與敏銳。

　　既不盲從于內心的樂(lè )觀(guān)期望，也不對局勢輕易研判結局，相信的是市場(chǎng)第一手的數據與需求，來(lái)自售樓部一線(xiàn)的消費需求預期，才是決定格局的根本所在，“明年，將在政策的力度和消費者需求之間博弈”。言之孰對孰錯？或許，只有時(shí)間能夠解答一切。不過(guò)，讓所有人都認同的是，明年，將是大盤(pán)的游戲場(chǎng)，大盤(pán)當道是一個(gè)不可回避的現實(shí)。

　　[來(lái)源：瀟湘晨報]

　　[作者：文潔 劉渝渝]