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　　對歷史的回顧，是為了更好地面對未來(lái)。

　　與去年年終不同的是，地產(chǎn)業(yè)是以“痛并快樂(lè )著(zhù)”的心情回顧這一年。宏觀(guān)經(jīng)濟v形反轉，明年繼續實(shí)行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，購房?jì)?yōu)惠繼續等決策，奠定了宏觀(guān)基礎。開(kāi)發(fā)端，踏實(shí)耕耘的開(kāi)發(fā)商們，寒冬時(shí)期那些悲觀(guān)的表情、失落的心情、艱難的談判隨著(zhù)樓市迅速復蘇一掃陰霾，集體性昂首挺胸迎接新十年的開(kāi)端�！皣�字號”央企全國擴張、品牌開(kāi)發(fā)商扎堆上市、二線(xiàn)開(kāi)發(fā)商發(fā)力二圈層城市，預示了地產(chǎn)來(lái)年的劍拔弩張。消費端，步入適婚年齡的青年男女與改善性需求的購房人群，目擊了全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)的大幅上漲，痛心沒(méi)有在樓市低谷期入市。而投資性和投機性需求占位后，全國多個(gè)城市驚現“一房難求”的賣(mài)房市場(chǎng)。年末，二手房營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年，土地出讓金首付比例提高到50%，“國四條”等調控政策密集出臺。中央的態(tài)度很明顯：保增長(cháng)、防通脹、調預期、促穩定將是明年工作的重中之重。在此基調下，明年樓市更多的應該是維穩，而不是延續09年的狂飆。

　　-央企“搶地”

　　引發(fā)國進(jìn)民退質(zhì)疑

　　隨著(zhù)全國各地樓市的回暖，沉寂了一年多的中國土地市場(chǎng)再度火爆，不僅一線(xiàn)城市土地流拍現象絕跡，多數地塊大幅超出底價(jià)成交。在一些業(yè)內人士的質(zhì)疑和擔憂(yōu)中，北京、上海、重慶、武漢等地土地市場(chǎng)，“地王”頻現。 從成都中澤置業(yè)19.6億元拿下奧運村地塊、保利地產(chǎn)38.1億元斬獲重慶洪恩寺地塊、中化方興40.6億元將京城廣渠路地產(chǎn)收入囊中，再到大龍地產(chǎn)斥資50.5億競得北京順義區天竺開(kāi)發(fā)區22號地，折合樓面價(jià)29859元/平米。12月22日，以富力領(lǐng)銜的民企聯(lián)合體和保利率領(lǐng)的國企聯(lián)合體，就廣州亞運城項目展開(kāi)了激烈的廝殺，最終富力聯(lián)合體以255億元的整體拍賣(mài)成交價(jià)奪得中國總價(jià)地王。

　　“國資背景企業(yè)占多數”是此輪地王熱潮區別于2007年的最大標志，未來(lái)更多的擁有信貸和融資優(yōu)勢的國有企業(yè)將逐步提升在地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)份額。國企之所以敢于天價(jià)拿地，最重要的原因就在于其雄厚的資金實(shí)力。央企大規模進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是在剛剛經(jīng)歷了結構性回調，樓市、地市一度低迷，各城市相應的控制供地的情況下，必然快速推高一些熱點(diǎn)中心城市的土地成交價(jià)格，進(jìn)而傳導到樓市。區別于2007年“地王頻出，樓市火爆”的情況，這一輪由央企扮演主角的樓市上漲有其不同之處。

　　只是在開(kāi)發(fā)商的一次次舉牌中，各地“地王”紀錄被一次次刷新的過(guò)程中，將是地價(jià)帶動(dòng)房?jì)r(jià)還是房?jì)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)呢？這一次次被刷新的地王將成為房地產(chǎn)振興的助推器還是成為開(kāi)發(fā)商的雞肋？似乎一切都在勝券在握的“地霸”開(kāi)發(fā)商手里。

　　-內地房企香港扎堆上市

　　隨著(zhù)國際金融危機影響的減弱和香港資本市場(chǎng)信心的逐漸恢復，也得益于自身實(shí)力的增強和壯大，眾多內地房地產(chǎn)企業(yè)又開(kāi)始了重啟赴港IPO之路，去年赴港上市鎩羽的陰霾被一掃而空。今年下半年以來(lái)，來(lái)自北京、上海、廣州及福建等地的開(kāi)發(fā)商，不約而同地紛紛公布了上市計劃或者實(shí)施掛牌的事宜。新一輪房企赴港上市高潮再次殺到。廈門(mén)禹州地產(chǎn)11月2日掛牌；恒大地產(chǎn)11月5日掛牌；明發(fā)集團11月13日掛牌；龍湖地產(chǎn)11月19日掛牌；深圳花樣年集團11月25日香港掛牌；12月10日，佳兆業(yè)香港上市……11-12月，是內地房企赴港上市融資的密集高峰期。據不完全統計，目前正準備赴港上市的內地地產(chǎn)企業(yè)近40個(gè)。

　　房企上市一方面在規范公司管理的同時(shí)，在資本市場(chǎng)募集的資金將助推上市房企對土地市場(chǎng)的控制力，不排除拉高地價(jià)進(jìn)而抬高房?jì)r(jià)的可能。對于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，更多具備超強資金實(shí)力開(kāi)發(fā)商的誕生，總體上利大于弊。

　　-“樓”氏系列先后現世

　　住房質(zhì)量引起全民關(guān)注

　　今年的“樓市奇觀(guān)”令人嘆為觀(guān)止：從上海閔行區蓮花河畔錦院的住宅連根“臥倒”之后，“樓倒倒”、“樓脆脆”一夜成名，并成為“樓xx”系列的鼻祖。此后，全國各地涌現“樓”氏系列報道,如武漢的“樓高高”，哈爾濱的“樓停�！�，浙江的“樓薄薄”……一系列影響惡劣的違規操作不斷見(jiàn)諸媒體，原本就口碑欠佳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是成了眾矢之的。這些事件不僅直接損害了業(yè)主的權益，也間接導致了一場(chǎng)社會(huì )信任危機，讓購房者對房屋質(zhì)量產(chǎn)生了懷疑。進(jìn)一步說(shuō)，此事所導致的后果已不僅僅是商業(yè)道德的撻伐，而是觸及到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的監督機制和問(wèn)責機制的運行問(wèn)題。

　　事實(shí)證明，我們缺少的不是制度，而是對制度的落實(shí)。制度如果只是“寫(xiě)在紙上、說(shuō)在嘴上、掛在墻上”，就會(huì )變成擺設。再完美的制度設計，如果缺少監督機制，也只會(huì )徒具形式而無(wú)威力。而問(wèn)責機制的缺失，又將助長(cháng)種種“不作為”、“亂作為”現象——這正是諸多工程腐敗案件爆發(fā)的根源。事實(shí)上，“樓脆脆”董事長(cháng)侵吞4000多萬(wàn)國有資產(chǎn)，已經(jīng)說(shuō)明了問(wèn)題。

　　-銀監會(huì )

　　重申收緊二套房貸政策

　　今年6月，銀監會(huì )下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，再次重申要嚴格遵守第二套房貸有關(guān)政策，嚴格貸前檢查和按揭貸款發(fā)放標準，防范貸款風(fēng)險。11月21日，銀監會(huì )主席劉明康明確表示，要嚴格執行“二套房貸”政策不動(dòng)搖。嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。近日，各大媒體熱炒的“二套房貸首付將提高至50%”，至今尚未得到官方答復。

　　從近兩月各地房地產(chǎn)銷(xiāo)售數據統計來(lái)看，各地的銷(xiāo)售量并未出現明顯的下滑趨勢。一方面說(shuō)明上半年絕對多數的購房者為剛性需求客戶(hù)，同時(shí)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機性并未像某些專(zhuān)家學(xué)者鼓吹的那么明顯。但此政策對房地產(chǎn)過(guò)熱趨熱、對熱錢(qián)流向房市有明顯的抑制作用。

　　-國四條

　　是調控的開(kāi)始而非結束

　　在部分城市飛漲的房?jì)r(jià)已經(jīng)成為眾矢之的時(shí)候，政府終于出手了。14日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議上，明確提出要遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭，并提出被稱(chēng)為“國四條”的具體措施：增加供給、抑制投機、加強監管、推進(jìn)保障房建設等四大舉措�？傮w來(lái)說(shuō)，“國四條”是對金融危機以前國家抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲一系列措施的重申和完善�！皣�四條”是從住房供給、需求、監管等方面對畸高房?jì)r(jià)打出的組合拳。接下來(lái)要做的是迅速對“組合拳”進(jìn)行分解細化，使其更具操作性。對于當前深陷“高燒”的樓市來(lái)說(shuō)，“國四條”釋放了清晰信號，這一劑“退燒藥”有望為樓市清熱去火，但能否“藥到病除”還需觀(guān)察。我們相信本次調控是開(kāi)始而非結束，希望未來(lái)政策調控能進(jìn)入常態(tài)，期盼中的房?jì)r(jià)應該是和股市一樣有漲有跌，從此種意義上看，“國四條”理應成為良好的期待。

　　-保險資金可投不動(dòng)產(chǎn)

　　新修訂的《保險法》10月1日正式實(shí)施，明確保險資金“可投資不動(dòng)產(chǎn)”，這無(wú)疑給正在尋求更好投資效益的險資帶來(lái)了新的希望和機會(huì )。在投資額度方面，按其他國家的慣例，房產(chǎn)投資比例預計不超10%，并假設其中30%投資于海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，則保險資金對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額度約為1500億元。在投資方向方面，保監會(huì )新聞發(fā)言人袁力曾多次表示，保險機構投資不動(dòng)產(chǎn)主要是購買(mǎi)辦公用房、投資廉租房、養老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等，保險機構不直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不允許進(jìn)行房地產(chǎn)的炒作。因此，保險行業(yè)的投資只是對商業(yè)、辦公樓等幾方面有直接的影響，而對住宅則有間接的影響。至于這種影響有多大，讓我們拭目以待。

　　-購房?jì)?yōu)惠

　　大部分政策明年繼續

　　去年底至今年初，在金融危機席卷全球的關(guān)鍵時(shí)期，中央和各地政府相繼出臺一系列旨在支持購房、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展的政策。密集出臺的樓市優(yōu)惠政策惠及大部分首次置業(yè)和改善型需求的購房者，使他們結束觀(guān)望，帶動(dòng)了樓市回暖。在實(shí)體經(jīng)濟尚未全面回暖的情況下，12月7日在北京閉幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，明年將保持宏觀(guān)經(jīng)濟政策的連續性和穩定性，繼續實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。隨后在9日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議決定：個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實(shí)施。至此樓市眾所關(guān)注的政策懸念已然揭曉。

　　政策的調整無(wú)論以怎樣的形式出現，目標似乎都十分明確——平抑部分城市過(guò)高的房?jì)r(jià)，努力消除泡沫，讓市場(chǎng)逐漸回歸理性，健康平穩發(fā)展。