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    你還想預測房?jì)r(jià)漲跌嗎? 別讓房?jì)r(jià)弄得緊張兮兮
2009年12月28日 10:55 來(lái)源:上海青年報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  主持人的話(huà)

  你還想預測房?jì)r(jià)漲跌嗎?你還想聽(tīng)哪個(gè)專(zhuān)家、哪個(gè)學(xué)者、哪個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,亦或哪個(gè)政府官員的預言嗎?可能我們都已聽(tīng)得濫熟于胸了。無(wú)非漲跌兩種。聽(tīng)了一個(gè)說(shuō)跌的,讓你的心好寬慰,但寬慰?jì)H僅是讓你的心寬慰一下而已,經(jīng)濟基礎決定的現實(shí)可不會(huì )因一兩句寬慰的話(huà)而改變;聽(tīng)了那些說(shuō)漲的呢,我們會(huì )很生氣。但是一年年走過(guò)來(lái)的現實(shí)證明,那些讓我們生氣的話(huà)卻是對的。

  房子對于我們擁擠在這個(gè)城市的人而言,應該說(shuō)是一種生活方式和生活成本。如果現在你愿意花100萬(wàn)選擇一個(gè)60平米的精裝修房,那就買(mǎi)下來(lái),開(kāi)始在這個(gè)屋子里好好地生活吧。人生還有很多精彩,別每天總讓房?jì)r(jià)弄得人緊張兮兮。

  學(xué)會(huì )用銀行的錢(qián)

  □金蘊

  我有個(gè)朋友,無(wú)官無(wú)職,收入一般。從多年前發(fā)現房租可以覆蓋房貸并有結余開(kāi)始,喜歡上了可以產(chǎn)生現金流的房產(chǎn)。因為買(mǎi)得早,“活”起來(lái)的房子多。這些年來(lái),一路加倉房子。每年可以收到的現金流越來(lái)越大,財務(wù)狀況進(jìn)入良性循環(huán)。

  能讓一個(gè)普通的小老百姓成為一個(gè)擁有多套房產(chǎn)的中產(chǎn)階級,我的朋友總結說(shuō):無(wú)他,靠銀行耳。

  想想這個(gè)世界上,肯用百分之四點(diǎn)多的利率借給你100萬(wàn)以上的,除了你的父母,也只有銀行了,F代社會(huì ),個(gè)人的買(mǎi)房活動(dòng)跟企業(yè)的運作越來(lái)越像了。融資,然后投資或者消費。跟企業(yè)沒(méi)什么兩樣。難就難在資金鏈的控制上,貸款數額和手頭現金數額的平衡上。借得太少,擴張力度不夠,跟不上通脹的步伐;借得太多,就變美國人了,“用起鈔票來(lái)就像沒(méi)有明天一樣”,有個(gè)風(fēng)吹草動(dòng)資金鏈就斷了。

  不管怎么說(shuō),現在我們普通老百姓也能夠向銀行借錢(qián),而且能夠借到那么多錢(qián),總是件好事。用好這筆錢(qián),就給了我們一個(gè)借力擴張的機會(huì ),給了我們一個(gè)可能財務(wù)自由的機會(huì )。

  買(mǎi)在“路邊上”

  □徐可奇

  常言道:要致富先修路。買(mǎi)房其實(shí)在很大程度也花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)交通。前幾年,松江、嘉定還有寶山這些郊區的房子均價(jià)只有每平米三千左右時(shí)無(wú)人問(wèn)津,如今這些地方的房?jì)r(jià)漲了三四倍后前來(lái)買(mǎi)房的人反而趨之若鶩,其中很重要的一個(gè)原因是當地的交通便利了許多,地鐵線(xiàn)一開(kāi)過(guò)去后,相應的樓盤(pán)也應聲上漲。

  所以,今年上海房?jì)r(jià)上漲的一個(gè)有意思的特點(diǎn)是,內環(huán)內包括市中心的房?jì)r(jià)漲幅明顯不如中外環(huán),特別是外環(huán)外的房?jì)r(jià)漲幅達到50%算很正常的。像通到寶山的7號線(xiàn)和通到嘉定的11號線(xiàn)在年底前開(kāi)通后,地鐵車(chē)站沿線(xiàn)的樓盤(pán)目前價(jià)格甚至已經(jīng)超過(guò)了內環(huán)內老房子的價(jià)格。

  有經(jīng)驗的投資客往往事先在城市軌道交通的規劃上做足功課,在投資時(shí)機上選擇地鐵開(kāi)通前1年到半年左右的時(shí)間下單,只等地鐵一通后房?jì)r(jià)立馬漲每平米3000元不成問(wèn)題,按照一套100平米的戶(hù)型來(lái)計算,相當于30萬(wàn)進(jìn)賬。

  很多普通購房者的想法是,內環(huán)以?xún)葎?dòng)輒3萬(wàn)以上的均價(jià)根本不敢考慮,外環(huán)附近只要交通方便也算可以了。在地鐵通了之后,在松江、嘉定或寶山買(mǎi)房,每天上下班坐地鐵無(wú)非是單程多花個(gè)一二十分鐘,比起相差上百萬(wàn)的房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)還是很劃算的。

  如何“一鋪養三代”

  □張颯

  有經(jīng)驗的商鋪投資者最關(guān)注兩個(gè)指標。一是地段,比如周?chē)用穸嗖欢,交通線(xiàn)路發(fā)不發(fā)達,是否從政府新的規劃中受益等;二是業(yè)態(tài),主要是周邊的商業(yè)環(huán)境如何,是否符合投資人對未來(lái)商鋪經(jīng)營(yíng)的定位;三是商鋪管理者整合資源的能力,與住宅市場(chǎng)不同,商鋪是否保值升值一般得管理者“養”幾年才看得出,沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗的管理者會(huì )把好商鋪“養”壞,而成熟的管理者會(huì )令商鋪的附加價(jià)值水漲船高。因此,選擇有成功運作經(jīng)驗的管理者或開(kāi)發(fā)商投資商鋪,已經(jīng)成功一半了。

  今年,不少房地產(chǎn)中介打出了年收益8%、“統一經(jīng)營(yíng)管理”的商鋪?lái)椖。對于此,商鋪投資的專(zhuān)家特別提醒投資者,在購買(mǎi)前一定要向相關(guān)代理中介索要開(kāi)發(fā)商的授權書(shū)和大產(chǎn)權證,查驗代理資質(zhì),仔細閱讀合同條款,最好選擇有商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗的房地產(chǎn)中介購買(mǎi)商鋪。

  極其正確的理論預測不了房?jì)r(jià)

  □趙縝言

  房產(chǎn)發(fā)展的邏輯有時(shí)候往往很奇怪,很多知名教授從經(jīng)濟學(xué)角度出發(fā)的預判,就不準確。關(guān)于房?jì)r(jià)為什么會(huì )漲的問(wèn)題,我也問(wèn)了開(kāi)發(fā)商、中介和幾位政府官員,他們有的說(shuō)自己也搞不清楚,有的說(shuō)是剛性需求的累積爆發(fā),反正他們是沒(méi)有能力自圓其說(shuō)的。關(guān)于房?jì)r(jià)的預測,只有掌握資源的人,才是這個(gè)市場(chǎng)的主導者。

  對于明年的房?jì)r(jià),地王的數據已經(jīng)足夠嚇人了。于是乎,對于未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的預期將導致房?jì)r(jià)的真實(shí)上漲。和政府控制通貨膨脹預期不同,房?jì)r(jià)上漲的預期沒(méi)有人來(lái)控制。一定意義上說(shuō),未來(lái)的預期是一個(gè)很重要的事情,就和買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的道理是一樣的。

  關(guān)于何時(shí)買(mǎi)房問(wèn)題,用一種最基本的社會(huì )經(jīng)驗就能想到,如果房?jì)r(jià)跌去一半那后果是不堪設想的。說(shuō)白了,就是在大蕭條和大泡沫中間,現在政府選擇了穩定健康發(fā)展,主導思想應該是保持房?jì)r(jià)慢慢上漲趨勢。我想,明年的房市應該也是這樣的情況。

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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