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　　2009年年尾，面對更為瘋狂的樓市，我們再一次回顧以往的報道，尋找當時(shí)為我們揭秘的開(kāi)發(fā)商。

　　12月中旬，我們在回訪(fǎng)當事人時(shí)遇到了難題。曾經(jīng)面對記者侃侃而談揭秘開(kāi)發(fā)成本的松江開(kāi)發(fā)商，現在并不愿公開(kāi)談?wù)�，“報道發(fā)表后我的壓力很大�！毙液�，報道中因為揭秘土地拍賣(mài)“奧秘”，而不得已隱去真實(shí)姓名的另一位開(kāi)發(fā)商張仁(化名)，愿意再次談?wù)摦斚路慨a(chǎn)市場(chǎng)的新動(dòng)向。這位開(kāi)發(fā)商在接受采訪(fǎng)時(shí)也對樓市充滿(mǎn)擔憂(yōu)，“房?jì)r(jià)漲得太快，我們自己也害怕�！�

　　回溯

　　如今，不少人都生活在房子的影子下。2009年8月初《青年報》深度報道組第一次系列報道，敘說(shuō)的就是2009年上半年已經(jīng)逐步“瘋狂”的樓市。從溫州炒房團到銀行信貸，從買(mǎi)二手房頻頻遭遇“跳價(jià)”到開(kāi)發(fā)商揭秘樓盤(pán)成本，房?jì)r(jià)上漲背后種種無(wú)法打開(kāi)的死結，現已被很多人熟知。

　　一晃四個(gè)月過(guò)去了，上海地區的房?jì)r(jià)在原來(lái)的基礎上，在120天里又上漲了25%以上。電視劇《蝸居》成為了當下很多青年人熱衷探討的話(huà)題。

　　展望即將到來(lái)的2010年，樓市是否能繼續延續2009年的火爆勢頭持續高歌猛進(jìn)?近期國家釋放的抑制炒房信號又是否能給處于高位的房?jì)r(jià)降降溫?這些問(wèn)題無(wú)論對普通老百姓、開(kāi)發(fā)商甚至是政府都是極為關(guān)注，不管明年樓市會(huì )如何，我們還是希望在2010年，“瘋狂的樓市”能夠變得平和一些。

　　回訪(fǎng)

　　揭秘·拍賣(mài)新手段

　　白紙黑字消失，轉為暗地“補償”

　　“我現在是開(kāi)發(fā)一塊地，再囤一塊地，對于開(kāi)發(fā)商而言，囤地的必要性是毋庸置疑的�！睆埲适且晃粊�(lái)自浙江的開(kāi)發(fā)商，他早先為本報理清了房產(chǎn)拍賣(mài)目前還存在的一些“漏洞”。在有地可囤之前，第一步做的就是要拿地。

　　四個(gè)月前，第一次接受記者采訪(fǎng)時(shí)，他曾介紹，土地拍賣(mài)價(jià)格有很多都是之前談好的。比如一塊地以50萬(wàn)起始價(jià)一畝去拍賣(mài)，和相關(guān)部門(mén)之前談好是2個(gè)億的總價(jià)，合約上已經(jīng)簽好了。拍到2個(gè)億以上，假設最后是4億，相關(guān)部門(mén)會(huì )返還2億給我們，這在還沒(méi)有開(kāi)始拍賣(mài)前，協(xié)議里已經(jīng)寫(xiě)清楚了。所以誰(shuí)都拍不過(guò)我們的，我們拍10億，最后也就付2億�！按蠹乙话愣贾�道規則，要么找些自己人來(lái)拍拍，參與一下。要么就直接放棄了，不會(huì )和我們爭，也爭不過(guò)，表演賽而已。我們也知道別人都是這樣的，所以沒(méi)有搞定的土地是不會(huì )參與的�！�

　　張仁說(shuō)，招拍掛制度現在越來(lái)越嚴格，但自己了解到的事情依然和市民看到的有所不同�！凹倥馁u(mài)真協(xié)議，現在一些地方政府已經(jīng)不敢這么做。但又多了新的辦法，比如以口頭形式許諾，如果一塊地最后拍賣(mài)價(jià)比周?chē)�地塊高出很多，那么開(kāi)發(fā)商會(huì )以其他形式獲得‘補償’，可能是另外一個(gè)地方再補一塊地�！逼胀ɡ习傩帐墙^不可能知道這些的。

　　四個(gè)月之后，上海的土地拍賣(mài)政策已經(jīng)有所變動(dòng)，開(kāi)發(fā)商的首付款交納上升到了50%。但“地王”并沒(méi)有因此而減少，日前上海楊浦區的一宗土地再度刷新了地王紀錄，僅樓板價(jià)就達到了3萬(wàn)元每平米。

　　揭秘·捂盤(pán)新伎倆

　　賣(mài)相差的房先賣(mài)，賺取更多利潤

　　現在張仁是忙碌的，周末晚上9點(diǎn)以后才能到家是一件習以為常的事情。說(shuō)起曾經(jīng)和記者討論過(guò)的“捂盤(pán)”伎倆，依然還是那么一回事請。只不過(guò)眼下他們更愿意選擇“間歇性”捂盤(pán)。

　　雖然經(jīng)過(guò)“嚴打”惜售后，現階段新開(kāi)盤(pán)的樓房中的捂盤(pán)、房托，無(wú)論在上海還是其他地區，仍是一件十分普遍的事情。要知道開(kāi)發(fā)完了，我只要把稍微好一點(diǎn)的房屋拖個(gè)一兩個(gè)月賣(mài)，就可能漲15%，這些都是多出來(lái)的凈利潤。在監管無(wú)法企及的情況下，僅靠開(kāi)發(fā)商的社會(huì )道德和媒體的監督是遠遠不夠的。

　　張仁說(shuō)，我們自己也捂盤(pán)。那些大的開(kāi)發(fā)商也是一樣的，有個(gè)同學(xué)在某一家房產(chǎn)集團做銷(xiāo)售，每一期樓盤(pán)總是慢慢推，幾個(gè)月以后還沒(méi)有賣(mài)出去的房子的價(jià)值就完全不一樣了。他們選擇就是“間歇性捂盤(pán)”。并不是每個(gè)房屋都不賣(mài)，而是挑一個(gè)賣(mài)相不好的房先出手。

　　“房子有時(shí)候和股票是一樣的，就是一個(gè)消費心理和習慣而已�！钡谝淮尾稍L(fǎng)他時(shí)，張仁也是把這句話(huà)掛在嘴邊的，現在還是保持了這個(gè)習慣。不過(guò)，當時(shí)他的心態(tài)要比現在謹慎一些，當時(shí)上海房地產(chǎn)和浙江周邊已經(jīng)持續漲了一段時(shí)間，有很多開(kāi)發(fā)商擔心這樣的瘋漲就是一個(gè)定時(shí)炸彈，張仁也是其中一個(gè)。從謹慎到樂(lè )觀(guān)，時(shí)間只過(guò)去了四個(gè)月，很多地區房?jì)r(jià)又上漲了25%以上，而對于這顆“定時(shí)炸彈”的擔憂(yōu)，暫時(shí)也解除了。張仁說(shuō)，如果沒(méi)有銷(xiāo)售量開(kāi)發(fā)商還是很擔心的。所以在不景氣的時(shí)候，流動(dòng)資金還不錯的企業(yè)，也會(huì )選擇捂盤(pán)造成房屋供應緊張趨勢。只要房?jì)r(jià)上漲趨勢不變，買(mǎi)的人就會(huì )越來(lái)越多�！斑@和股票是一樣的�！�

　　對于明年的趨勢，張仁說(shuō)，現在不僅是我，很多開(kāi)發(fā)商都不喜歡看到樓市像今年這樣瘋狂，害怕物極必反�！胺�?jì)r(jià)漲得太快，我們自己也害怕�！�

　　手記

　　【首訪(fǎng)：2009年7月】

　　日全食這一天，上海下著(zhù)小雨，在輕軌里透過(guò)模糊的玻璃窗去看一棟棟高聳的公寓房，外面的世界是朦朧的。按照事先的約定，如期遇見(jiàn)了這位松江開(kāi)發(fā)商。他拿著(zhù)計算器為我理清房?jì)r(jià)的成本，但還是有很多成本是無(wú)法計算在里面的。

　　當晚，我還打電話(huà)給另外一位開(kāi)發(fā)商張仁，這位來(lái)自浙江的開(kāi)發(fā)商對我說(shuō)起了開(kāi)發(fā)商利益鏈中的貓膩和市場(chǎng)情況。但對于瘋狂上漲的房?jì)r(jià)，他也有一種不安全感，“有時(shí)候并不看好未來(lái)�！蹦菚r(shí)候的氣息還圍繞在經(jīng)濟危機中，危機感扎根在很多開(kāi)發(fā)商的心里。面對已經(jīng)在瘋漲的樓市，他對未來(lái)房?jì)r(jià)的期待是不明確的。

　　【回訪(fǎng)：2009年12月】

　　四個(gè)月之后，全國房?jì)r(jià)已經(jīng)歷了一陣瘋漲，以一種迅雷不及掩耳之勢刷新了多項紀錄。

　　此時(shí)，這位松江開(kāi)發(fā)商謝絕了我的采訪(fǎng)要求，他告訴我“報道發(fā)表后壓力太大了”。同時(shí)，他已經(jīng)逐步考慮退出房地產(chǎn)業(yè)。

　　而另一位開(kāi)發(fā)商張仁，卻仍是十分忙碌，正在籌備積極拿地，四個(gè)月前所表露出的那份不安全感已經(jīng)基本消失。他說(shuō)，沒(méi)有想到今年的樓市會(huì )這么好。

　　同時(shí)，他也向記者再次揭秘了樓市中的一些不為人知的“幕后”。他更希望在未來(lái)，房?jì)r(jià)的發(fā)展以健康為依托。

　　同題對話(huà)·給2010年的十個(gè)問(wèn)題

　　1、您希望在365天后，看到一個(gè)怎樣的自己？

　　張仁：個(gè)人發(fā)展能夠再有突破。

　　2、新的一年希望自己的生活發(fā)生怎樣的變化？

　　張仁：2010年事業(yè)有發(fā)展，家庭美滿(mǎn)就足夠了。

　　3、希望在自己的工作領(lǐng)域發(fā)生怎樣的變化？

　　張仁：讓自己的企業(yè)更上一個(gè)臺階。

　　4、在世博年，您希望看到上海這座城市發(fā)生怎樣的變化？

　　張仁：希望上海的樓盤(pán)質(zhì)量越蓋越好，對于在高房?jì)r(jià)下生活的百姓來(lái)說(shuō)，現在經(jīng)濟適用房得到了重視，希望大家都能分享城市發(fā)展帶來(lái)的機遇。

　　5、世博會(huì )期間，會(huì )參觀(guān)世博嗎？

　　張仁：一定會(huì )的，到時(shí)候會(huì )和家人一起參觀(guān)世博會(huì )。同時(shí)我現在開(kāi)發(fā)二線(xiàn)城市，也希望利用這個(gè)機會(huì )介紹上海。

　　6、新的一年里，最想做(最重要)的是什么事？

　　張仁：做好目前的兩個(gè)樓盤(pán)。

　　7、2010年，在生活或者工作中遇到的困難會(huì )是什么？

　　張仁：市場(chǎng)可能會(huì )發(fā)生轉變，變化的因素還是很多的。

　　8、如果有人(單位)對你伸出援手，你希望是誰(shuí)，希望得到什么樣的支持和幫助？

　　張仁：希望是政策上面的，能夠給小一點(diǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)多一點(diǎn)資金和政策上的扶持。

　　9、給自己一個(gè)新年祝福吧。

　　張仁：所有人都能身體健康，我自己的事業(yè)越來(lái)越好。

　　10、給青年報讀者留下新年寄語(yǔ)。

　　張仁：年輕人在高房?jì)r(jià)下，可能會(huì )迷茫，會(huì )失去本身追求的東西，但還是要找準自己最想要什么，看清自己的優(yōu)勢和特長(cháng)�！肚嗄陥蟆肥且环菥哂谢盍δ軌蜃屇贻p人獨立思考的報紙，希望來(lái)年能夠辦得越來(lái)越紅火。