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　　房地產(chǎn)專(zhuān)家指出，近期中央密集出臺信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策，透露出管理層對當前房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的擔憂(yōu)，全面加強房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控力度，政策收緊傾向明顯。分析人士認為，對于當前深陷“高燒”的樓市，國家一連串的“降溫良藥”拉開(kāi)了房地產(chǎn)調控的序幕，有望為樓市“清熱去火”，回歸理性保健康。

　　樓市“去火”勢在必行

　　雖然樓市已發(fā)出調控信號，但是目前很多消費者還沒(méi)有打消買(mǎi)房念頭。據說(shuō)位于太原市河西的一家樓盤(pán)剛開(kāi)盤(pán)，就在3小時(shí)內將150多套的精裝修房銷(xiāo)售一空�！斑^(guò)高的增長(cháng)在表明國家救市任務(wù)已經(jīng)完成的同時(shí)，也給房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調整帶來(lái)了契機�！睒I(yè)內人士普遍認為，“迪拜危機”給處于高熱狀態(tài)的樓市再次敲響警鐘，在全國樓市不斷刷新的房?jì)r(jià)、地價(jià)神話(huà)過(guò)程中，樓市積聚的風(fēng)險越來(lái)越大。

　　樓市“清火”勢在必行。

　　調理樓市三劑“涼藥”

　　五部委土地調控出臺后，股市應聲跳空低開(kāi)，地產(chǎn)板塊帶頭下跌，這也給處于高熱狀態(tài)的樓市提了一個(gè)醒，國家并不缺少給樓市清火、降溫的“涼藥”。只是考慮到可能產(chǎn)生的副作用，不能過(guò)猛，既要將過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)穩定下來(lái)，又不至于把整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)打倒。分析人士認為，近來(lái)國家連續開(kāi)出的“三劑藥方”比前幾次更有針對性，有抑有保，全面調理，有利于樓市的后勢健康。

　　-第一劑——營(yíng)業(yè)稅“2改5”抑制投機

　　去年12月國家和地方出臺的一系列稅費減免政策，在激活樓市的同時(shí)，也使部分炒房及投資性購房成本降低。除了買(mǎi)新賣(mài)舊，現在很多家有余錢(qián)的市民都把買(mǎi)第二套、第三套住房作為理財方式，貸款及稅費優(yōu)惠使這些改善型及投資型購房需求持續增大。

　　12月9日，針對樓市投機性購房及房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，國務(wù)院開(kāi)始出臺具體調控政策：個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實(shí)施。這一政策打壓投資投機成本的意圖非常明顯，同時(shí)也突出了突出了有保有壓的政策導向。

　　應當注意到，此次營(yíng)業(yè)稅政策的調整主要是為了抑制樓市內的短期炒買(mǎi)炒賣(mài)現象牞并沒(méi)有對自住需求造成影響。此次政策明確了繼續實(shí)施的“131號文”政策：“加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。在落實(shí)居民首次貸款購買(mǎi)普通自住房牞享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)牞對已貸款購買(mǎi)一套住房牞但人均住房面積低于當地平均水平牞再申請貸款購買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民牞可比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買(mǎi)第二套及以上住房的牞貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風(fēng)險合理確定�！边@對普通自住購房需求仍將起到積極作用。

　　房地產(chǎn)機構及銀行界人士預計，在稅費方面，今后還會(huì )有抑制投機和投資的調整政策出臺。如針對大戶(hù)型、高檔房的稅費可能再調整；商品住宅轉售環(huán)節的個(gè)人所得稅可能會(huì )從嚴征收；針對個(gè)人和開(kāi)發(fā)商的土地增值稅也可能從嚴征收。

　　另外，在房貸方面，二套房貸及其首付比例提高也將成為調控的主要目標。這一點(diǎn)在上周末住建部會(huì )議上有關(guān)負責人表示：“在繼續支持居民自住和改善性住房消費的同時(shí)，更加嚴格二套房信貸管理，嚴格二套房認定標準，抑制投資和投機性購房�！倍�摩根大通上周也發(fā)布報告稱(chēng)不排除中國房貸政策進(jìn)一步微調的可能。

　　另?yè)�媒體報道，銀監會(huì )近日已要求各大商業(yè)銀行對當前面臨的六大風(fēng)險進(jìn)行全面自查，房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險赫然在列。一位未具名的銀行業(yè)內人士在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“國家這次明確表態(tài)要調整房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，那么銀行自然會(huì )收縮房地產(chǎn)信貸。同時(shí)，首付比率也會(huì )相應提高。

　　-第二劑——“國四條”遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲

　　12月14日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議指出牞要綜合運用土地、金融、稅收等手段牞加強和改善對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控牞遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭。會(huì )議還出臺了4條具體措施牞包括要“繼續支持居民自住和改善型住房消費牞抑制投資投機性購房；加大差別化信貸政策執行力度牞切實(shí)防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險；繼續整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序牞加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監測牞完善土地招拍掛和商品房預售等制度；加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。這個(gè)被業(yè)內稱(chēng)為‘國四條’的全新表述牞比前一次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議更為收緊，但同時(shí)也不乏暖意：增加普通商品房的供給、繼續支持居民自住和改善型住房消費、繼續大規模推進(jìn)保障性安居工程建設，這些均意在推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。 ”

　　-第三劑——“土地監管”打擊囤地

　　囤地、炒地一直被指稱(chēng)為高房?jì)r(jià)的推手之一，受銷(xiāo)售強勁復蘇及現金流充裕的影響牞今年以來(lái)牞全國各地“地王”頻生牞部分房企利用低成本融資和低土地首付比例的便利牞競逐重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊牞由此帶動(dòng)相關(guān)區域的房?jì)r(jià)快速上漲。

　　機構人士分析說(shuō)，地王現象頻生牞一方面源自開(kāi)發(fā)商資金充裕牞另一方面也和很多地方土地出讓金首付比例低有關(guān)。此前牞中央政府允許開(kāi)發(fā)商一次性或者分期繳納土地出讓金牞但沒(méi)有對首付款比例做出明確規定牞因此各地自行掌握首付比例牞大部分在20%至30%之間。這就造成開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)“游刃有余”�！皣�四條”出臺后第三天，12月17日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部和審計署五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，對土地出讓的收支管理進(jìn)行了規范。明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)牞“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年牞特殊項目可以約定在兩年內全部繳清牞首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

　　此通知被業(yè)內人士稱(chēng)為“對火熱樓市發(fā)出的‘撤火劑’”。通知主要是針對今年以來(lái)土地市場(chǎng)普遍出現的交易火爆和過(guò)熱現象牞打擊一些熱點(diǎn)城市的炒地、囤地現象。增加土地有效出讓、開(kāi)工及銷(xiāo)售監管是一劑良藥，對供不應求造成的市場(chǎng)高熱有鎮靜作用。

　　同時(shí)牞土地出讓首付比例提高牞還可以規范房地產(chǎn)商的拿地行為，防止“退地潮”的發(fā)生。行業(yè)景氣時(shí)瘋狂拿地牞行業(yè)不景氣時(shí)便“巧言退地”牞其中損失的僅僅是保證金牞這不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競爭，一些企業(yè)負責人表示。