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　　追不上房?jì)r(jià)漲速的故事情節，在過(guò)去10年間屢屢上演(2008年金融海嘯沖擊下的市場(chǎng)為特例)。然而，2009年房?jì)r(jià)的價(jià)格反彈幅度之高還是出人意料，而且，這是在經(jīng)濟前景尚不明朗的情況下發(fā)生的。

　　2009年的這種走勢也給2010年留下更多不確定性。

　　這種不確定性首先是在經(jīng)濟掣肘和高房?jì)r(jià)輿論壓力雙重指標作用下的政府態(tài)度騎墻；其次是市場(chǎng)泡沫吹大了之后的后市難料：房?jì)r(jià)和交易量不斷刷新歷史紀錄，地價(jià)在以央企為代表的非傳統地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)加入競爭后被迅速推向新的價(jià)格平臺，且毫無(wú)扭頭跡象；第三在參與者心態(tài)上，房?jì)r(jià)永漲不跌的神話(huà)似乎一統天下，而這種判斷出奇統一的心態(tài)同“一年翻一番”的漲法一樣，明顯不符合標準的理性走勢圖。

　　其一，政府態(tài)度，刺激還是打壓？2009年開(kāi)端，房地產(chǎn)行業(yè)是在政策呵護和相對寬容的社會(huì )輿論環(huán)境中開(kāi)始的：2008年年底出臺的一系列刺激內需政策生效，交易環(huán)節政府讓利減免買(mǎi)賣(mài)相關(guān)稅費，初次購房和“改善型”需求銀行貸款首付一律低至兩成，還享受7折利率優(yōu)惠。

　　然而到了年末，卻先是取消營(yíng)業(yè)稅“紅包”，然后把土地款首付比例提至50%，打擊囤地，出臺“國四條”等等“打壓”政策—平靜一年的政策面在“保持刺激經(jīng)濟方向不變”的大基調下，以高層不斷放出對房?jì)r(jià)過(guò)高的擔憂(yōu)聲音為結尾。

　　其二，脫韁之市場(chǎng)野馬，什么時(shí)候到頭？人們往往拿2009年和2007年做對比，不同的社會(huì )經(jīng)濟背景，類(lèi)似的特征：天價(jià)房頻現，土地價(jià)格不斷創(chuàng )出新高。

　　在交易量上，2009年創(chuàng )下了有史以來(lái)的新高，中國約消化了全世界50%的房子。以北京為例，全年二手房的交易量超過(guò)25萬(wàn)套，超過(guò)過(guò)去3年的總和。

　　在價(jià)格上，從年初的“小陽(yáng)春”到四季度的狂瀾突進(jìn)，熱點(diǎn)區域的反彈高度甚至超過(guò)100%，某些熱點(diǎn)城市房子火爆的程度讓人瞠目結舌，比如傳統熱點(diǎn)城市北京、上海、深圳、廣州，比如在“國際旅游島”概念刺激下的海南三亞，比如全運會(huì )舉辦地、次熱點(diǎn)城市的代表濟南，坐地漲價(jià)的現象比比皆是。

　　土地價(jià)格水漲船高，地王頻現，面粉貴過(guò)面包比比皆是。從北京廣渠路10號地開(kāi)始，史上有紀錄的地王數字屢屢被刷新：上海長(cháng)風(fēng)地塊破上海紀錄，北京順義22號地破京城年度總價(jià)和單價(jià)紀錄，廣州亞運城以255億元人民幣成交額年度收官，創(chuàng )有史以來(lái)地塊總價(jià)歷史新高——更讓人吃驚的是，在年末政策打壓傾向明顯時(shí)，依然有區域性高價(jià)地塊頻繁成交。

　　市場(chǎng)參與者的心態(tài)，也經(jīng)歷了從觀(guān)望到參與、癲狂的過(guò)程：年初看看，年中動(dòng)心，年底價(jià)格漲上去了拼命追漲。目前的狀況于買(mǎi)家而言，普通住房排隊，高端住房排隊，連別墅也要排隊托關(guān)系，需求層面無(wú)論是“剛需”還是投資保值熱情仿佛一夜之間被激發(fā)；于賣(mài)家而言，開(kāi)發(fā)商以及同開(kāi)發(fā)商有交情的人儼然成為這個(gè)社會(huì )最有面子的人：從年初的乏人問(wèn)津，到積極促銷(xiāo)生怕趕不上“小陽(yáng)春”末班車(chē)，年末捂盤(pán)惜售，生怕賣(mài)便宜了，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)也在發(fā)生顯著(zhù)的變化。

　　其三，在流動(dòng)性過(guò)剩的背景下，樓市是否又要吹一個(gè)大泡泡？

　　同2007年相比，2009年的市場(chǎng)方向從貨幣角度出發(fā)，共同點(diǎn)是通脹壓力下的理性選擇。買(mǎi)房者要么是出于投資保值需求，“再不買(mǎi)就更買(mǎi)不起了”；要么是因為通脹預期，貨幣貶值“持有房產(chǎn)比存銀行劃算”，資產(chǎn)實(shí)現了從銀行到房屋的一次大搬家。于企業(yè)而言，2009年在外需整體乏力投資無(wú)門(mén)的情況下，資金只有往債券房地產(chǎn)等虛擬市場(chǎng)流動(dòng)，以央企為代表的非地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)拿地，多是出于此類(lèi)考慮。

　　泛濫的流動(dòng)性是明顯的，為刺激經(jīng)濟投放虛擬貨幣，政策選擇合乎邏輯，而吹出來(lái)的這個(gè)地產(chǎn)泡泡也合乎工具理性。那么2010年，流動(dòng)性會(huì )收緊嗎？是繼續吹這個(gè)大泡泡，還是擠壓些水分出來(lái)？

　　中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策市，2009年市場(chǎng)繁榮多拜政策所賜，這是獲得評論高度認可的觀(guān)點(diǎn)。而上述市場(chǎng)現象多可以解釋為政策“打雞血”的效果，因為支持中國經(jīng)濟“三駕馬車(chē)”之一的進(jìn)出口不行了，政府必須要擴大內需，不得不扶持房地產(chǎn)發(fā)展以拉動(dòng)上下游50多個(gè)行業(yè)的復蘇。而在政府不再扶持之后，2009年12月，交易量驟降，這似乎預示著(zhù)某種方向性的態(tài)勢變化——一旦政府撒手為常態(tài)，還瘋得起來(lái)嗎？

　　(馬磊 作者系中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任)