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　　全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(cháng)陳寶存又挨罵了，被一些網(wǎng)友罵作“房地產(chǎn)商的走狗”。

　　挨罵緣于他12月29日最新的一篇博客——《雖聲色俱厲實(shí)色厲內荏，樓市唱空者必踏空》，文章認為，最新一輪樓市調控并未突破2003年以來(lái)的政策框架，也未改變中心城市土地奇缺的局面，房?jì)r(jià)暴漲難以避免。

　　這些觀(guān)點(diǎn)聽(tīng)起來(lái)像極了“大嘴”任志強。中央經(jīng)濟工作會(huì )議后，一系列樓市調控政策剛出臺，任志強就發(fā)表博客文章斷言，“歷史上每一次調控的最終結果都是房?jì)r(jià)的上漲，已給社會(huì )一個(gè)強烈的信號，房?jì)r(jià)將在此輪調控中再次上漲！”

　　任志強這篇名為《“刻舟”豈能“求劍”》的博文的核心觀(guān)點(diǎn)是，中國政府出臺的所有房?jì)r(jià)調控政策，目標從來(lái)都是打擊投資、抑制消費、增加稅費，卻沒(méi)有任何措施抑制土地的高價(jià)，反而出臺的都是“價(jià)高者得”的政策�！暗貎r(jià)越高越好，房?jì)r(jià)越低越好。從經(jīng)濟學(xué)而言，這豈不是一種悖論嗎？”他認為，土地價(jià)格決定房?jì)r(jià)，土地價(jià)格已經(jīng)飆升，政府卻希望房?jì)r(jià)仍停留在低點(diǎn)，犯了“刻舟求劍”的錯誤。

　　自稱(chēng)任志強的粉絲，陳寶存1985年畢業(yè)于山西財經(jīng)學(xué)院會(huì )計系，教過(guò)書(shū)，在地方政府任過(guò)職，2003年進(jìn)入地產(chǎn)界。任志強、陳寶存、董藩、朱大鳴，4個(gè)樓市唱多者被稱(chēng)為“樓市春天派”。

　　陳寶存曾梳理了自2003年以來(lái)所有的土地政策、針對樓市的信貸政策和住宅市場(chǎng)政策。結論如任志強的看法，當年開(kāi)始的上一輪基于打壓的調控，是地價(jià)房?jì)r(jià)雙雙暴漲的根源所在。

　　“2003年‘121’房貸新政以來(lái)確立的調控框架，盡管初衷良好，執行效果卻出現了嚴重偏差，導致房?jì)r(jià)‘調控一輪即暴漲一輪’�！标悓毚嬲f(shuō)。

　　2003年中國人民銀行出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，規定商業(yè)銀行只能對購買(mǎi)主體結構已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；對借款人申請個(gè)人住房貸款購買(mǎi)第一套自住住房的，首付比例仍執行20%的規定；“對購買(mǎi)第二套以上(含第二套)住房的，應適當提高首付款比例”。這份通知被稱(chēng)為“121房貸新政”，拉開(kāi)了調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幕。

　　與之一脈相承的是2007年的“9·27”二套房信貸政策。央行發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，開(kāi)始對二套房貸款加以限制。通知規定，對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

　　“這一系列收緊房貸的政策，實(shí)際打擊了中低收入者的基本住房需求和改善型住房需求，并未對高收入群體構成實(shí)質(zhì)性威脅�！标悓毚嬲f(shuō)。道理很簡(jiǎn)單，中低收入人群對首付和月供變化更為敏感，而高收入群體則不是特別在意。而樓市投資客和投機客，正是高收入群體。

　　陳寶存碰到過(guò)這樣的案例，他所在公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)大戶(hù)型樓盤(pán)，剛開(kāi)盤(pán)，就有當地大老板找上門(mén)來(lái)，要求買(mǎi)下一棟樓，“一次性現金付清，人家根本不用貸款”。

　　收緊房貸的同時(shí)，土地市場(chǎng)開(kāi)始全面收緊。2004年3月31日，國土資源部、監察部聯(lián)合下發(fā)通知，要求即日起就“開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權招標拍賣(mài)掛牌出讓情況”進(jìn)行全國范圍內的執法監察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，否則國家土地管理部門(mén)有權收回土地，納入國家土地儲備體系。這被地產(chǎn)界稱(chēng)為“8.31大限”。

　　“這之后的系列土地政策，本意并不是收緊地根，卻在實(shí)際上造成了各地土地收儲的大幅下降�！标悓毚嬲f(shuō)。這份通知，一律取締了各地土地協(xié)議轉讓?zhuān)�要求招標拍賣(mài)掛牌出讓?zhuān)�由各地國土資源部門(mén)下屬的土地儲備中心執行。

　　“問(wèn)題是，各地土地儲備中心一無(wú)資金，二無(wú)人力，三無(wú)熱情去做這件事�！标悓毚嬲f(shuō)，房屋拆遷是件費力不討好的事情，土地儲備中心的官員自然沒(méi)有積極性。這導致了土地市場(chǎng)嚴重的供不應求。

　　陳寶存的印象里，“8·31大限”政策出臺后，華潤在北京市拿的清河毛紡廠(chǎng)所在地塊，第一次出現了“面粉比面包貴”的怪現象。當時(shí)周邊房?jì)r(jià)不到5000元，而這塊地折合樓面價(jià)是每平方米7800多元，一下就拉高了該區域的房?jì)r(jià)。此后天價(jià)地不斷涌現。

　　任志強以北京和上海為例，對此做了統計分析。

　　2006年至2009年上半年，北京市商品房住宅用地供給僅完成了年度計劃的 39.7%、33.8%、55.2%和27.3%。但2006年至2008年的建設土地供給卻都完成和超額完成了總用地計劃，其中經(jīng)濟適用住房和享受經(jīng)濟適用住房政策的供地年均都超額了150%以上，最高年份為189%。

　　這類(lèi)非市場(chǎng)化用地份額遠超計劃，但商品住宅建設用地卻連續數年嚴重短缺。導致的直接后果就是，商品住宅的平均用地樓面價(jià)，4年半里上漲了1.6至1.8倍；平均地價(jià)從每平方米3416元飆升至每平方米8796元，上漲了2.57倍。今年6月，北京市三環(huán)與四環(huán)之間的土地價(jià)格上升至每平方米14494元。土地供給遠不能滿(mǎn)足需求，天價(jià)和地王成為必然結果。

　　上海情形類(lèi)似。上海市今年計劃供給土地約為1200公頃至1400公頃，但上半年僅供應了300多公頃，遠低于計劃供給量�！皫缀跛�有出現天價(jià)地的城市大約都出現的是同一類(lèi)問(wèn)題�！比沃緩娬f(shuō)，只要供地緊張的城市，地產(chǎn)企業(yè)就不得不天價(jià)拿地，實(shí)為企業(yè)無(wú)奈之舉。

　　土地嚴重供不應求，推高土地價(jià)格，進(jìn)而推高房?jì)r(jià)。任志強用統計分析駁斥“房?jì)r(jià)推高地價(jià)論”�！爸袊�自2003年之后不斷出臺著(zhù)調控和打壓房?jì)r(jià)的各種政策，包括行政性的手段，但至今為止何曾看到過(guò)打壓地價(jià)的調控？”任志強說(shuō)，自2005年出現第一塊天價(jià)地之后，土地壟斷的供給方式，與連續4年的土地供給量暴跌的矛盾就日益凸顯，“政府的地價(jià)收入越高越好，開(kāi)發(fā)商的房?jì)r(jià)越低越好，政府的調控顯然自相矛盾。

　　此外，中國巨大的地區差距和城鄉差距背景下，社會(huì )福利和優(yōu)質(zhì)公共資源向中心城市集中，也導致很多人不管不顧地涌向中心城市，這進(jìn)一步放大了中心城市的土地供求矛盾。在任志強看來(lái)，如果這些問(wèn)題得不到解決，房?jì)r(jià)毫無(wú)疑問(wèn)將越調控越暴漲。

　　“你會(huì )發(fā)現一個(gè)有意思的現象，這幾年凡唱衰樓市的，大多數都是行業(yè)外的人，而唱多的，多數都在行業(yè)內�！标悓毚嬷毖�，很多就樓市發(fā)言的人，實(shí)際并不了解這個(gè)行業(yè)。

　　作為金融市場(chǎng)的一部分，樓市像極了股市。股市中永遠充斥唱多者和唱空者的口水仗，滿(mǎn)倉者希望上漲獲利，空倉者卻希望跌下來(lái)抄底買(mǎi)進(jìn)。在陳寶存看來(lái)，兩者稍有不同的是，樓市中的唱空者卻可以毫無(wú)爭議地占領(lǐng)道德制高點(diǎn)，獲得多數人的附和。

　　雖被與任志強一起歸為“樓市春天派”的代表人物，但到目前為止，陳寶存卻從未與任志強謀面，“只是神交，我知道他，他未必知道我”。

　　本報北京12月29日電