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　　營(yíng)業(yè)稅新政中普通住宅認定標準成關(guān)鍵，而房?jì)r(jià)上漲———

　　隨著(zhù)本月23日財政部、國稅總局關(guān)于明年營(yíng)業(yè)稅新政的出臺，對明年二手房交易影響頗大的營(yíng)業(yè)稅征收辦法總算有了一個(gè)說(shuō)法。許多業(yè)主聲稱(chēng)“懸起來(lái)的心終于放了下去”，業(yè)內人士也認為新政對于明年的二手房市場(chǎng)是一種利好。然而根據近日市場(chǎng)表現以及本報的調查來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅新政對明年二手房市場(chǎng)大戶(hù)型房產(chǎn)、百萬(wàn)以上房產(chǎn)的成交可能會(huì )產(chǎn)生相當大的影響。

　　●尷尬：

　　房?jì)r(jià)上漲 部分普通住房“被升級”

　　雖然大部分二手房受新政的沖擊很小，但是我們在調查中發(fā)現，在多重政策的組合拳之下，部分原來(lái)的普通住宅難免受到營(yíng)業(yè)稅新政的沖擊——因為隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上漲，這些普通住宅面臨著(zhù)“被升級”為非普通住宅的尷尬，從而多繳納不少營(yíng)業(yè)稅。

　　按照目前的政策規定，北京市享受優(yōu)惠政策的普通住宅需要同時(shí)滿(mǎn)足以下三個(gè)條件：第一，住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上；第二，單套建筑面積在140(含)平方米以下；第三，實(shí)際成交價(jià)低于同區域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。此為“普通住宅”的硬性標準。

　　而結合具體的執行標準，上述第三條中“1.2倍”也就是分別為三環(huán)以?xún)瓤們r(jià)人民幣258萬(wàn)元/套、三環(huán)至四環(huán)之間210萬(wàn)元/套、四環(huán)至五環(huán)之間198萬(wàn)元/套、五環(huán)以外120萬(wàn)元/套。也就是說(shuō)，只有房產(chǎn)滿(mǎn)足上述容積率、面積以及總價(jià)的情況下，才能作為普通住宅享受營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，不能滿(mǎn)足其中之一就將被歸為非普通住宅。

　　然而，隨著(zhù)今年房?jì)r(jià)的快速上漲，許多原本屬于普通住宅的房產(chǎn)由于總價(jià)超過(guò)了上述第三條標準而“被升級”為非普通住宅，在新的營(yíng)業(yè)稅調整中受到?jīng)_擊。例如位于南三環(huán)外的萬(wàn)年花城，該小區一套138平方米的三居，上半年的售價(jià)不到180萬(wàn)，還處于普通住宅的行列，然而現在已賣(mài)到230萬(wàn)，被升級為“不足5年的非普通住宅”。

　　●專(zhuān)家認為：

　　五環(huán)外100平方米以上二手房

　　受影響最大

　　來(lái)自研究機構的數據顯示，剛剛出臺的營(yíng)業(yè)稅新政對市場(chǎng)的影響已經(jīng)顯現。據統計，23日新政策出臺以后的3天，北京二手房平均成交面積已達到了98平方米，相比12月平均的94平方米上漲了4平方米。140平方米以上交易已經(jīng)占到了最近幾天市場(chǎng)交易的25%，而為了躲避全額營(yíng)業(yè)稅的非普通住宅現在已經(jīng)占市場(chǎng)交易的20%左右。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部總監張大偉認為，之前北京市場(chǎng)已經(jīng)存在的一些政策，可能因為這一政策出臺而發(fā)生化學(xué)反應，出現很大的影響，特別是高檔二手房市場(chǎng)，將必然因為這一政策的執行而出現逆轉。

　　“主要影響將在4環(huán)內商品房及5環(huán)外前期價(jià)格飆升的100平方米以上房源。這一部分商品房因為交易成本太高，明年可能出現大量需求轉移到一手商品房市場(chǎng)的現象，2010年高端二手房市場(chǎng)成交量暴跌已成定局”張大偉說(shuō)。

　　●政策鏈接●

　　個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅新政

　　財政部、國稅總局23日宣布：自2010年1月1日起，個(gè)人將購買(mǎi)不足5年的非普通住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　北京普通住宅標準

　　2008年11月26日，北京市建委以《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》形式，發(fā)布我市享受優(yōu)惠政策住房的平均交易價(jià)格為：三環(huán)以?xún)瓤們r(jià)人民幣215萬(wàn)元/套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬(wàn)元/套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬(wàn)元/套、五環(huán)以外100萬(wàn)元/套。

　　享受優(yōu)惠政策普通住房的標準是同時(shí)滿(mǎn)足以下三個(gè)條件：住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在140(含)平方米以下;實(shí)際成交價(jià)低于同區域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。 文/衛東

　　營(yíng)業(yè)稅“2改5”后滿(mǎn)五年與未滿(mǎn)五年住房稅費對比

　　營(yíng)業(yè)稅"2改5"后滿(mǎn)五年與未滿(mǎn)五年住房稅費對比

　　案例 政策 普通住宅 非普通住宅 備注：

　　征收標準 應交稅費(萬(wàn)) 征收標準 應交稅費(萬(wàn)) 從表格中可以看出，營(yíng)業(yè)稅政策"2改5"后：(1)現售價(jià)150萬(wàn)，原購房?jì)r(jià)100萬(wàn)普通住宅：未滿(mǎn)五年與滿(mǎn)五年交稅差額為2.75萬(wàn)元；(2)現售200萬(wàn)，原購房?jì)r(jià)150萬(wàn)的非普通住宅：未滿(mǎn)五年與滿(mǎn)五年交稅差額為8.25萬(wàn)元。

　　普通住宅以現售價(jià)150萬(wàn)，原購房?jì)r(jià)100萬(wàn)為例；非普通住宅以現售200萬(wàn)，原購房?jì)r(jià)150萬(wàn)為例； 滿(mǎn)五年(含) 免征 0 (現售價(jià)-原購房?jì)r(jià))*5.5% (200-150)*5.5%=2.75

　　未滿(mǎn)五年 (現售價(jià)-原購房?jì)r(jià))*5.5% (150-100)*5.5%=2.75 全額售價(jià)*5.5% 200*5.5%=11

　　滿(mǎn)五年和未滿(mǎn)五年差額比較 2.75萬(wàn) 8.25萬(wàn)

　　(表格由偉嘉安捷提供,僅供參考)

　　二手房營(yíng)業(yè)稅經(jīng)過(guò)四次調整情況一覽表

　　四次調整營(yíng)業(yè)稅征收辦法后的營(yíng)業(yè)稅征收比例

　　年份 征收條件 營(yíng)業(yè)稅征收

　　普通住宅 非普通住宅

　　2005年 個(gè)人購買(mǎi)二手商品房不超過(guò)2年 150萬(wàn)*5.5%=8.25萬(wàn) 150萬(wàn)*5.5%=8.25萬(wàn)

　　個(gè)人購買(mǎi)二手商品房3-5年 無(wú)稅費 無(wú)稅費

　　個(gè)人購買(mǎi)二手商品房超過(guò)5年 無(wú)稅費 無(wú)稅費

　　2006年 個(gè)人購買(mǎi)二手商品房不超過(guò)2年 150萬(wàn)*5.5%=8.25萬(wàn) 150萬(wàn)*5.5%=8.25萬(wàn)

　　個(gè)人購買(mǎi)二手商品房3-5年

　　個(gè)人購買(mǎi)二手商品房超過(guò)5年 無(wú)稅費 (150 -120萬(wàn))*5.5%=1.65萬(wàn)

　　2009年 個(gè)人購買(mǎi)二手商品房不超過(guò)2年 (150 -120萬(wàn))*5.5%=1.65萬(wàn) 150萬(wàn)*5.5%=8.25萬(wàn)

　　個(gè)人購買(mǎi)二手商品房3-5年 無(wú)稅費 (150 -120萬(wàn))*5.5%=1.65萬(wàn)

　　個(gè)人購買(mǎi)二手商品房超過(guò)5年 無(wú)稅費

　　2010年 個(gè)人購買(mǎi)二手商品房不超過(guò)2年 (150 -120萬(wàn))*5.5%=1.65萬(wàn) 150萬(wàn)*5.5%=8.25萬(wàn)

　　個(gè)人購買(mǎi)二手商品房3-5年

　　個(gè)人購買(mǎi)二手商品房超過(guò)5年 無(wú)稅費 (150 -120萬(wàn))*5.5%=1.65萬(wàn)

　　以一套購買(mǎi)價(jià)格120萬(wàn) 再上市價(jià)格150萬(wàn)二手商品房為例 (數據來(lái)源：我愛(ài)我家，僅供參考)