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　　□中證證券研究中心 張泰欣

　　四大分歧有待市場(chǎng)檢驗

　　在有可能進(jìn)行嚴調控的預期下，地產(chǎn)股明年的機會(huì )有多大？一線(xiàn)城市與二三線(xiàn)城市哪個(gè)表現將更為穩��？差別的信貸政策與政府的財政調控對樓市泡沫有多大的效應？樓市供應量是否能減緩地價(jià)房?jì)r(jià)上漲？這四個(gè)問(wèn)題成為市場(chǎng)最為關(guān)心同時(shí)也是最有分歧的問(wèn)題。

　　是否還有機會(huì )？

　　交銀國際和招商證券認為，雖然2010年房地產(chǎn)投資仍將保持較高的增速，但住宅市場(chǎng)難有驚喜，行業(yè)基本面房?jì)r(jià)看平、成交量減少、重點(diǎn)城市地價(jià)繼續上漲；估值略微偏高。除了要面對貨幣政策收緊和針對行業(yè)措施出臺的行業(yè)風(fēng)險外，開(kāi)發(fā)商亦因需要完成攀升的銷(xiāo)售目標，而相互間要作出激烈競爭，2010年地產(chǎn)股可能機會(huì )不大。而以中信證券和廣發(fā)證券為代表的券商認為，2010年，開(kāi)發(fā)成本逐漸回歸理性，行業(yè)盈利空間改善。加速供地將使2010年地價(jià)不致瘋狂，而開(kāi)發(fā)成本穩定有利于緩解行業(yè)毛利率下降的壓力。市場(chǎng)集中度繼續提升。行業(yè)的上半年機會(huì )優(yōu)于下半年。

　　一線(xiàn)VS二三線(xiàn)？

　　從區域市場(chǎng)看，2009年的中國樓市經(jīng)歷了大城市先復蘇——再帶動(dòng)二三線(xiàn)城市上漲——大城市泡沫出現——二三線(xiàn)城市強勁上漲的路徑。對于目前泡沫化不輕的中國樓市，如果2010年還有較大的機會(huì )將會(huì )偏愛(ài)于條件成熟、競爭激烈的一線(xiàn)城市還是方興未艾的二三線(xiàn)城市？目前券商爭執也很大。中金公司認為，未來(lái)市場(chǎng)將面臨著(zhù)各種調整，只有專(zhuān)注于一線(xiàn)城市的大牌開(kāi)發(fā)商才能更好地抵御負面因素帶來(lái)的影響，龍頭公司將依靠其資金實(shí)力、品牌優(yōu)勢在房地產(chǎn)調控中占優(yōu)，而行業(yè)調控政策頻出將加大中小公司業(yè)績(jì)波動(dòng)性及重組類(lèi)地產(chǎn)資產(chǎn)注入的不確定性，使其難以有較好表現。

　　不過(guò)大多數券商還是鐘情于二三線(xiàn)中小開(kāi)發(fā)商的發(fā)展。國泰君安認為，第一，從房?jì)r(jià)來(lái)看，2009年，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同比上漲40%，二線(xiàn)同比上漲15%，未來(lái)還有一定的空間。第二，二三線(xiàn)城市需求結構總體表現良好，主要是剛性和改善性需求，投資性需求有限，因而未來(lái)受打壓的力度不大。第三，二三線(xiàn)城市的地產(chǎn)商有儲備規模優(yōu)勢，拿地時(shí)間早，地價(jià)成本低；區域或全國布局，相比龍頭公司而言成長(cháng)性和利潤的確定性更強。

　　貨幣與財稅哪個(gè)更猛？

　　二手房營(yíng)業(yè)稅的調整拉開(kāi)了財稅手段遏制房?jì)r(jià)飆升的序幕，2010年還會(huì )有哪些措施針對高房?jì)r(jià)，拭目以待。不過(guò)對于財稅調控和貨幣調控目前也有不同的看法，有券商認為，二手房營(yíng)業(yè)稅的調整標志著(zhù)樓市的轉折，2010年房?jì)r(jià)繼續向上的動(dòng)力不足，而有的認為，目前的財稅調控影響有限，差別的信貸和利率調控才會(huì )對樓市起到釜底抽薪的效果。

　　光大證券認為，已出臺的營(yíng)業(yè)稅調整拉開(kāi)了未來(lái)財稅調控的序幕，未來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給會(huì )反向變動(dòng)，將使得目前失衡的供求關(guān)系逐步扭轉，由于投資性需求萎縮、自住性需求開(kāi)始觀(guān)望，預計2010年一季度的成交量可能會(huì )回落到一個(gè)較低的位置上。在這個(gè)過(guò)程中，房?jì)r(jià)將經(jīng)歷漲幅收窄、或從高位回落的走勢。

　　而中信證券認為，在貨幣政策尚未收緊之前，地產(chǎn)股的表現不應只看短期調控。決定短期房?jì)r(jià)的并非市場(chǎng)供求，更不是開(kāi)發(fā)成本，而是企業(yè)的資金寬裕程度和開(kāi)發(fā)企業(yè)對未來(lái)景氣程度的預期。在目前企業(yè)資金充裕，新開(kāi)工面積驟然回升的背景下，地產(chǎn)行業(yè)依然景氣向上。

　　地價(jià)與供應量是否將變化？

　　2009年又是一個(gè)地王頻出的時(shí)代，255億元拍賣(mài)的廣州亞運城項目成為全年的總價(jià)地王，地價(jià)的快速飆升推動(dòng)了房?jì)r(jià)的上漲，這一點(diǎn)在業(yè)內已達成共識，政府推出的2010年加大住房保障和推出力度是否能緩解陽(yáng)剛直上的地價(jià)還需看實(shí)際操作。

　　中信證券認為，2010年，刺激需求的政策將緩慢退出，但不會(huì )以顛覆行業(yè)景氣為代價(jià)。2008年以來(lái)限制住房供應的政策將有方向性改變。擴大供應有利于增加地方財政收入、拉動(dòng)投資及平穩房?jì)r(jià)。2010年，預期各地方政府開(kāi)始加速供應土地，地價(jià)飆升的態(tài)勢將有所緩解。

　　不過(guò)對于已經(jīng)高企的房?jì)r(jià)而言，未來(lái)地價(jià)即使走穩是否也會(huì )隨之企穩，還有很多的不確定性。從歷年看，政府加大供應的行為不會(huì )是一個(gè)常態(tài)持續的過(guò)程，2010年隨著(zhù)新開(kāi)工面積的擴大，政府的供應行為可能在某些時(shí)段會(huì )提速，從而緩解日益緊張的供需矛盾。

　　房?jì)r(jià)有望保持穩定

　　在經(jīng)歷了2009年資金和政策的推動(dòng)后，2010年中國樓市是否還將蓬勃向上？2009年12月以來(lái)政府密集出臺的有關(guān)調控措施使市場(chǎng)在升溫的泡沫中重新尋找理性。在宏觀(guān)經(jīng)濟向好基礎仍需夯實(shí)的背景下，地產(chǎn)投資仍將是拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的主力，對于積累的泡沫，政府還將出臺調控措施予以規范，但調控不意味著(zhù)打壓，在資金狀況充裕不改的2010年，地產(chǎn)公司的業(yè)績(jì)仍將持續向好。

　　2009年12月以來(lái)出臺的調控措施無(wú)一例外地都是針對過(guò)度投機行為，投機導致了房?jì)r(jià)的飆升，根據測算，2009年全國商品房均價(jià)漲幅超過(guò)15%，一線(xiàn)城市的平均漲幅超過(guò)50%，高房?jì)r(jià)下的樓市火爆是否還能持續？券商普遍的觀(guān)點(diǎn)是，09年“量?jì)r(jià)齊升”的情況無(wú)法長(cháng)期持續下去。即便不取消優(yōu)惠政策，部分未來(lái)需求已在2009年提前釋放；在政府加大供給、新開(kāi)工面積迅速回升的作用下，供應短缺的情況將迅速得到緩解。2010年開(kāi)發(fā)商的定價(jià)權將有可能被大幅被削弱，為吸引更多的消費者，開(kāi)發(fā)商可能采取靈活定價(jià)的策略，因而房?jì)r(jià)有望保持穩定。

　　對于2010年的交易情況，未來(lái)出臺的新政策將側重增加土地及有效供應，并為投資需求降溫。從短期看，由于信心的恢復和供地速度的加快，商品房供應量仍將增加，同時(shí)，通脹預期也將催生地產(chǎn)需求，在CPI尚未出現高點(diǎn)前，商品房銷(xiāo)售增速不會(huì )放緩，預計，2010年銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)會(huì )超過(guò)15%，房?jì)r(jià)漲幅會(huì )在5%以?xún)取?/p>

　　在有關(guān)政策的調控下,2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康快速發(fā)展?在貨幣政策不動(dòng)的背景下,行業(yè)資金來(lái)源依然充分,銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售價(jià)格依然向好,政府的調控政策不會(huì )一刀切,二三線(xiàn)城市泡沫不大。

　　- 機構視點(diǎn)

　　莫尼塔：

　　全國樓市的整體交易量在明年一季度可能進(jìn)一步環(huán)比上行，我們將地產(chǎn)行業(yè)在明年一季度的評級由當前的“中性”上調為“看好”。在相對中性的情景假設下，明年地產(chǎn)板塊指數的高點(diǎn)漲幅可能達到32%，略微低于我們在A(yíng)股策略報告中對滬深300指數高點(diǎn)36%漲幅的預期，但指數中樞20%的預期漲幅則明顯高于全市場(chǎng)，就2010年上半年而言，地產(chǎn)板塊對投資者依然具有明顯的吸引力。

　　中信證券：

　　2010年刺激需求的政策緩慢退出，不會(huì )以顛覆行業(yè)景氣為代價(jià)。按揭利率下限不會(huì )提高，但執行會(huì )逐漸嚴厲，住房交易營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠也會(huì )在年底取消。但刺激政策退出不會(huì )顛覆行業(yè)景氣，一季度流動(dòng)性會(huì )適當恢復。價(jià)格和銷(xiāo)量穩中有增。資金壓力幾乎不存在，使得房?jì)r(jià)短期內難出現下降；刺激需求政策退出緩慢，銷(xiāo)售速度正常，供應適當增加，二手房銷(xiāo)售火熱和開(kāi)發(fā)企業(yè)理性漲價(jià)，都確保了銷(xiāo)售量在長(cháng)期維持高位。

　　高華證券：

　　中國主要城市的供需均衡狀況(目前庫存月數為9個(gè)月)將在2010年基本保持完好：經(jīng)濟前景的改善將為2010年居民收入的加速增長(cháng)提供支撐，這應會(huì )帶動(dòng)承受比率恢復至較當前更為健康的水平；雖然預計供應將會(huì )增加、交易量將會(huì )較2009年的歷史高點(diǎn)略有回落，但估計庫存月數不太可能會(huì )顯著(zhù)高于12個(gè)月。

　　此外，預計2010年開(kāi)發(fā)商的財務(wù)狀況將會(huì )明顯好于2008年，這也意味著(zhù)在銷(xiāo)售旺季期間即便供應大幅上升，開(kāi)發(fā)商也不太可能降價(jià)以提高銷(xiāo)量。