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　　隨著(zhù)中央提出遏制“過(guò)快”上漲的房地產(chǎn)調控目標，近日，部分省市經(jīng)濟工作會(huì )議對2010年房地產(chǎn)發(fā)展都作出相關(guān)表述：上海是積極采取多種辦法，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展；重慶是抑制高檔住房?jì)r(jià)格非理性上漲趨勢，增加有效供給，使廣大中低收入家庭買(mǎi)得起房。江蘇是要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，增加普通商品住房有效供給，加大保障性安居工程建設力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展……

　　面對中央的高度關(guān)注和部分一線(xiàn)城市所在省市均明確要將房地產(chǎn)作為今年經(jīng)濟工作或調控重點(diǎn)，2009年出乎意料“V形”反彈的房地產(chǎn)，在先聲奪人的調控政策面前，2010年將走向何方，各界拭目以待。

　　2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現“V形”反彈

　　得益于國家及時(shí)的刺激政策，2009年我國房地產(chǎn)在經(jīng)歷了第一季度冷清之后，自二季度開(kāi)始明顯回暖，最終實(shí)現全年“V形”反彈。

　　從價(jià)格看，根據國家統計局提供的房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數，本輪環(huán)比最低水平出現在2008年11月和12月，均為99.5，雖然此后降幅開(kāi)始收窄，但直到2009年3月才首次回到100以上，達到100.3，標志著(zhù)房?jì)r(jià)環(huán)比開(kāi)始出現上漲。此后繼續上行，到11月份達到101.2，已較谷底上升1.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　從成交量看，無(wú)論是銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售額，本輪調整中同比增長(cháng)最低水平都出現在2008年末。進(jìn)入2009年，累計銷(xiāo)售額同比開(kāi)始出現正增長(cháng)，只不過(guò)1月至2月僅為11.2%，到3月份開(kāi)始回到20%以上，6月份以后已回升到50%以上，到11月份，累計銷(xiāo)售金額同比漲幅更是高達86.8%，為3年多來(lái)的高位。

　　興業(yè)銀行資深經(jīng)濟學(xué)家、本報專(zhuān)家組成員魯政委博士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)提出，雖然2009年的反彈讓多數人大跌眼鏡，但這種反彈其實(shí)本來(lái)是可以預料到的。低利率環(huán)境和居民未來(lái)收入預期的穩定，決定了房地產(chǎn)回暖的必然，而人們“追漲殺跌”的行為特征，則構成了后續推波助瀾的因素。

　　未來(lái)調控政策對房地產(chǎn)業(yè)影響預判

　　就近來(lái)媒體的大量報道看，將政府調控目標解讀為“打壓”房?jì)r(jià)或令房?jì)r(jià)下落的居多。但仔細品味去年12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議精神，這種流行看法并不準確。

　　本次會(huì )議明確表示：“重點(diǎn)是在保持政策連續性和穩定性的同時(shí)，加快保障性住房建設，加強市場(chǎng)監管，穩定市場(chǎng)預期，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭�！倍�在隨后溫總理接受新華社獨家專(zhuān)訪(fǎng)中的表述也仍然是“……房?jì)r(jià)在一些地區和城市上漲過(guò)快，也引起了中央高度重視”。

　　所有這些，都清楚顯示調控目標是“遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”。而運用稅收、差別利率及土地政策調控，目的應是“穩定房地產(chǎn)價(jià)格”。

　　魯政委認為，未來(lái)政策的著(zhù)力點(diǎn)是增加供給，遏制不合理需求。未來(lái)的土地、金融、稅收政策調控，主要會(huì )從增加普通商品房供給、加大保障性安居工程建設、打擊捂盤(pán)和囤地行為、抑制投資投機性購房、繼續支持居民自住需求和改善型住房消費、規范土地招拍掛這六方面入手。

　　而可能的政策效果是從快速上漲變?yōu)闇睾团郎�。上述前三項致力于增加房地產(chǎn)供給，第四、五項調節需求，第六項則指向土地價(jià)格太高推高房?jì)r(jià)問(wèn)題。從增加供給著(zhù)力點(diǎn)看，政府主要是增加保障性住房供應，滿(mǎn)足中低收入和弱勢群體基本居住需要，這與當前房地產(chǎn)商滿(mǎn)足的對象之間基本不存在重合，因而，對現行房?jì)r(jià)不會(huì )構成實(shí)質(zhì)壓力。而打擊捂盤(pán)和囤地，會(huì )加快房地產(chǎn)商的土地開(kāi)發(fā)速度，增加供給；抑制投資和投機需求；規范招拍掛，則降低了土地價(jià)格，這些措施將對明年房?jì)r(jià)漲幅起到一定的遏制作用。

　　但是，由于2010年利率預計仍將維持低位；而且從目前看，各方均預期2010年經(jīng)濟形勢好于去年，人們收入預期繼續改善。在此情況下，除非強烈預期房?jì)r(jià)下落，否則居民購房熱情仍會(huì )較為強烈。同時(shí)由于目前供需失衡仍然明顯，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金充足等諸多因素的共同作用，魯政委的觀(guān)點(diǎn)是：雖然在調控政策作用下2010年房?jì)r(jià)可能會(huì )面臨更多波動(dòng)，但總體仍將出現溫和爬升。

　　順利走完城鎮化和重化工業(yè)階段期待房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

　　經(jīng)濟發(fā)展和人口結構階段決定我國房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊發(fā)展空間。不少人似乎都在為中國經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)較大依賴(lài)痛心疾首。而實(shí)際上這是任何處于快速城鎮化和重化工業(yè)階段國家都無(wú)法逃避的一個(gè)過(guò)程。因此，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的巨大帶動(dòng)作用，其實(shí)并不是我們當前要回避的問(wèn)題。我們關(guān)注的重點(diǎn)應是，如何盡可能延長(cháng)房地產(chǎn)對經(jīng)濟巨大的帶動(dòng)作用，從而使我們能夠順利走完城鎮化和重化工業(yè)階段。

　　在討論中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的時(shí)候，日本泡沫經(jīng)濟破滅的教訓總會(huì )被提及。雖然無(wú)法排除貨幣政策和日元升值等因素或大或小的影響，但日本人口結構和城鎮化進(jìn)程才是其房地產(chǎn)價(jià)格最根本的主因。我們發(fā)現，在日本土地價(jià)格達到高點(diǎn)并破滅的1990年，其大致正是日本勞動(dòng)人口比例處于峰值、即將進(jìn)入老齡化的年份。

　　魯政委認為，人口老齡化意味著(zhù)城鎮化進(jìn)程的結束，城鎮化進(jìn)程的結束意味著(zhù)不僅對房地產(chǎn)的新增需求不足，特別是人口出生率的下降甚至意味著(zhù)現有住房?jì)r(jià)格的無(wú)法支撐。這如同計劃生育三十年后我國農村已然出現的不少自然村的消亡。在此情況下，房?jì)r(jià)的下跌是必然的，而貨幣政策和國際資本只是在特定時(shí)點(diǎn)發(fā)生的導火索而已。

　　魯政委說(shuō)，如果我們認同人口結構是房地產(chǎn)價(jià)格中長(cháng)期趨勢的主導因素的話(huà)，依據相關(guān)數據推算，我國大約要到2030年勞動(dòng)人口才能達到峰值。這意味著(zhù)，我國房地產(chǎn)業(yè)還有大約15年至20年的黃金發(fā)展期。

　　那么，就讓我們一起期待我國房地產(chǎn)業(yè)從2010年開(kāi)始步入一個(gè)持續、健康發(fā)展的新里程。 （黃麗珠）