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　　物業(yè)稅"空轉"試點(diǎn)已經(jīng)很多年了，此次推向全國的消息，是釋放一個(gè)信號。從短期來(lái)看，管理層對于房地產(chǎn)市場(chǎng)近期房?jì)r(jià)上漲過(guò)猛過(guò)快有很多的擔憂(yōu)，希望通過(guò)物業(yè)稅"空轉"推向全國這樣一種調控手段，調整市場(chǎng)預期，對于房?jì)r(jià)過(guò)快上漲將有一定的調節作用。

　　一石激起千層浪。近日，關(guān)于物業(yè)稅“空轉”將推廣至全國的消息激起了社會(huì )各界的熱議。盡管消息還未經(jīng)證實(shí)，但市場(chǎng)的反應卻出乎意料地劇烈。新年的第二個(gè)交易日，滬深股市大盤(pán)雙雙上漲，但眾多房地產(chǎn)股卻受這一消息襲擊股價(jià)應聲而落。

　　一直以來(lái)，在調控房?jì)r(jià)的各項建議中，物業(yè)稅的呼聲最高，這也被稱(chēng)為抑制投機的殺手锏，但始終千呼萬(wàn)喚不出來(lái)。實(shí)際上從2003年開(kāi)始，財政部、國家稅務(wù)總局就在北京、遼寧、重慶等10個(gè)省市進(jìn)行模擬評稅試點(diǎn)�！翱辙D”了6年之久后，在國家終于下定決心遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲、打擊投機的趨勢下，物業(yè)稅轉為“實(shí)轉”的腳步還有多遠？

　　物業(yè)稅開(kāi)征還有多遠？

　　“今年物業(yè)稅從‘空轉’轉入‘實(shí)轉’是有一定可能性的，但可能性有多大不好說(shuō)”，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，第一，有可能把“空轉”的范圍擴大到全國或大部分城市；第二，試點(diǎn)的城市已經(jīng)“空轉”了六七年，已經(jīng)積累了一套經(jīng)驗，各方面條件基本上趨于成熟，因此今年不排除有個(gè)別城市由“空轉”變?yōu)椤皩?shí)轉”。

　　而且，“今年是一個(gè)比較好的時(shí)間窗口”，楊紅旭強調，現在國家提出遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，抑制投機，在這樣一個(gè)背景之下，適時(shí)試點(diǎn)推出物業(yè)稅“實(shí)轉”時(shí)機比較好，“如果放在樓市比較低迷的時(shí)候，推出物業(yè)稅對樓市反而是一種打壓�！�

　　此前也有財政部官員表示，經(jīng)過(guò)幾年的“空轉”試點(diǎn)，按評估值征收物業(yè)稅從技術(shù)上看是可行的。

　　不過(guò)在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，財政部財科所稅收政策研究室主任張學(xué)誕對之前有媒體報道，財政部在2010年年初把物業(yè)稅列入重點(diǎn)研究課題，交給他所在的處室執行的消息進(jìn)行了澄清�！拔覜](méi)有說(shuō)過(guò)這個(gè)話(huà)，雖然目前一直在研究物業(yè)稅，并在2007年由我們研究所提出一份報告，但是這個(gè)報告至今為止并未對外公布�！�

　　“我覺(jué)得物業(yè)稅遲遲沒(méi)有開(kāi)征，是由于多方面因素造成的�！睆垖W(xué)誕進(jìn)一步解釋?zhuān)瑥募夹g(shù)層面來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅的實(shí)施沒(méi)有太大問(wèn)題�，F在主要的問(wèn)題是物業(yè)稅真正要開(kāi)始對普通購房者征收的話(huà)，會(huì )對他們造成一定的影響，如果短期內不能消除其所帶來(lái)的負面影響，勢必會(huì )帶來(lái)一些不穩定的因素。

　　正是基于這個(gè)擔憂(yōu)，盡管物業(yè)稅“空轉”的省市有很多，但始終沒(méi)有一個(gè)城市敢于第一個(gè)吃螃蟹。其間傳出深圳要開(kāi)始實(shí)施物業(yè)稅，但是一直也沒(méi)有動(dòng)靜。

　　天相投資顧問(wèn)公司金融地產(chǎn)組的一名研究員對此表示了相同的觀(guān)點(diǎn)。他認為，物業(yè)稅2010年肯定不可能開(kāi)征�！斑@只是政策信號的一個(gè)釋放”。之所以做出這樣的判斷，該研究員的理由是技術(shù)上的障礙太多。此前多個(gè)省市試點(diǎn)“空轉”已經(jīng)很多年，目前向全國推廣，將繼續在全國“空轉”幾年，待技術(shù)逐漸成熟后，才有推出的可能。

　　而且，在政策面上，物業(yè)稅一旦開(kāi)征，由于其涉及面很廣，將加重有產(chǎn)者負擔。在國內經(jīng)濟回暖并未完全確立之前，政策上也會(huì )對此有所顧忌，因此更有可能在經(jīng)濟全面復蘇、經(jīng)濟壓力比較小的時(shí)候開(kāi)征�！帮@然這將是幾年之后的事情�！痹撗芯繂T強調。

　　從物業(yè)稅開(kāi)征的效果來(lái)講，業(yè)界已經(jīng)討論了好幾年，其對于打擊投機乃至投資需求的遏制作用毋庸置疑。但對整個(gè)樓市來(lái)講，物業(yè)稅開(kāi)征與否的影響已經(jīng)不僅限于是否擠出投機者制造的泡沫，將會(huì )觸動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)主體的利益格局。同時(shí)在物業(yè)稅的重錘高壓之下，市場(chǎng)是否會(huì )反應過(guò)激、整個(gè)市場(chǎng)是否會(huì )受到打壓也是個(gè)未知數，這也是物業(yè)稅至今遲遲未出臺的重要原因。

　　因此，中金公司房地產(chǎn)行業(yè)分析員白宏煒表示，物業(yè)稅的開(kāi)征，是以理清產(chǎn)權關(guān)系，建立一系列新的市場(chǎng)制度以及完善稅收各環(huán)節為前提的。任何一個(gè)方面都是一個(gè)復雜的過(guò)程，需要經(jīng)過(guò)反復討論和驗證�！八�以我們認為，在短期內開(kāi)征物業(yè)稅的可能性不大�！�

　　此外，物業(yè)稅要開(kāi)征，除去技術(shù)上要具備條件外，還要解決一系列問(wèn)題。其中最大的難點(diǎn)在于是否能解決重復征稅的問(wèn)題。購房者在購買(mǎi)住房時(shí)已經(jīng)支付了土地出讓金、土地增值稅等多項稅種，是否將住房所產(chǎn)生的所有稅種統一納入物業(yè)稅，如何協(xié)調各納稅主體和利益主體之間的關(guān)系至今還沒(méi)有定論，而且在征收的標準、房產(chǎn)價(jià)格評估以及自住型、投資性住房的界定、監管制度方面仍然存在很大分歧。

　　“如果這些基礎工作做得不夠，推出物業(yè)稅就不太現實(shí)”，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強指出，物業(yè)稅是一個(gè)系統工程，并且要走立法程序，現在有很多基礎工作還未完成。比如在評估、資產(chǎn)透明度等方面，國內樓市與國外成熟市場(chǎng)差距還比較大。

　　對市場(chǎng)將產(chǎn)生多大影響？

　　盡管物業(yè)稅開(kāi)征還是天邊隆隆的雷聲，但在當前房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭仍未明顯減緩的情況下，誰(shuí)也判斷不準哪天就會(huì )變成驟然的暴雨降臨到購房者身上。這又會(huì )對樓市產(chǎn)生怎樣的影響？

　　如果物業(yè)稅開(kāi)征，二手房市場(chǎng)首當其沖將受到影響。白宏煒?lè )治�，在開(kāi)征物業(yè)稅的短時(shí)間內，二手房供應將增長(cháng)。征收物業(yè)稅會(huì )將市場(chǎng)囤積的二套及二套以上的房源擠出來(lái)，對二手房市場(chǎng)的價(jià)格將形成下行壓力。

　　而反觀(guān)我國樓市近幾年的發(fā)展歷程，由于住房方面的稅收集中于交易、流轉環(huán)節，持有環(huán)節的成本很少，導致市場(chǎng)產(chǎn)生了大量的投機獲利行為。許多購房者都有買(mǎi)房升值、倒手獲利的心態(tài)，這也使得一部分住房資源集中在投資炒房者手中，各地居高不下的空置率說(shuō)明這種住房資源分配方式的效率并不高。

　　據調查，京滬深等一線(xiàn)城市的許多樓盤(pán)空置率甚至達到50%。而物業(yè)稅是根據房產(chǎn)持有者占有國家資源的多少來(lái)征收的，正是增加了投機性購房者的持有成本，可以說(shuō)是把住了市場(chǎng)投機性需求膨脹的命門(mén)。

　　“從短期來(lái)看，住宅市場(chǎng)價(jià)格將因為短期二手房供應的增加而下降”，白宏煒?lè )治�，“我們估計目前市面上的二套房及以上的囤積量占市場(chǎng)供應總體的10%左右”。如果這些房源全部釋放，二手房市場(chǎng)會(huì )在短時(shí)間內增加大約10%左右的房源。而基于出售的迫切性，炒房者更有可能會(huì )以市場(chǎng)折扣價(jià)出讓?zhuān)�這樣就會(huì )進(jìn)一步打壓二手房市場(chǎng)的房?jì)r(jià)。相應地一手房市場(chǎng)也會(huì )受到波動(dòng)。

　　目前業(yè)界普遍預期物業(yè)稅的實(shí)施是逐步的，那么相應地房?jì)r(jià)的調整也會(huì )經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程�！熬唧w的價(jià)格下行幅度取決于供應與需求的價(jià)格彈性。從中長(cháng)期來(lái)看，物業(yè)稅增收提高了居民持有成本，從而對房?jì)r(jià)有抑制作用”，白宏煒表示，如果按照1%的稅費，征稅后房?jì)r(jià)將理論上下降15%到20%，房?jì)r(jià)同時(shí)還要受到市場(chǎng)供需影響；另外由于對多套住房、高端商品房稅率較高，所以推行物業(yè)稅短期內將逼迫炒房者拋售存房，從而增加房源供應，打壓高端商品房需求，房?jì)r(jià)也將被迫下降。

　　陳國強也認為，之前北京深圳等多個(gè)城市物業(yè)稅“空轉”試點(diǎn)已經(jīng)很多年了，此次推向全國的消息，是釋放一個(gè)信號�！皬亩唐趤�(lái)看，管理層對于房地產(chǎn)市場(chǎng)近期房?jì)r(jià)上漲過(guò)猛過(guò)快有很多的擔憂(yōu)，希望通過(guò)物業(yè)稅‘空轉’推向全國這樣一種調控手段，調整市場(chǎng)預期，對于房?jì)r(jià)過(guò)快上漲將有一定的調節作用�！�

　　從中長(cháng)期來(lái)看，物業(yè)稅則是稅制的一種變革，其推出是一種制度建設與優(yōu)化，而不單單跟房地產(chǎn)有關(guān)，涉及的面比較廣，包括地方政府在內的各方利益主體牽涉其中，將會(huì )影響市場(chǎng)各方的預期�！暗�如果仍然僅僅是‘空轉’，那么更多的是一種心理層面的影響”，陳國強表示，對于自住性住房者影響并不大，而投資投機性需求反而有比較大的心理壓力。而將來(lái)實(shí)施的話(huà)，持有成本將大大增加，對投資投機的抑制將會(huì )變成實(shí)質(zhì)性的。

　　物業(yè)稅會(huì )以什么方式開(kāi)征？

　　在政府對樓市采取了幾項密集的調控措施后，推出物業(yè)稅的呼聲漸高。那么步伐是否就此能加快？

　　記者注意到，在房?jì)r(jià)瘋狂上漲的2009年，對于物業(yè)稅的提法已比以前明顯增多。2009年5月，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見(jiàn)的通知》明確提出，要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。

　　“物業(yè)稅開(kāi)征確實(shí)面臨著(zhù)很多困難”，楊紅旭指出，但任何一項改革都必然面臨很多矛盾，不能說(shuō)有矛盾就不改革，“改革可以一步一步走，但實(shí)質(zhì)性地邁出第一步非常關(guān)鍵�！�

　　我們看到，盡管?chē)�家的政策已�?jīng)掉頭轉向，各地的樓市也做出了反應，但是政策的實(shí)施效果目前還沒(méi)有傳導到房?jì)r(jià)上。統計顯示，2010年新年前兩天北京市二手住宅網(wǎng)簽數僅為30套，這一數字同比2009年和2008年的48套和93套，分別下降了37.5%和67.7%。而廣州樓市在這兩天里共成交了247套住房，比去年同期減少40%。

　　但各地的房?jì)r(jià)仍沒(méi)有明顯下滑的趨勢。目前出臺的政策是否能如預期般真正遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，目前還不得而知�！岸�物業(yè)稅是遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的有效方式，不僅僅是一個(gè)短期調控的方式，而是一個(gè)長(cháng)期稅制改革的問(wèn)題，長(cháng)遠來(lái)看，都是一項對抑制樓市投機有好處的改革�！睏罴t旭說(shuō)。

　　社科院金融研究所博士后研究員沈可挺也指出，物業(yè)稅出臺有利于調整房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋供應結構�！艾F在‘空轉’運行的物業(yè)稅，首先提出來(lái)的就是對商業(yè)用房和高端住宅，一般的普通住宅，不在這個(gè)征收系列�！�

　　“而未來(lái)即使普通住宅納入物業(yè)稅征收范圍，稅率上也會(huì )有很大的差別”，沈可挺預期，美國政府現在的做法就是，認定高端住宅征收的稅率要高�！皢�(wèn)題是普通住宅怎樣認定，稅率應該如何設定，但這是后一步的事情�！�

　　楊紅旭也預測，物業(yè)稅的開(kāi)征應該有一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。開(kāi)始階段稅基肯定比較小，稅率也比較低，順序是先商用房后住宅，最先可能是高檔住宅�！凹词故瞧胀ㄗ≌�，也可以再分類(lèi)，根據檔次、戶(hù)型面積、家庭收入情況、個(gè)人擁有住房的套數等因素確定不同的稅率，甚至像國外那樣，對部分特殊房屋免征�！�

　　有專(zhuān)家進(jìn)一步指出，如果按照這一預期步驟開(kāi)征物業(yè)稅，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品結構上應該進(jìn)行相應地調整。

　　“物業(yè)稅開(kāi)征實(shí)際有影響的是原來(lái)那些要投資高端住宅的人”，沈可挺對記者說(shuō)，這樣的話(huà)，開(kāi)發(fā)商就要考慮高端住宅真正的市場(chǎng)到底有多大，就能從供給層面上改變市場(chǎng)產(chǎn)品的結構。

　　據了解，在進(jìn)入2009年四季度后，北京、上海等一線(xiàn)城市位于優(yōu)越地段的高端住宅項目尤為投資者所追捧，而眾多開(kāi)發(fā)商也有繼續大規模開(kāi)發(fā)高端住宅的意愿�！暗�如果物業(yè)稅征收以后，購房者會(huì )考慮真正的擁有成本，在投資時(shí)就會(huì )猶豫，開(kāi)發(fā)商也會(huì )考慮將高端住房轉向普通住房，調整的效果要看稅收政策的差異化有多大�！� （李文龍趙洋楊洋）