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　　在經(jīng)歷金融危機、信貸激增、房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫等一系列市場(chǎng)變化之后，國家房產(chǎn)政策開(kāi)始出現一些微妙的調整。從“國四條”到“拿地首付不低于50%”，再到“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策風(fēng)云突變，政策收緊傾向明顯。

　　2010年，在CPI轉正、經(jīng)濟復蘇已經(jīng)確定在的大背景下，樓市與股市能否繼續這樣的聯(lián)動(dòng)？樓市的狂熱能否繼續給股市加溫呢？

　　回顧篇：房?jì)r(jià)與地價(jià)爭輝

　　2009年初，房地產(chǎn)行業(yè)在比較寬松的財政、貨幣和稅收政策中逐步升溫。一系列刺激地產(chǎn)的優(yōu)惠政策、寬松的貨幣政策，以及在境外投資人士購房上的松綁，使房地產(chǎn)市場(chǎng)盡收其利。2009年財政部關(guān)于契稅、印花稅和土地增值稅的稅費優(yōu)惠、央行關(guān)于“首套房貸款利率7折、首付20%”的信貸政策等一系列優(yōu)惠政策的實(shí)施，使房地產(chǎn)行業(yè)度過(guò)了不同尋常的一年。

　　另一方面，樓市回暖催生“地王現象”。2009年年中，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)上演了“地王頻出”的火爆場(chǎng)面。從5月份北京拍出廣渠門(mén)外10號地后，全國各地“地王”頻現，土地成交總價(jià)和樓面單價(jià)紀錄屢被刷新：中海以70.6億元拿下上海長(cháng)風(fēng)地塊；綠地以72.45億拍下上海徐匯區地塊；緊接著(zhù)廣州亞運城地塊拍出255億的天價(jià)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量雙雙創(chuàng )新高，引發(fā)了管理層對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的擔憂(yōu)。進(jìn)入12月后，中央密集出臺信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策，預示著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入新一輪的宏觀(guān)調控周期。

　　政策篇：政策短期微調概率大

　　去年12月，繼國務(wù)院“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”調整、“國四條”出臺之后，財政部等五部委再度出手打擊開(kāi)發(fā)商囤地。此波房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策除了“地根”和“銀根”兩種常規手段之外，中央及地方政府開(kāi)始著(zhù)手推進(jìn)保障性住房建設，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應結構，促進(jìn)其健康平穩發(fā)展。市場(chǎng)調控政策正顯示出微妙變化。

　　對政策走向，多數分析師認為，政府不會(huì )直接打壓房?jì)r(jià)。在中國城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)有其深刻原因。國信證券行業(yè)分析師指出：“2008年房?jì)r(jià)下跌，大約造成2.6億平方米的供應缺口。這是造成房?jì)r(jià)后來(lái)直線(xiàn)上漲的一個(gè)原因�！�

　　深圳智誠海威投資有限公司副總經(jīng)理盧偉強分析：“政府只是要遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，并沒(méi)有提及房?jì)r(jià)過(guò)高問(wèn)題。房?jì)r(jià)是否高企現在還顧及不上�！北R偉強分析，在國務(wù)院強調要保持政策的連續性和穩定性的前提下，2010年房地產(chǎn)政策不會(huì )出現方向性調整，微調的概率較大，但房?jì)r(jià)大幅上漲的壓力較大。

　　申銀萬(wàn)國也表示，“從中央層面來(lái)說(shuō)，短期內對私人投資仍然缺乏信心，導致其不會(huì )立刻明令暫停優(yōu)惠政策，最多會(huì )通過(guò)一些窗口指導對個(gè)別區域進(jìn)行‘微調’�！�

　　瑞銀的判斷則趨于保守，其認為：“2010年政策轉向實(shí)屬必然和必須，政策轉向可能導致短期市場(chǎng)起伏較大，但為促進(jìn)該行業(yè)更健康和穩定的發(fā)展，預計新政策將側重增加土地及樓房供應，并為投資需求降溫�！�

　　展望篇：繼續看好房地產(chǎn)業(yè)

　　盡管政府在通脹問(wèn)題的措辭上非常謹慎，但通脹問(wèn)題始終都是2010年無(wú)法規避的現實(shí)。摩根大通首席經(jīng)濟學(xué)家龔方雄表示，在目前全球通脹的背景下，通脹預期是對股市最大的利好。在具有通脹預期的情況下，房地產(chǎn)是最好抵抗通脹的資產(chǎn)。

　　對2010年地產(chǎn)股走勢，多數券商上調“行業(yè)盈利增速”，認為“主流上市公司業(yè)績(jì)有望保持45%的平均增速”。而少數保守券商則認為地產(chǎn)板塊喜憂(yōu)參半，明年或無(wú)法復制今年的火爆行情，將行情前景下調至“中性”。雖然以打壓高房?jì)r(jià)的地產(chǎn)調控政策近期頻繁而出，對地產(chǎn)板塊構成利空，但仍有大量資金參與到地產(chǎn)股的交易當中，可見(jiàn)市場(chǎng)對未來(lái)地產(chǎn)板塊的波段性交易機會(huì )仍然看好。

　　而2009年的“地王現象”則從另外一個(gè)角度反映了市場(chǎng)對2010年樓市的看好。對于2010年的房?jì)r(jià)走勢，中國社科院發(fā)布的2010年《經(jīng)濟藍皮書(shū)》表示，2010年的銷(xiāo)售面積和房?jì)r(jià)水平，主要取決于政府穩定房?jì)r(jià)的決心和出臺的調控改革措施。預計住宅需求會(huì )有一定幅度的上升，房?jì)r(jià)將溫和上漲。有關(guān)研究表明，房?jì)r(jià)與股價(jià)呈較強的正相關(guān)趨勢，而且其變化基本上是同步的。從股價(jià)和房?jì)r(jià)相關(guān)上分析，房?jì)r(jià)與上證指數、深證指數的相關(guān)系數分別為0.701和0.512。

　　因此，在市場(chǎng)普遍看好房地產(chǎn)業(yè)的背景下，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續給股市加溫。然而，近期中央一系列動(dòng)作所透露出的政策收緊信號可能給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的政策風(fēng)險，這是投資者需要密切關(guān)注的。（林王偉）