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　　□作者 易憲容

　　作者系中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員

　　信貸、稅收和土地等調控政策是否深化及政策調整的效果如何，都將對今年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)走向影響深遠。目前房地產(chǎn)調控政策調整的不確定性，預示今年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向也存在較大不確定性。

　　去年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了前所未有的過(guò)度繁榮，這是政府實(shí)施過(guò)度優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策特別是房貸政策的結果之一。面對國內房地產(chǎn)泡沫不斷上漲之勢，筆者認為，今年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，將主要取決于以下四大因素。

　　第一，住房信貸政策是否變化對今年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢影響尤為關(guān)鍵。盡管去年末召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議認為，要保證適度寬松貨幣政策的連續性，但央行已從去年7月份開(kāi)始“微調”上半年執行的“極度寬松”貨幣政策，這導致去年下半年信貸增長(cháng)開(kāi)始放緩。如果今年信貸政策能回歸理性，大量信貸資金將難以順利進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　不過(guò)，從新“國四條”的內容來(lái)看，信貸政策能否調整仍存在較大不確定性。但如果信貸政策一旦出現收緊信號，這勢必會(huì )對遏制房地產(chǎn)投資和投機行為產(chǎn)生很大影響。

　　第二，調整過(guò)于優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策特別是房貸政策對遏制高房?jì)r(jià)至關(guān)重要。這是因為，國內商業(yè)銀行突破現有第二套住房政策規定及違規發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款等因素，導致去年個(gè)人按揭貸款的非理性快速增長(cháng)，這是引發(fā)去年以來(lái)國內房?jì)r(jià)快速上漲及房地產(chǎn)泡沫膨脹的根源之一。數據顯示，去年9月末個(gè)人住房按揭貸款余額已達到4.35萬(wàn)億。由此，引發(fā)央行與銀監會(huì )去年下發(fā)加強對住房信貸管理的59號文件。

　　依筆者之見(jiàn)，如果今年真能落實(shí)這個(gè)文件精神的話(huà)，這對嚴格限制個(gè)人信貸增長(cháng)將有巨大影響。但是，能否真的落實(shí)這一政策，現在還不好說(shuō)。因為，盡管目前對遏制高房?jì)r(jià)已成共識，但若不調整過(guò)于優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)調控政策效果恐怕還會(huì )再次“落空”。

　　第三，中國之所以下決心調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，是因為中國不想重蹈房地產(chǎn)泡沫破滅之覆轍。迄今全球經(jīng)濟仍未走出國際金融危機的陰影，次貸危機特別是最近爆發(fā)的“迪拜危機”，讓我們看到了房地產(chǎn)泡沫破滅后的結果有多嚴重。因此，新“國四條”明確表示，要遏制高房?jì)r(jià)。其實(shí)，除了過(guò)于寬松的信貸政策外，地方政府高度依賴(lài)的“土地財政”規模高速增長(cháng)，對去年推升房?jì)r(jià)快速飆升和吹大房地產(chǎn)泡沫也有重大影響。

　　有鑒于此，政府是有能力且一定要下決心遏制高房?jì)r(jià)，否則房地產(chǎn)問(wèn)題會(huì )轉化為社會(huì )問(wèn)題。這就是為何今年中國要重點(diǎn)調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本原因。在這一背景下，要想在今年再繼續吹大房地產(chǎn)泡沫并非易事。但是，調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策措施尚未出臺且已出臺的政策執行效果如何還有待于觀(guān)察，這暗示了與房地產(chǎn)調控相配套的政策何時(shí)出臺仍存在較大不確定性。

　　第四，遏制高房?jì)r(jià)，政策調整的關(guān)鍵是要通過(guò)制度性改革來(lái)調整房地產(chǎn)市場(chǎng)各方的利益關(guān)系，以此推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定、持續、健康發(fā)展�？梢钥吹�，當全球經(jīng)濟出現衰退、特別是中國經(jīng)濟出現全面向下調整時(shí)，世界各國的房?jì)r(jià)都處于下降通道，唯獨中國的房?jì)r(jià)卻“不跌反漲”，甚至還出現了暴漲。這一現象是與經(jīng)濟和生活常識嚴重背離的。要看到房?jì)r(jià)短期快速飆升的危害性，但是，鑒于目前大多數地方政府仍將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為經(jīng)濟增長(cháng)的主要動(dòng)力時(shí)，要想讓中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回歸理性并非那么容易。

　　對此，有必要進(jìn)行一次類(lèi)似“二次房改”這樣的制度性改革，以此來(lái)調整房地產(chǎn)業(yè)各方的利益關(guān)系。確實(shí)，中央經(jīng)濟工作會(huì )議也希望，通過(guò)增加居民的住房消費來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)建立在以消費為主導的基礎上。但是，如果不嚴厲遏制和打擊房地產(chǎn)投機，就勢必還會(huì )繼續推高房?jì)r(jià)，那么居民的住房消費從何而來(lái)？其實(shí)，國人都知道房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著(zhù)巨大的泡沫、85%居民沒(méi)有支付能力購買(mǎi)住房，但這個(gè)問(wèn)題不通過(guò)重大的制度改革、不通過(guò)果斷的政策調整能完成嗎？

　　所以，推進(jìn)制度性改革來(lái)調整中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種利益關(guān)系，可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及中國經(jīng)濟的持續、穩定發(fā)展，這將對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向產(chǎn)生深刻影響。

　　其實(shí)，上述四個(gè)方面的分析都涉及政策的調整。筆者認為，今年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì )朝著(zhù)哪個(gè)方向發(fā)展，關(guān)鍵還要看涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策將如何調整及調整的效果會(huì )如何�？梢哉f(shuō)，當下房地產(chǎn)調控政策調整的不確定性，決定了今年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)走向也具有很大的不確定性。