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　　“咨詢(xún)的多，出手的少，炒房客更是看不到了�！�10日，上海中原地產(chǎn)長(cháng)寧區一門(mén)店的負責人這樣描述開(kāi)年以來(lái)的生意。當日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》(下文簡(jiǎn)稱(chēng)“國十一條”)全文公布。

　　新一輪樓市調控正處“進(jìn)行時(shí)”，相關(guān)部門(mén)、各地政府陸續推出配套實(shí)施措施。近期，不少城市樓市成交量明顯回落。與此同時(shí)，“地王”仍在推陳出新，信貸及資本對樓市偏好一時(shí)難改，觀(guān)望氛圍逐漸濃厚。樓市調控面臨“窗口期”，房?jì)r(jià)離“理性回歸”有多遠？

　　調控逐漸“發(fā)力” 樓市初現變化

　　上�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，元旦三天假期內，全市一手商品住宅累計成交僅186套。4日、5日，雖然回升至400多套，但與年底動(dòng)輒七八百套的日成交量相比已是大幅回落。北京的樓市近期也同樣“遇冷”。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，元旦三天北京市二手住宅網(wǎng)簽套數僅58套，比2009年同期下降64.8%。

　　中原地產(chǎn)人士認為，近日樓市“降溫”，有天氣寒冷等因素，但根本原因還是：新一輪調控政策逐漸“發(fā)力”。繼去年12月國務(wù)院常務(wù)會(huì )議決定終止營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠、提出樓市調控四條措施后，相關(guān)部門(mén)、各地政府陸續出臺具體措施。日前下發(fā)“國十一條”更是再度奏響調控強音。

　　——嚴管“地根”。2009年12月17日，財政部、國土資源部等5部委要求“開(kāi)發(fā)商拿地分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%”。針對此前土地市場(chǎng)“價(jià)高者得”的方式，“國十一條”明確可探索土地出讓綜合評標方法。

　　——抑制投機性購房“動(dòng)真格”�！皣�十一條”要求，二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)。此前，財政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布通知，明確“自2010年1月1日起，個(gè)人將購買(mǎi)不足5年的非普通住房對外銷(xiāo)售的，將全額征收營(yíng)業(yè)稅”。

　　——對自住型及改善型住房繼續鼓勵。相關(guān)信息顯示，今年實(shí)際供應量和開(kāi)工量均有望明顯增加，供求緊張局面將得到一定程度的緩解。南京明確，今年1月1日起首次購買(mǎi)普通住房的，給予房款總額的0.5%的購房補貼。上海還提出，2010年保證至少開(kāi)工2000萬(wàn)平方米的住宅。

　　——保障性住房建設“加鞭”。住房城鄉建設部明確表示今年將進(jìn)一步加大保障性住房建設，其開(kāi)工建設的套(戶(hù))數比2009年增加三分之一。安排建設的限價(jià)房、公共租賃住房和安置住房規模將比2009年增加一倍，以逐步解決中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題。

　　此外，住房城鄉建設部和不少地方政府還強調切實(shí)加大對違法違規、圈地不建、捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jì)r(jià)等行為的查處力度。

　　新老問(wèn)題交織考驗調控

　　“成交量下來(lái)，但價(jià)格并沒(méi)有下跌�！鄙虾Ｖ性�地產(chǎn)一家門(mén)店的負責人說(shuō)，現在形勢不明朗，開(kāi)發(fā)商、屋主和買(mǎi)房者都在觀(guān)望，“很難說(shuō)今年一季度以后房?jì)r(jià)是跌還是漲”。至2009年11月，國內70個(gè)城市房?jì)r(jià)連漲9個(gè)月，上海、北京、深圳等城市一些樓盤(pán)四季度售價(jià)甚至比一季度高出一倍。從近期幾個(gè)一線(xiàn)城市的統計數據看，房?jì)r(jià)依然居于高位。

　　上海永慶房屋副總經(jīng)理陳史翎說(shuō)，既要鼓勵居民合理購房需求，又要遏制房?jì)r(jià)繼續上漲，“本輪調控所承受的壓力估計超過(guò)以前”。

　　統計數據顯示，截至2009年8月，當年保障性住房的投資僅完成23.6%。此外，普通商品房開(kāi)工量雖有所增加，但其“存量”難以迅速擴容。多位業(yè)內人士擔心，房地產(chǎn)短期內仍將是賣(mài)方市場(chǎng)，在此情況下，增加的契稅等交易成本最終可能轉移給購房者，從而抬高房?jì)r(jià)。

　　另一方面，“地王”依然在推陳出新。2009年12月22日、23日，廣州、上海即先后誕生總價(jià)、單價(jià)“地王”。廣州成交的地塊出讓價(jià)高達255億元，由三家上市房企聯(lián)手獲得；上海拍出的地塊樓板價(jià)超過(guò)3.2萬(wàn)元/平方米，被具有央企背景的地產(chǎn)大鱷摘下。

　　一知名港資房企負責人說(shuō)，經(jīng)過(guò)2009年的銷(xiāo)售回款、股市融資、銀行授信等途徑，不少大型房企的資金實(shí)力已“深不可測”；提高土地出讓首付款，可能會(huì )對中小型房企搶地有所抑制，但對那些地產(chǎn)“大鱷”的約束力有限。他說(shuō)：“當開(kāi)發(fā)商在搶奪‘地王’之時(shí)，老百姓對房?jì)r(jià)上漲的預期可想而知�！�

　　“銀根”方面，不少業(yè)內人士指出，在保持貨幣政策連續性和穩定性的前提下，地方政府和銀行很難對房地產(chǎn)貸款踩“急剎車(chē)”；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸仍將是銀行“欲拒還迎”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

　　瑞銀集團中國經(jīng)濟研究主管汪濤認為，中國經(jīng)濟未來(lái)很可能會(huì )投資增長(cháng)過(guò)快、資產(chǎn)泡沫擴大。這一風(fēng)險的大小與流動(dòng)性過(guò)剩的情況和銀行貸款增速的變化密切相關(guān)。

　　宏觀(guān)經(jīng)濟、地方政府對房地產(chǎn)的倚重短期內難以擺脫。據了解，來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的收入占據了許多省市2009年新增財政收入的半壁江山。嘉華(中國)投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝提醒：跟以往相比，這一輪房地產(chǎn)調控難度更大。

　　讓房?jì)r(jià)回歸理性需根治樓市“頑疾”

　　冰凍三尺，非一日之寒；房?jì)r(jià)之高，非一日之漲。根治房?jì)r(jià)過(guò)高問(wèn)題，也非一日、一年之功能夠實(shí)現。

　　國務(wù)院總理溫家寶不久前接受新華社記者 專(zhuān)訪(fǎng)，談到當下房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題時(shí)說(shuō)，只要政府有決心解決這個(gè)問(wèn)題，不是頭痛醫頭、腳痛醫腳，而是經(jīng)過(guò)深入調查研究，統籌考慮各方面的情況，制定長(cháng)遠的規劃和政策，使我國的房地產(chǎn)有一個(gè)穩定發(fā)展的局面，這是可以做到的。

　　針對去年以來(lái)新出臺的不符合調控要求的地方性房地產(chǎn)政策，住房城鄉建設部明確要及時(shí)進(jìn)行清理和調整，采取針對性措施，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。有的地方領(lǐng)導明確表態(tài)，過(guò)高的房?jì)r(jià)、地價(jià)不僅不利于民生，對城市的可持續發(fā)展和財政收入的平穩增長(cháng)也都有極大的危害，必須研究制度性舉措，克服對土地收入的偏好。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭分析，要使房地產(chǎn)步入“穩定成熟”的狀態(tài)，需要打破多重“藩籬”：要“調理市場(chǎng)”，保持適度的房地產(chǎn)投資規模，實(shí)現住宅供求總量基本平衡；要“完善制度”，建立健全信息透明、交易安全的房地產(chǎn)登記體系；健全住房市場(chǎng)監測制度，加大對項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、住宅供求和價(jià)格變化、投資投機行為的監測力度，完善土地供應機制。

　　專(zhuān)家還建議，應把為房地產(chǎn)“減壓”和為民生“加碼”結合，提高房地產(chǎn)稅收、土地出讓金等政府收入中用于保障性住房的比例。例如，2009年海南省把新增財力的78%和市縣上繳土地出讓金的85.5%投向民生。

　　中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院教授安體富也指出，“實(shí)施物業(yè)稅等政策將對房?jì)r(jià)的非理性上漲起到抑制作用，但要嚴格細化規定，如不要增加普通百姓的負擔，而對別墅、高級住房、閑置住房則可以實(shí)行高稅率等等”。

　　此外，還應加強政策引導和監督，要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，嚴格執行有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策。要著(zhù)力優(yōu)化信貸結構，落實(shí)有保有控的信貸政策。（葉鋒）