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　　剛剛過(guò)去的2009年，急劇攀升的房?jì)r(jià)問(wèn)題無(wú)疑成為社會(huì )關(guān)注的最大熱點(diǎn)問(wèn)題，無(wú)論是溫總理接受媒體采訪(fǎng)時(shí)的表態(tài)，還是年末中央經(jīng)濟工作會(huì )議的議題，都將穩定房地產(chǎn)價(jià)格作為一項重要任務(wù)部署。

　　1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，這也是繼去年12月14日中央經(jīng)濟工作會(huì )議后，中央、國務(wù)院一月內第五次發(fā)布對房地產(chǎn)的相關(guān)調控政策文件。對于這一攬子房地產(chǎn)調控政策的作用和效果，記者兵分兩路采訪(fǎng)了北京和廣州兩地的房地產(chǎn)研究專(zhuān)家、開(kāi)發(fā)商代表及中介人士，對新政策進(jìn)行深度解讀。

　　“改善型住房需求”表述消失

　　“對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)�！�

　　此規定延續了去年6月份以來(lái)中央政府多次重申的二套房貸政策，實(shí)質(zhì)內容為“收緊成數，放松利率”，表明政府只是遏制投資投機消費，而不是打壓有真正居住需求的居民消費。2008年救市政策中首次提出的“改善型住房需求”在“國11條”中已消失，銀行將根據貸款記錄來(lái)區別首次置業(yè)與二套房貸申請者。 (李鳳荷)

　　預售限制 上有政策下有對策

　　“合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在規定時(shí)間內一次性公開(kāi)全部房源，嚴格按照申報價(jià)格，明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售�！�

　　此舉是為了限制開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)。不過(guò)也有開(kāi)發(fā)商表示，對于要求明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售，實(shí)際上并不可行，住宅價(jià)格是隨市場(chǎng)需求而調節的。假如一定要申報價(jià)格的話(huà)，估計大部分開(kāi)發(fā)商都會(huì )把價(jià)格報高些，最多等到銷(xiāo)售時(shí)按市場(chǎng)行情打個(gè)折扣給買(mǎi)家，價(jià)格的決定權實(shí)際上還是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。 (王荔玨)

　　首次強調“雙向”調節

　　中國房地產(chǎn)價(jià)格根本問(wèn)題取決于供求關(guān)系，解決房?jì)r(jià)平衡問(wèn)題，關(guān)鍵在于解決長(cháng)期以來(lái)供給不足的問(wèn)題，增加有效供給，滿(mǎn)足有效改善需求。

　　房?jì)r(jià)過(guò)高，根本原因在于供給不足的情況下，炒房投資投機者卻能夠用成本極低的銀行貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)限制買(mǎi)賣(mài)套利，要害還是在金融機構本身。不同于以往只控制房地產(chǎn)投資不調控需求，“國11條”注重雙向調節，既減少需求，又強調供給。即強調增加商品房保障房供應的同時(shí)，提高了投機、投資，甚至改善型需求的門(mén)檻，減少當前購房需求。 (李鳳荷)

　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞接受本報采訪(fǎng)時(shí)表示，包括“國11條”在內的相關(guān)政策實(shí)際上是對中央經(jīng)濟工作會(huì )議的有關(guān)決定進(jìn)一步的細化，所謂的房地產(chǎn)調控政策密集出臺，實(shí)際上應準確地稱(chēng)為中央精神的自上而下的落實(shí)過(guò)程。

　　“國11條”提前推出顯示房?jì)r(jià)問(wèn)題緊迫

　　中國社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立認為，此次“國11條”的調控措施出臺時(shí)間點(diǎn)有些出乎意料。按照常規，往年相關(guān)的政策都在“兩會(huì )”之后發(fā)布，而“國11條”提前出世，意味著(zhù)房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快問(wèn)題十分緊迫。尹中立表示，“國11條”首次明確“國有資產(chǎn)監管部門(mén)要進(jìn)一步規范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”，這是對去年以來(lái)國企爭做“地王”的明確警告。

　　今年房?jì)r(jià)走勢

　　不會(huì )大升或大降

　　對于一攬子房地產(chǎn)政策的作用，牛鳳瑞分析認為，當前的調控政策目標明確，主要劍指投機投資者，政策力度相對溫和，也保持了一貫政策的連續性。這符合經(jīng)濟復蘇過(guò)程中國家調控政策的基本特點(diǎn)，也起到穩定市場(chǎng)預期的作用。

　　對于今年房?jì)r(jià)的走勢，牛鳳瑞表示，類(lèi)似2009年急劇反彈的漲價(jià)潮不太可能再出現，但2010年的房?jì)r(jià)也沒(méi)有大降的空間，從周期性而言，中國房?jì)r(jià)將呈緩慢上升局面。

　　尹中立則認為，2010年乃至更長(cháng)時(shí)間的房?jì)r(jià)將主要取決于兩大因素，一是貨幣政策調整，房?jì)r(jià)大漲根源在于市場(chǎng)上的錢(qián)太多，控制好貨幣的水龍頭，進(jìn)一步調整適度寬松貨幣政策是一個(gè)關(guān)鍵。另一方面，市場(chǎng)上保障性住房增加進(jìn)展，以及稅收政策配套機制改革的步伐，地方政府能否得到足夠配套資金，將是影響房?jì)r(jià)的另一個(gè)關(guān)鍵。

　　下一個(gè)“重磅炸彈”是什么？

　　物業(yè)稅腳步近了

　　記者從接近國家稅務(wù)總局的權威渠道處獲悉，今年稅務(wù)部門(mén)將在全國范圍內開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅“空轉”工作在部分地區試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國。專(zhuān)家指出，這一信息表明，物業(yè)稅開(kāi)征步伐將大大加快。

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，目前市場(chǎng)對物業(yè)稅的最大擔憂(yōu)在于不知道其實(shí)際內容，究竟是只對商用物業(yè)征收還是對第幾套物業(yè)征收，征收幅度是多少。他表示，物業(yè)稅對市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)全新的事物，故此它的出現對市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響難以預料。