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　　□作者 易憲容

　　作者系中國社會(huì )科學(xué)院金融所研究員

　　對個(gè)人按揭貸款要有嚴格市場(chǎng)準入、有合理的利率水平及杠桿率，適時(shí)加大差別化信貸政策的執行力度，特別是要去“個(gè)貸過(guò)度優(yōu)惠利率”。這樣，才能有效遏制國內的高房?jì)r(jià)。

　　當前，我國的房地產(chǎn)調控正在不斷深化。為了遏制一些城市的高房?jì)r(jià)，中央先后出臺了一系列房地產(chǎn)調控政策，這些房地產(chǎn)政策最后被歸結到“國十一條”(即2009年1月10日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展的通知》)，試圖通過(guò)采取增加普通商品住房供給、落實(shí)保障住房建設、鼓勵住房消費及建立房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等政策措施，達到房地產(chǎn)調控的政策目標——讓房地產(chǎn)成為保證我國經(jīng)濟增長(cháng)的動(dòng)力和促進(jìn)民生的工具。

　　在“國十一條”中，最為重要的一條是要加大差別化信貸政策的執行力度。因為，過(guò)度優(yōu)惠的個(gè)人住房信貸政策導致了2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮及不少地方房?jì)r(jià)的快速飆升，因此，在“國十一條”中，要求金融機構在繼續支持居民首次貸款購買(mǎi)普通自住房的同時(shí)，還要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買(mǎi)住房、又要申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)。

　　在這一條中，重申了二套住房的首付比例不得低于40%，并確定以家庭為單位。這一規定看上去與2007的年359號文件及2008年的131文件沒(méi)有多少差別，“國十一條”只不過(guò)重申了上述文件的內容，但實(shí)際上卻有三個(gè)方面與以往的文件不同或有新意。

　　一是完全取消了所謂的改善性住房。在“國十一條”中，最為重要的是取消了“改善性住房”這個(gè)離譜的概念。這樣，就有利于清楚界定第二套住房及嚴格限制首付比率。在這種情況下，住房投資者要想過(guò)高利用銀行的杠桿率是不容易的。

　　二是申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%。對此，銀行貸款的杠桿率下限確定了，上限則由商業(yè)銀行自由酌定。當然，要規范各商業(yè)銀行不過(guò)度信貸擴張，監管層還需針對各商業(yè)銀行制定相應的可操作性規則。

　　三是個(gè)人按揭貸款利率要嚴格按照風(fēng)險定價(jià)。盡管“國十一條”中對這一條沒(méi)有更為詳細的說(shuō)明，看上去與以往的文件沒(méi)有差別，但在中央六部委落實(shí)“國十一條”的新聞發(fā)布會(huì )上，央行對此有清楚的解釋。在央行看來(lái)，2005年的61號文件明確了個(gè)人住房貸款利率將按商業(yè)性貸款利率水平執行，上限放開(kāi)，實(shí)行下限管理，下限利率為相應期限基準利率的90%。央行認為，這是利率差異化定價(jià)的起點(diǎn)。如果按照央行對利率差異化的解釋?zhuān)?010年個(gè)人按揭貸款利率將會(huì )出現較大的變化。

　　事實(shí)上，個(gè)人按揭貸款過(guò)度優(yōu)惠的利率，正是導致2009年房?jì)r(jià)快速飆升、房地產(chǎn)泡沫吹大的主要動(dòng)力。而國內這種過(guò)度優(yōu)惠而無(wú)差異的信貸利率，不僅吸引了大量住房投資者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高各地的房?jì)r(jià)，而且也加大了各商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險。

　　這是因為，在信貸利率無(wú)差異的情況下，越是高風(fēng)險的貸款者越愿意進(jìn)入這個(gè)信貸市場(chǎng)。同時(shí)，它也嚴重地侵害了商業(yè)銀行的贏(yíng)利，因為利差縮小減弱了商業(yè)銀行利潤水平。最后，也損害了存款人及不購買(mǎi)住房人的利益。因為，任何優(yōu)惠政策都是通過(guò)政府公權力的方式把利益從一部分人向另一部分人轉移，比如過(guò)低的貸款利益就一定會(huì )傷害存款人的利益，是存款人利益向貸款人轉移。這類(lèi)優(yōu)惠政策不僅會(huì )造成整個(gè)社會(huì )財富分配越來(lái)越不公，而且也容易制造社會(huì )矛盾。

　　因此，如何對個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險進(jìn)行定價(jià)，不僅對扭轉部分非市場(chǎng)化行為及不合理的利益轉移機制至關(guān)重要，而且也是遏制國內一些城市房?jì)r(jià)過(guò)高的重要手段之一。據報道，北京市部分銀行已經(jīng)或即將將個(gè)人首套房貸7折利率調高至8.5折，二套房貸利率則升至貸款基準利率，未來(lái)還可能繼續上浮�？梢哉f(shuō)，去“個(gè)貸過(guò)度優(yōu)惠利率”，這才是遏制國內高房?jì)r(jià)的根本所在。

　　鑒于個(gè)人住房信貸政策是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展的關(guān)鍵所在，政府就得通過(guò)公權力去平衡房地產(chǎn)業(yè)中各種利益關(guān)系(絕大多數民眾、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行、地方政府、住房投資投機者等)，而且還要避免通過(guò)政府公權力讓個(gè)人住房信貸政策成為一種利益轉移機制。然而，要做到這一點(diǎn)，就得讓個(gè)人按揭貸款保持嚴格市場(chǎng)準入、有合理的利率水平及杠桿率。