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　　新房成交量下滑、打折銷(xiāo)售再現樓市、二手房議價(jià)空間增加……元旦過(guò)后，樓市出現了諸多跡象，業(yè)內人士認為這表明在樓市調控的作用下，已經(jīng)開(kāi)始有投資客撤離市場(chǎng)，轉向新的投資領(lǐng)域。

　　新房成交量下滑

　　北京的新房成交量出現大幅度下降。據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據統計顯示：1月1日-20日，北京市期房商品住宅共成交4983套、52.3萬(wàn)平方米，扣除保障性住房，實(shí)際成交的期房商品住房為3735套，成交面積為42.3萬(wàn)平方米，環(huán)比2009年12月同期分別下降了48.3%、48.0%；現房商品住宅共成交1326套、18.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37.1%和37.2%。動(dòng)輒四五萬(wàn)元/平方米的高端住宅，對實(shí)力型投資客的影響力如今正在不斷下降。數據統計顯示，北京3.5萬(wàn)元/平方米以上高端住宅1月份成交量環(huán)比2009年12月下降約31.3%，成交均價(jià)35068元/平方米，環(huán)比下降8.6%，整體下滑趨勢明顯。

　　打折銷(xiāo)售再現樓市

　　成交量的直線(xiàn)下降對京城高端住宅的價(jià)格也產(chǎn)生不小影響，記者采訪(fǎng)中了解到，盡管公開(kāi)報價(jià)依然很高，但不少高端住宅的實(shí)際成交價(jià)格已經(jīng)出現相當大的松動(dòng)，折扣優(yōu)惠都比較大，普遍在9折左右。

　　據記者了解，西三環(huán)某對外售價(jià)近4萬(wàn)元/平方米的高端公寓，內部認購甚至已經(jīng)出現8.2折的超低折扣，CBD核心區某單價(jià)6萬(wàn)元/平方米的公寓，尾房折后價(jià)格僅在4.8萬(wàn)元/平方米上下。建國門(mén)的某高檔項目，盡管均價(jià)過(guò)了30000元/平方米，但是其10萬(wàn)元可以抵30萬(wàn)元的優(yōu)惠政策，使得該項目的最低價(jià)可以在25000元/平方米，這樣的價(jià)格在東二環(huán)可以說(shuō)是比較低的�？墒潜M管如此，該項目并沒(méi)有像2009年那樣，推出即搶購一空，并且，一旦簽了認購書(shū)，盡管條款中有可以退房的規定，一般情況下退房還是相當困難，可見(jiàn)購房客戶(hù)并不是很多。

　　高端項目推遲開(kāi)盤(pán)

　　據亞豪機構統計數據顯示，2月開(kāi)盤(pán)項目中有7個(gè)項目是普通住宅項目，這些項目多位于五環(huán)外，每平方米價(jià)格在一萬(wàn)到兩萬(wàn)元之間，總價(jià)在百萬(wàn)元左右。而公寓項目?jì)H有兩個(gè)，洋房項目?jì)H博悅府一個(gè)，這些項目品質(zhì)相對較高，但總價(jià)并不高。往日市場(chǎng)上較為矚目的豪宅、別墅項目在2月份難覓蹤跡。

　　亞豪機構副總任啟鑫表示，豪宅別墅項目由于主要針對的是高端消費群體，這些群體并不急于買(mǎi)房，他們不會(huì )趕在春節期間看房選房。此外，海南國際旅游港發(fā)展規劃的獲批，海南樓市炙手可熱，許多投資者紛紛轉移了目光，有相當一部分投資者撤出了北京市場(chǎng)，這種情況自然也引起了開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，也成為了影響他們推盤(pán)的因素。

　　二手房議價(jià)空間加大

　　在1月份成交的近萬(wàn)套二手房中，北京中原三級市場(chǎng)研究部調查顯示，86%的二手房成交價(jià)格相比掛牌價(jià)格都出現了明顯的下調，下調比例在1.5%-2.5%之間。而在去年12月65%的房源成交價(jià)格都高于掛牌價(jià)2%-3%，同樣掛牌價(jià)為100萬(wàn)的房?jì)r(jià)在2009年12月一般成交價(jià)都會(huì )達到103萬(wàn)甚至突破105萬(wàn)。而在1月份基本成交價(jià)在98萬(wàn)左右，1月的北京二手房市場(chǎng)明顯地開(kāi)始出現了議價(jià)空間。

　　目前市場(chǎng)成交房源中除了總價(jià)100萬(wàn)以?xún)鹊牟糠中��?hù)型房源成交價(jià)格依然堅挺外，中高端的二手房市場(chǎng)明顯地出現了業(yè)主愿意協(xié)商房?jì)r(jià)的情況，部分房源最高甚至議價(jià)空間達到了5%-8%�？梢宰h價(jià)的房源主要集中在郊區，例如通州、大興等區域，120-140平米的房源議價(jià)空間最大。特別是涉及營(yíng)業(yè)稅的5年內房源議價(jià)空間基本在2%-3%之間。而5-10年的普通二手房成交依然活躍，議價(jià)空間也最小。

　　限外令自動(dòng)恢復

　　近日，有業(yè)內人士稱(chēng)“傳‘限外令’要恢復”，記者與北京市住建委聯(lián)系后獲悉，現在沒(méi)有繼續暫�！跋尥饬睢钡男抡�策，因此，從今年1月1日起，“限外令”自動(dòng)恢復執行。

　　2007年1月29日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于規范境外機構和境外個(gè)人購買(mǎi)商品房的通知》，其中除了要求按照國家六部委《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》的政策執行之外，明確規定境外個(gè)人在本市購買(mǎi)自住商品房的，一人只能購買(mǎi)一套住宅。

　　2009年1月23日，受到金融危機沖擊，北京市住建委等部門(mén)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，提出暫停執行《關(guān)于規范境外機構和境外個(gè)人購買(mǎi)商品房的通知》中對境外個(gè)人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規定。暫停執行的期限為“2009年1月1日至12月31日”。

　　業(yè)內人士普遍認為限外令的恢復執行，就是為了阻擊熱錢(qián)，限制投資，這對已經(jīng)進(jìn)入北京市場(chǎng)和準備進(jìn)入北京市場(chǎng)的境外資金而言，都是一種警告和限制，必然會(huì )在投資市場(chǎng)上尤其是高端物業(yè)和商業(yè)物業(yè)反映出來(lái)。

　　投資客心聲：再不賣(mài)就晚了

　　最近，李先生將在東三環(huán)邊的二手房都掛在了中介準備出手，正在中介登記的李先生告訴記者，他現在出手已經(jīng)有點(diǎn)晚了，現在問(wèn)價(jià)的人多，買(mǎi)房的人少，隨著(zhù)交易量下降，李先生覺(jué)得樓市已經(jīng)沒(méi)什么賺頭了，想趕緊把手里房子出售套現。同樣的情況也出現在其他地方，三元橋地區，中介手中特價(jià)房越來(lái)越多。

　　在地壇附近，很多賣(mài)房人為了急于出貨，有的一周報一個(gè)價(jià)。記者在我愛(ài)我家了解到，一投資客手中有多套一居小戶(hù)型，上周報價(jià)在90萬(wàn)一套，這周已經(jīng)降到80萬(wàn)一套。

　　東南四環(huán)的鏈家置業(yè)門(mén)店，記者了解到，現在已經(jīng)看不到“搶房”的局面，世紀東方城、華僑城等幾個(gè)大型小區頻出特價(jià)房，有個(gè)別房源的價(jià)格已經(jīng)降到2萬(wàn)元/平方米以下。

　　-業(yè)內觀(guān)點(diǎn)

　　調控初見(jiàn)效

　　地產(chǎn)獨立評論人王智中:這些現象很明顯地說(shuō)明投資客在觀(guān)望，對此現象，他用了一句話(huà)“投資客潮水般撤離”。在王智中看來(lái)，投資客是市場(chǎng)上最聰明的人，對政策、對市場(chǎng)風(fēng)向非常敏感，近期政策頻頻出臺，市場(chǎng)風(fēng)向已經(jīng)發(fā)生變化，投資客拋出部分樓盤(pán)，并進(jìn)行觀(guān)望，是很正常的。與此同時(shí)，“開(kāi)發(fā)商尚有余糧之時(shí)，供應量將不會(huì )停止，價(jià)格也不會(huì )松動(dòng)，結果就是新一輪的供大于求，而這個(gè)時(shí)候的投機、投資者變臉為一股做空的力量，等待下一頓盛宴”。投資客撤退說(shuō)明政策調控已經(jīng)初步見(jiàn)效，此時(shí)政策一定不能松動(dòng)，一旦松動(dòng)，投資客必然會(huì )卷土重來(lái)，投機風(fēng)充斥整個(gè)市場(chǎng)，房?jì)r(jià)立刻會(huì )出現失控性暴漲，房地產(chǎn)行業(yè)將被卷入更糟糕的境地。

　　投資規律使然

　　對于投資客撤離北京樓市的現象，投資專(zhuān)家張羽沖對記者說(shuō)：“這很正常，原因也很簡(jiǎn)單，對于投資客來(lái)說(shuō)，能賺到的錢(qián)有些是能看到的，有些是看不到的，就是因為北京的樓市未來(lái)已經(jīng)看不清楚了，所以大家把錢(qián)拿出來(lái)投到能看到的地方，比如三亞，哪兒有熱點(diǎn)投哪兒去，這也是投資規律�！�

　　“對于樓市的未來(lái)，我認為，再有幾年的時(shí)間，房?jì)r(jià)漲高，利潤空間越來(lái)越小，市場(chǎng)自動(dòng)就會(huì )進(jìn)行調節了，投資客自動(dòng)就慢慢地離開(kāi)樓市，樓市調節之后，生命科學(xué)和精神領(lǐng)域將會(huì )成為最值得投資的地方�！�

　　-資金新去向

　　股市等金融投資市場(chǎng)

　　協(xié)成機構房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁王裕仁表示，近期商品房成交量持續下跌，充分說(shuō)明購房者開(kāi)始新一輪的持幣觀(guān)望，樓市高價(jià)位以及走勢不明朗，加之股指期貨等金融市場(chǎng)逐漸開(kāi)放，使得眾多投資購房者清倉套現，退出房產(chǎn)投資轉向股市金融投資市場(chǎng)，加大了商品房成交的走低幅度。

　　海南等新型房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　張羽沖認為部分從北京撤離的資金很可能轉向以三亞為代表的海南市場(chǎng)。

　　據民間消息，現已至少有6000億元的資金在海南獲批“國際旅游島”前后進(jìn)入海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)。一夜間，海南冒出了近60家信托投資公司及一批股份制、會(huì )員制的金融性公司。三亞、�？�、瓊海等城市更是出現房?jì)r(jià)一天一個(gè)價(jià)，甚至一天暴漲數千元的現象。有消息稱(chēng)，從海南獲批“國際旅游島”開(kāi)始，來(lái)自北京、上海、廣州、深圳等城市的資金大量涌入海南。

　　有業(yè)內人士稱(chēng)投資客和資金紛紛涌入海南，將能緩解深、港、京、滬等一線(xiàn)城市樓市壓力，減少被炒作的機會(huì )。