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　　歷史往往有著(zhù)許多驚人的相似。

　　2007年9月27日,中國銀監會(huì )發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,規定第二套住房貸款首付不得低于40%。該措施不僅讓此前中央出臺的一系列調控政策得以“爆發(fā)”,同時(shí)也觸發(fā)了中國樓市轉向的按鈕。

　　而今,中央一個(gè)月左右的時(shí)間連續5次密集出臺有關(guān)樓市政策,發(fā)燒的中國樓市再次走到了十字路口。

　　“發(fā)燒”的2009

　　對于剛剛過(guò)去的2009年樓市,甚至連業(yè)內人士都驚呼“瘋狂”。

　　伴隨著(zhù)2007年9月27日二套房貸新政的出臺,中國樓市逐漸陷入低迷,而期間,華爾街金融帝國崩塌所引發(fā)的全球金融危機,更是讓走向低谷的中國樓市雪上加霜。然而,即便是如此困難的環(huán)境下,中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在2008年底走出萎靡,并在2009年里實(shí)現了低迷向瘋狂的蛻變……

　　全國商品房銷(xiāo)售面積比增42.1%

　　據前不久國家統計局公布的年度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)數據顯示,2009年全國商品房銷(xiāo)售面積9.3713億平方米,同比增長(cháng)了42.1%,不但遠超2008年的6.2億平方米,還輕松躍過(guò)了2007年7.6億平方米的歷史高點(diǎn)。全國商品房銷(xiāo)售額達43995億元,比2008年增長(cháng)了75.5%,商品房成交均價(jià)約4695元/平方米,比2008年的3882元/平方米上漲了近24%。

　　而另?yè)�某研究機構的統計數據顯示,2009年中國土地出讓金總金額高達15000億元,全國70個(gè)大中城市土地出讓金共計10836億元,比2008年增加了140%,比瘋狂的2007年增加了49%。其中,杭州(包括余杭、蕭山)土地出讓金高達1054億元,位居全國第一,杭州和上海成為土地出讓金超過(guò)千億的兩個(gè)城市。

　　佛山新建住宅成交量?jì)r(jià)均創(chuàng )新高

　　當然,這種瘋狂在佛山同樣表現得淋漓盡致。

　　作為一個(gè)房地產(chǎn)界的后起之秀,佛山樓市的2009年也是絢麗多彩。據佛山市住房和城鄉建設局發(fā)布的《2009年1—12月佛山市房地產(chǎn)(住宅部分)交易情況》,顯示去年佛山全市的新建住宅共成交了79360套,成交面積為968.6萬(wàn)平方米,成交金額為5671653.33萬(wàn)元,平均成交價(jià)格為5855.52元/平方米,四項指標分別同比增長(cháng)了98.53%、95.16%、108.73%和6.95%。而即使與2007年相比,去年佛山樓市的表現也毫不遜色,新建住宅成交不僅呈現出“量?jì)r(jià)齊漲”的爆發(fā)式增長(cháng),成交量和成交價(jià)格還雙雙創(chuàng )下歷史新高。

　　此外,在2009年期間,佛山新建住宅成交還曾兩度出現單月銷(xiāo)售面積超百萬(wàn)平米的盛況,成交量連續多個(gè)月位居全省首位,而全年成交量也僅以不到16萬(wàn)平方米的微弱差距稍遜于廣州,位列全省次席。

　　如果說(shuō)2007年是住宅市場(chǎng)瘋狂的一年,那2009年無(wú)疑是土地市場(chǎng)瘋狂的一年。據佛山經(jīng)緯的數據顯示,2009年佛山的土地供應量為1166公頃,全年共成交了1088公頃。在各類(lèi)用地中,商住用地土地供應量為763公頃,其中成交了702公頃,比2008年多了近300公頃,增幅達74.19%,成交宗數為146宗,成交總價(jià)達305億元,土地單價(jià)為300萬(wàn)/畝。不過(guò),1月21日中國指數研究院發(fā)布的2009年中國土地出讓金年終盤(pán)點(diǎn)報告顯示,去年佛山土地出讓金總額為332億元,同比增幅達390%,位列全國第九,全省第二。

　　“博弈”2010

　　1月25日,由住房和城鄉建設部、財政部等9個(gè)部委組成的聯(lián)合督查組抵達河南,開(kāi)始對河南省貫徹落實(shí)“國十一條”情況進(jìn)行督查。

　　面對紅火得“發(fā)燒”的中國樓市,去年12月7日閉幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議為2010年房地產(chǎn)調控政策的“樂(lè )觀(guān)”定音似乎只是一種“假象”。從去年12月9日“個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年”劍指高房?jì)r(jià),再到今年1月10日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》對之前調控措施的“大集合”,中央一個(gè)月左右的時(shí)間連續5次密集出臺有關(guān)樓市政策,環(huán)環(huán)相扣,且調控力度一次比一次大。

　　各地樓市“降溫”

　　受此影響,各地樓市紛紛出現“降溫”跡象,樓市成交量環(huán)比下降態(tài)勢逐漸顯現。

　　據了解,在榮登去年“賣(mài)地王”的杭州,1月4日—10日期間共成交商品房317套,環(huán)比前一周大幅下降,下降幅度達63.48%,成交面積4萬(wàn)平方米,環(huán)比大幅下降了61.22%。在廣州,1月1日—24日一手樓盤(pán)的網(wǎng)上簽約數達4749套,日均簽約套數約198套,環(huán)比上月同期的5665套和236套下滑了16%,同比去年1月同期的5576套也下滑了15%。

　　而據一些中介機構的信息顯示,北京和上海等重點(diǎn)城市的二手房交易也重現“議價(jià)空間”,這種情形在2009年下半年幾乎難見(jiàn)。

　　觀(guān)望氣氛濃郁

　　而在佛山,雖然不少業(yè)內人士認為剛性需求依舊強勁,但頻繁出臺的調控政策還是讓市場(chǎng)的觀(guān)望氣氛越發(fā)濃郁。

　　元旦三天,記者在對區內部分樓盤(pán)的現場(chǎng)走訪(fǎng)中發(fā)現,今年假期的產(chǎn)品供應明顯偏少,許多樓盤(pán)基本以消化存貨為主,甚少有新貨推出。而在一些即將或剛剛開(kāi)盤(pán)的項目里,雖然人氣依然相當不錯,但成交很一般。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)運營(yíng)總監梁光健透露,今年1月份,佛山樓市的成交量較去年12月份已出現明顯萎縮,其中,1月份二手房成交量環(huán)比下降了33%,一手房在年底開(kāi)盤(pán)和新推貨都不多,整體成交冷清,價(jià)格適中的鎮街盤(pán)成交相對好些。

　　而去年表現火爆的佛山土地市場(chǎng),進(jìn)入今年以來(lái)似乎有些今不如昔,房地產(chǎn)商受樓市前景趨緊影響,拿地熱情也冷卻不少。1月27日,此前被普遍看好的一宗獅山中心區靚地,只吸引了5家地產(chǎn)企業(yè)參加競拍,而整個(gè)拍賣(mài)過(guò)程也是毫無(wú)激情,最終該地塊被招商地產(chǎn)以6.8億元獲得。對此,有業(yè)內人士就指出,與去年相比,這樣的價(jià)格確實(shí)有些偏低,該靚地本應能達到8億元左右成交。而此前的1月22日,萬(wàn)科在陳村再下一城,以約5.52億元的價(jià)格拿下了位于陳村鎮新城區中心一地塊,雖然該地塊地段極佳,但卻以底價(jià)成交,且樓面地價(jià)也相對偏低,僅為1871元/平方米。去年成交的登洲地塊樓面地價(jià)則為3028元/平方米。

　　樓市博弈再現

　　“雖然佛山的剛性需求較為旺盛,但在目前趨緊的政策環(huán)境下,消費者也好,房地產(chǎn)商也好,對樓市前景的擔憂(yōu)已經(jīng)開(kāi)始加重�！狈鹕浇�(jīng)緯地產(chǎn)咨詢(xún)公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理李華宇表示,這種擔憂(yōu)表現在市場(chǎng)中,就是消費者和房地產(chǎn)商的博弈正在不斷升級。

　　據了解,受新政影響,1月份佛山一二手房的成交量已大幅萎縮,但房?jì)r(jià)卻沒(méi)有像人們期待的那樣出現下跌,近3個(gè)月來(lái),佛山中心城區的一二手房?jì)r(jià)格依舊維持在9000元/平方米和6000元/平方米的高位上。

　　當然,在個(gè)別鎮街,一些樓盤(pán)也開(kāi)始出現價(jià)格松動(dòng)。據了解,前不久開(kāi)售的一鎮街樓盤(pán),其“吹風(fēng)價(jià)”是8200—8500元/平方米,但實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)則介于7800—8400元/平方米。

　　而夾在密集出臺的新政和依然高企的房?jì)r(jià)之間,購房者的觀(guān)望情緒也不斷加強。

　　據記者采訪(fǎng)發(fā)現,部分購房者認為受政策影響未來(lái)房?jì)r(jià)有可能會(huì )下降,希望等房?jì)r(jià)跌下來(lái)再買(mǎi)。這其中,包括一些投資客甚至是房地產(chǎn)從業(yè)人員均認為房?jì)r(jià)再次下跌的可能性較大,目前不適宜出手買(mǎi)房。而一些“悲觀(guān)派”購房者則從2008年樓市低迷時(shí)的房?jì)r(jià)走勢分析,認為即使受到了新政影響,但支撐房?jì)r(jià)上升或企穩的因素還比較多,目前在有能力的情況下應該盡早出手。

　　此外,上周有媒體報道的順德樓市出現“退房潮”,也被業(yè)內人士指稱(chēng)是房地產(chǎn)商與消費者博弈的鬧劇。有報道稱(chēng),從本月1日至20日,順德共有近415宗解除合同的記錄,其中商品房共365宗,還有部分摩托車(chē)位、汽車(chē)位和商鋪解除合同,而1月20日當天的退房量更是多達74宗。對此,一名業(yè)內人士猜測,這可能與房地產(chǎn)商利用商品房預(銷(xiāo))售合同網(wǎng)上備案系統制造樓盤(pán)熱銷(xiāo)有關(guān)。該人士表示,隨著(zhù)去年年底中央調控政策逐步出臺,市場(chǎng)觀(guān)望情緒不斷加重,在實(shí)際成交下滑的情況下,房地產(chǎn)商為了營(yíng)造項目熱銷(xiāo),可以利用網(wǎng)上備案系統漏洞作假蒙騙購房者。而上個(gè)月,順德區商品房交易信息網(wǎng)也發(fā)布通告,不點(diǎn)名警告了某公司工作人員在網(wǎng)上備案系統進(jìn)行違規操作,以不實(shí)姓名、身份證號等有關(guān)資料簽訂了6套商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

　　-近期中央有關(guān)房地產(chǎn)調控政策一覽

　　2009年12月舉行的中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出,要增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求。該會(huì )議“定音”擴張樓市消費仍是主基調,同時(shí)也給年前“購房?jì)?yōu)惠可能取消”的傳聞畫(huà)上了句號。

　　2009年12月9日,國務(wù)院常務(wù)會(huì )議決定,個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續實(shí)施。有業(yè)內人士指出,此次政策的變化劍指高房?jì)r(jià),我國將完善住房消費和調控政策,增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應,抑制投機性購房。

　　2009年12月14日,國務(wù)院常務(wù)會(huì )議就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投資投機、加強監管、推進(jìn)保障房建設等四大舉措。這則被業(yè)界俗稱(chēng)為“國四條”的政策明確提出要遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭。

　　2009年12月17日,財政部、國土資源部、央行、監察部、審計署聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》,要求不折不扣地將土地出讓收支全額納入地方基金預算管理,將土地出讓收入全額繳入地方國庫,支出通過(guò)地方基金預算從土地出讓收入中予以安排,實(shí)行徹底的“收支兩條線(xiàn)”管理。其中,對開(kāi)發(fā)商拿地的首付款要求至少50%以上。

　　2010年1月10日,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》,就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出“增加供給、抑制投機、加強監管、推進(jìn)保障房建設、落實(shí)地方政府責任”等五大舉措。這個(gè)被業(yè)界俗稱(chēng)為“國十一條”的通知,成為了“本輪房地產(chǎn)調控政策的綱領(lǐng)性文件”。其中,二套房貸首付比例不得低于40%受到格外關(guān)注。