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　　●改革財稅體制遏制土地財政

　　●應采用累進(jìn)稅制開(kāi)征物業(yè)稅

　　●在住房貸款政策上有保有壓

　　●擴大住宅土地供應控制囤地

　　去年12月以來(lái)，中國政府緊鑼密鼓地出臺了一系列遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的政策，展開(kāi)了打擊投資投機性購房、打擊高房?jì)r(jià)的強力調控。本次調控保持政策的連續性和穩定性，可以避免出現2007年用藥過(guò)猛的現象，防止房?jì)r(jià)出現大漲大跌。但是，在保持連續性和穩定性的同時(shí)，調控房地產(chǎn)政策還應重視進(jìn)一步完善政策與加強執行力度，促使飆升的房?jì)r(jià)“懸崖勒馬”。

　　應該看到，在經(jīng)濟尚未全面回暖、人均收入并未實(shí)質(zhì)性提高的情況下，投機投資性購房需求的單方上揚并不能帶動(dòng)房?jì)r(jià)與成交量的可持續上漲，因此大幅上漲的房?jì)r(jià)缺乏有效需求的支撐，未來(lái)房?jì)r(jià)大漲的可能性并不大。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)中85%自住型購房者的存在，加之中國人口變遷趨勢未發(fā)生根本性轉變的情況，使得市場(chǎng)真實(shí)購買(mǎi)力非常堅實(shí)，房?jì)r(jià)自然難以深幅下跌。

　　如何使房地產(chǎn)調控政策產(chǎn)生應有效力，以減少中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度依賴(lài)性，使社會(huì )公眾在住房方面享有基本的公共福利，將取決于住房制度改革的進(jìn)一步深化與創(chuàng )新。

　　首先，政府應平衡國家長(cháng)期利益與地方短期利益的關(guān)系，改革分稅制，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的錢(qián)權交易現象，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續發(fā)展�！巴恋刎斦�”彰顯了現行財稅體制的弊端，使建設用地過(guò)度擴張，更使投資過(guò)熱、地價(jià)飆升。因此，要整頓國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)，建立起市場(chǎng)秩序，不僅要改革分稅制，切斷地方政府與開(kāi)發(fā)商之間的利益紐帶，還應打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的錢(qián)權交易，檢查目前各房地產(chǎn)行政審批環(huán)節，全面清理整頓土地產(chǎn)權制度、土地轉讓交易制度以及住房建設的規劃審批制度等。

　　其次，稅收制度改革刻不容緩。物業(yè)稅的開(kāi)征特別是采用累進(jìn)稅制，可以提高投機需求的交易成本，有效打擊房地產(chǎn)投機活動(dòng)，穩定房?jì)r(jià)，在一定程度上刺破房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的泡沫；通過(guò)差別稅率對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調節，對高檔別墅住戶(hù)加大征稅額度，對普通住房居住者減少征稅甚至減免物業(yè)稅，亦可大大減少購房中的“貪大”心理，在一定程度上節約土地資源，增加住房供應量，降低住房?jì)r(jià)格。

　　第三，銀行應該采取差別化的信貸政策，在貸款政策上有保有壓。對居民自住性購房需求要繼續采取鼓勵和支持的態(tài)度，與此同時(shí)，繼續嚴格執行二套房貸政策防止過(guò)度投機炒作。二套房貸政策自出臺以來(lái)就一直是壓制投機性購房者的“利器”。隨著(zhù)首付比例的提高和貸款利率的上浮，炒房者投機盈利空間縮小，必將有效遏制投機性購房行為，為過(guò)熱的樓市降溫。監管部門(mén)在明確二套房標準過(guò)程中應注意嚴格區分改善性需求與投機需求，并對此設定不同利率與首付門(mén)檻，如對二套房貸中的投資需求提高貸款條件，對三套以上房貸在首付和利率標準上逐級提高，并建立違規懲戒機制，如對購房后空置行為征稅等，減少投機行為對房?jì)r(jià)的不當推動(dòng)。

　　第四，政府應找準政策定位，適度擴大住宅土地的供應，相應控制土地利用率，并對囤積土地行為進(jìn)行遏制。對目前的市場(chǎng)而言，單一加大土地供給遠遠不夠。政府不僅要出臺政策，保證保障性和中小套型住房土地的供應，更應根據經(jīng)濟發(fā)展水平、城市發(fā)展水平和發(fā)達程度，規定最低容積率和樓房高度，最大限度節約土地，提高住宅利用率，并對房地產(chǎn)企業(yè)囤地現象加以打擊，依法要求開(kāi)發(fā)商按期開(kāi)工，在一定程度上降低房地產(chǎn)商的壟斷利潤。

　　當然，政策制定之后，還應加強監管，并且用強有力的措施包括問(wèn)責制度來(lái)保障執行力，防治政策執行過(guò)程中效果減弱。

　　隨著(zhù)中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房?jì)r(jià)有一定漲幅是無(wú)可非議的，但是，如果房?jì)r(jià)的價(jià)格與價(jià)值嚴重背離，其漲幅遠超公眾的承受范圍，是不合情理的。只有完善政策，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)才能實(shí)現健康、持久、向好的發(fā)展，只有出臺穩健的政策指導與完善的監管方案，建立房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展的長(cháng)效機制，才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩運行。

　　(郭田勇 作者為中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任)