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　　物業(yè)稅能調房?jì)r(jià)嗎?

　　近日，一則“物業(yè)稅空轉將在全國推行”的傳聞，讓物業(yè)稅再度成為熱點(diǎn)話(huà)題。最近的北京“兩會(huì )”上，有政協(xié)委員建議，北京商業(yè)地產(chǎn)方面已經(jīng)具備開(kāi)征物業(yè)稅的條件，北京有望首先從商用房產(chǎn)開(kāi)始開(kāi)征物業(yè)稅，從而開(kāi)全國之先河。但實(shí)際上，相關(guān)部門(mén)并未透露物業(yè)稅開(kāi)征的時(shí)間表，不僅如此，各方對改革出臺的適當時(shí)機也存有不同意見(jiàn)。

　　中國社科院財貿所研究員張斌指出，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是對不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節的征稅。出于對高房?jì)r(jià)的憂(yōu)慮，目前，輿論和公眾寄望于“物業(yè)稅”的出臺可以為樓市“降火”。但張斌指出，調控房?jì)r(jià)并不是征收物業(yè)稅最主要的目的，其核心作用是結束財產(chǎn)保有層面的無(wú)稅狀態(tài)，實(shí)現在收入和財產(chǎn)兩個(gè)層面上調節收入分配差距。

　　“物業(yè)稅還有一個(gè)重要作用，是減少地方對土地財政的依賴(lài)�！睆埍笾赋�。2009年，北京土地出讓金收入逾900億元，幾乎占財政收入的一半；在上海、杭州等其他一、二線(xiàn)城市，賣(mài)地收入也占到財政收入的很大部分。土地價(jià)格被一再推高，導致人們對房?jì)r(jià)的心理預期也一再升高。而一旦開(kāi)征物業(yè)稅，這種局面有望改變。

　　業(yè)內人士介紹，在發(fā)達國家，物業(yè)稅是地方稅收的支柱。廣義的物業(yè)稅與財產(chǎn)稅等同，多數發(fā)達國家財產(chǎn)稅收入占國民收入的比重為5%左右，占一國全部稅收的比重多在10%以上。但在我國，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收絕大部分集中在開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節，持有環(huán)節的稅種只有房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅。這就導致持有環(huán)節稅負極低，造成部分熱點(diǎn)城市新建住房空置率偏高，形成巨大的資源浪費。

　　因此，“只有對持有環(huán)節征收，才能增加持有者的成本，促進(jìn)房地產(chǎn)的流轉，補充有效供應不足，抑制房?jì)r(jià)的非理性上漲�！敝袊�社科院公共管理與政府政策研究所研究員馬光遠說(shuō)。而更重要的是，開(kāi)征物業(yè)稅，可以減少地方政府對土地財政的依賴(lài)，逼迫地方政府更加注重城市配套與社區服務(wù)，穩步提升存量房地產(chǎn)價(jià)值，從而持續獲得稅收。

　　有專(zhuān)家直言，物業(yè)稅作為地方稅種，其本意是彌補地方公共財政的不足。與其說(shuō)物業(yè)稅是對物業(yè)持有人的挑戰，不如說(shuō)是對地方政府財政公共性和透明度的挑戰。

　　開(kāi)征條件具備嗎？

　　在我國，物業(yè)稅的概念最早進(jìn)入公眾視野是2003年。2003年10月，十六屆三中全會(huì )通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制若干問(wèn)題的決定》中指出：“實(shí)施城鎮建設稅費改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅，相應取消有關(guān)收費�！睆倪@年5月開(kāi)始，財政部和國家稅務(wù)總局在全國多個(gè)省市開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)工作。

　　目前，盡管經(jīng)過(guò)了6年多的模擬空轉“演練”，仍有專(zhuān)家對短期內開(kāi)征物業(yè)稅信心不足。

　　“到目前為止，對于物業(yè)稅征收體系究竟怎么設計，大家還不清晰�！瘪R光遠說(shuō)，正因為如此，導致現在關(guān)于物業(yè)稅的爭論都有一個(gè)假設的前提，即認為征收物業(yè)稅是把土地出讓金由一次性繳納改為分70年繳納。但實(shí)際上，這個(gè)前提沒(méi)有得到任何部門(mén)的印證。

　　由此，引出了一系列疑問(wèn)：在我國現行的房地產(chǎn)政策中，購房人是一次性繳納70年的土地出讓金，如果征收物業(yè)稅，是不是意味著(zhù)可以分70年來(lái)繳納土地出讓金？對于已經(jīng)購買(mǎi)的房屋，如果征收物業(yè)稅，是不是要退回相應的土地出讓金？在我國，房屋的性質(zhì)有商品房、房改房、經(jīng)濟適用房、兩限房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等類(lèi)型，不同性質(zhì)的房屋繳納的土地出讓金都不盡相同，如果征收物業(yè)稅，該怎樣區別對待？

　　在征收物業(yè)稅呼聲不斷高漲的同時(shí)，這些問(wèn)題都還沒(méi)有明確的答案。

　　“如果土地出讓金包含在物業(yè)稅中，那么土地該怎么流轉，怎么從政府手里出讓給開(kāi)發(fā)商？”馬光遠說(shuō)，如果把土地出讓金包含在物業(yè)稅中，地方政府、既得利益者不答應。如果土地出讓金不包含在物業(yè)稅中，那么這個(gè)物業(yè)稅就在現有購房成本之外增加了負擔�？磥�(lái)，開(kāi)征物業(yè)稅須解決如何厘清物業(yè)稅與包括土地出讓在內的現有稅費之間關(guān)系的問(wèn)題。

　　此外，關(guān)于物業(yè)稅是針對一套房還是二套房征收的議論，有專(zhuān)家指出，這里面不光有公平問(wèn)題，還有至今難以解決的技術(shù)問(wèn)題。目前，戶(hù)籍改革滯后，在人口流動(dòng)的大背景下，人口信息失真情況嚴重，全國所有的個(gè)人住房情況如何掌控？一個(gè)家庭可能在不同城市購房，在類(lèi)似情況下，所謂二套房、三套房征稅如何實(shí)現？房屋交易中怎樣保證足額納稅？另一方面，稅基該如何確定，稅率該如何界定？這些都是在操作中繞不過(guò)的技術(shù)門(mén)檻，只要個(gè)人房產(chǎn)信息、房地產(chǎn)估值等有一項難以滿(mǎn)足條件，就會(huì )引起利益糾葛。

　　對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌指出，物業(yè)稅不是在交易稅基礎上的二次征稅，是對于房地產(chǎn)價(jià)值鏈條的普遍調整。所以，開(kāi)征物業(yè)稅是大勢所趨，只是時(shí)間問(wèn)題。(記者 楊亮)