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　　今年以來(lái),樓市成交量就開(kāi)始逐漸陷入低迷,尤其是春節期間,成交量更是創(chuàng )下了“史上最低”。不過(guò)低成交量并未影響到房?jì)r(jià)的堅挺甚至上漲。中國指數研究院數據信息中心統計顯示,春節期間不少城市新房的成交均價(jià)都創(chuàng )下了歷史新高。那么,這種“量跌價(jià)挺”的局面,其背后是什么因素在支撐,又將維持多久呢?當前樓市觀(guān)望僵持的局面,又需要什么因素才能被重新激活?2010年房?jì)r(jià)的走勢又將會(huì )是如何呢?

　　“量跌價(jià)挺”能維持多久?

　　春節期間全國各大城市成交的低迷有目共睹。數據顯示,2月第一周,34個(gè)重點(diǎn)城市中成交量環(huán)比下跌的城市達21個(gè)。尤其是北京、上海等一線(xiàn)城市集體滯脹。春節期間,北京新房共成交42套,深杭寧蘇四城市成交量甚至未達兩位數,廣州日均網(wǎng)簽量也只有5套。2009年喧鬧了一整年的樓市終于開(kāi)始顯得有些冷靜,但房?jì)r(jià)依然未見(jiàn)明顯松動(dòng)。國家統計局最新數據顯示,1月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比仍上漲了1.3%。

　　“量跌價(jià)挺”背后的因素其實(shí)很簡(jiǎn)單,雖然去年12月起一系列關(guān)于樓市的調控政策密集出臺,但總的來(lái)看,這些調控并未觸及樓市的根本,總體較為溫和,中央也保留了一些“殺招”。因此不少業(yè)內人士紛紛預測,只要樓市調控效果不理想,中央仍將繼續出臺政策。于是,調控繼續出臺的預期,導致了開(kāi)發(fā)商與購房者都在觀(guān)望。購房者面對高房?jì)r(jià)望而卻步,希望國家能痛下殺招調低房?jì)r(jià)；而開(kāi)發(fā)商則手握重金觀(guān)望等待,希望等政策明確后再行部署。

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示,春節期間成交低迷主要原因還是新增貨量很少,以廣州為例,近期幾乎沒(méi)有新開(kāi)樓盤(pán),也就刺激不了購房者買(mǎi)房的欲望。另外,由于一手房?jì)r(jià)還是太高,不少首置需求逐漸分流到了二手市場(chǎng)。從1月的數據來(lái)看,廣州二手房成交量是一手的2倍,正好說(shuō)明的了這種現狀。

　　在黎文江看來(lái),供應量的不足還是導致“量跌價(jià)挺”的關(guān)鍵因素之一�！伴_(kāi)發(fā)商的存貨基本在去年都消化完了,都‘不缺錢(qián)’,因此也就沒(méi)有脫銷(xiāo)的動(dòng)力,更不可能降價(jià)促銷(xiāo)了�！币虼�,“量跌價(jià)挺”的局面還將維持多久,相當程度上仍取決于供應量能否增加。

　　房?jì)r(jià)向上還是向下?

　　在不少購房者看來(lái),歷史仿佛又進(jìn)入了輪回,2008年下半年,在經(jīng)歷過(guò)一輪的暴漲后,樓市也進(jìn)入了如此一番“量跌價(jià)挺”的博弈期,此后受?chē)�際金融危機等諸多因素的影響,房?jì)r(jià)進(jìn)入了下調周期。因此目前不少購房者翹首企盼著(zhù),當前的觀(guān)望和僵持能夠最終導致房?jì)r(jià)的回調。

　　富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(cháng)張力日前預測,今年房?jì)r(jià)將至少下跌10%,讓不少購房者歡欣鼓舞。不過(guò)住建部研究室主任馮俊近日在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)指出,總體上看,受供求關(guān)系以及土地等因素影響,未來(lái)一定時(shí)期內城鎮房?jì)r(jià)上漲的壓力依然很大。

　　首先來(lái)看支持房?jì)r(jià)上漲的因素。從土地市場(chǎng)來(lái)看,交投依然活躍,地王“前仆”而“后繼”的大戲仍在上演。按照面粉價(jià)格決定面包價(jià)格的道理,今年的房?jì)r(jià)仍有沖高因素。此外,2009年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬(wàn)平方米,比上年下降18.9%,降幅較2008年擴大10.3個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō),在地價(jià)高漲,地王頻出的同時(shí),土地購置面積反而縮小,這似乎又成了一個(gè)房?jì)r(jià)上漲的理由。

　　但是,房?jì)r(jià)下降的理由似乎也不少。雖然中央政治局會(huì )議昨日再次表態(tài),今年要繼續實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。但從銀行放貸的情況來(lái)看,由于連續兩次上調了存款準備金率,目前不少銀行面臨著(zhù)無(wú)貸可放的尷尬局面。此外,房貸優(yōu)惠的陸續取消,對購房者來(lái)說(shuō)也形成了一大壓力。而今年內3到4次的加息的預期,更可能導致房?jì)r(jià)下調的可能。

　　一位開(kāi)發(fā)商指出,目前的觀(guān)望和僵持不可能再像2008年那樣最終導致房?jì)r(jià)大跌,“當時(shí)有國際金融危機的大背景,而現在經(jīng)濟形勢總體向好,不可相提并論”。

　　樓市還在等什么?

　　不過(guò)客觀(guān)來(lái)看,2010年樓市突然降溫,最關(guān)鍵因素還是受到政府調控的影響。繼去年年底政府出臺“國11條”等調控政策后,今年央行已經(jīng)兩次上調準備金率,雖然還不足以牽動(dòng)購房者的實(shí)際利益,但所造成的心理影響已經(jīng)加深了市場(chǎng)觀(guān)望情緒。

　　春節前展開(kāi)的一次被稱(chēng)為中國有史以來(lái)規模最大、覆蓋最廣的針對房地產(chǎn)調控政策落實(shí)情況的九部委聯(lián)合督察已經(jīng)放出信號,這次督察的最終情況將成為有關(guān)部門(mén)考慮未來(lái)的樓市調控政策的重要依據。中原地產(chǎn)胡廣東就指出,兩會(huì )后樓市政策還很可能面臨調整。等兩會(huì )定了今年樓市的基本調子,開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)家也才會(huì )相應動(dòng)作。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員回建強則認為,房地產(chǎn)調控政策在經(jīng)歷了2009年末、2010年初這輪“沖擊波”后,會(huì )有一個(gè)觀(guān)察期,如果接下來(lái)3至5個(gè)月市場(chǎng)出現調整,則不會(huì )再有明顯打壓政策。

　　黎文江還指出,開(kāi)發(fā)商被動(dòng)地等待政策的靴子落定其實(shí)并不是最理想的辦法。即使房?jì)r(jià)不跌,但成交量持續低迷的話(huà),還有可能影響到股市地產(chǎn)股的表現。因此,開(kāi)發(fā)商應該積極地增加供應。只要供應量增加了,勢必將激活整個(gè)樓市。

　　此外,黎文江還建議開(kāi)發(fā)商提高產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比,“如果只是單純的房?jì)r(jià)上漲,房子的品質(zhì)卻沒(méi)有提高,那購房者勢必買(mǎi)的心不甘情不愿的。但如果房子的品質(zhì)提高了,在當前以改善型需求為主力的樓市,購房動(dòng)力將大大增加�！�

　　記者盧軼