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　　從某種層面上說(shuō)，這次意料之外的“京11條”，更像是態(tài)度嚴厲的“國11條”在北京的落地，與去年年底杭州、湖南等地房產(chǎn)政策的曖昧態(tài)度已經(jīng)出現明顯分別。而京11條搶在全國兩會(huì )前出臺，政治信號意義顯然大過(guò)實(shí)際效果。

　　“從政策本身看新意并不大，但傳遞的信號卻讓人很沉重，今年房地產(chǎn)或許將迎來(lái)真正的冬天�！比诳浦堑胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司助理總裁兼長(cháng)沙公司總經(jīng)理劉蔚說(shuō)。

　　2月24日的北京，陰天。一如天氣的陰沉，正在清華大學(xué)EMBA上課的劉蔚，心情也有些復雜。剛剛得知北京出臺房產(chǎn)新政的他，與幾個(gè)圈內朋友探討的結論是，今年形勢不太妙。

　　讓劉蔚心情復雜的，是前一日北京出臺的地方性房地產(chǎn)新政。新政從細節上對住房供應結構、二套貸款、住房稅、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等方面進(jìn)行了規范，并恢復了“限外令”。

　　總體看來(lái)，北京新十一條是“國十一條”的細化政策，十一條的大致方向沒(méi)有變化，基本是加大供應收縮需求，最突出的在于，政策性住房用地及占新開(kāi)工套數均需達到50%。

　　雖然有此前國務(wù)院祭出明細化“十一條”發(fā)出的泡沫警示作鋪墊，但劉蔚們對這個(gè)在兩會(huì )前出爐的北京版細則仍然感覺(jué)意外。

　　“其實(shí)并不是政策本身有多大的新意，而是在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，這種姿態(tài)，很有威懾力�！眲⑽嫡f(shuō)。

　　遏制高房?jì)r(jià)已成必然

　　事實(shí)上，北京此次搶在全國兩會(huì )之前主動(dòng)“表明立場(chǎng)”，與中央政府高度一致，這本身就已經(jīng)是一個(gè)信號。一位北京當地不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，“其實(shí)，開(kāi)始杭州、南京出臺新政的時(shí)候，北京還沒(méi)有明確的一種落地說(shuō)法，但這次遏制高房?jì)r(jià)的態(tài)度已經(jīng)很鮮明了�！�

　　1月13日，江湖傳言，北京將重新執行“限外令”；1月21日，北京市委書(shū)記劉淇表示，2010年北京市將投1000億元進(jìn)行土地一級開(kāi)發(fā)，其中50%要建成保障性住房；1月22日，北京處置大龍地產(chǎn)等欠款房企，打擊囤地；1月25日，北京市政府工作報告中顯示，要依法查處占地不用、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)等違法違規行為，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭；1月27日，北京財政局表示，政府不會(huì )過(guò)度依賴(lài)土地收入。

　　細細看來(lái)，以上一系列政策在2月23日出臺的“京版國十一條”中均有具體體現，可以說(shuō)，以此“京版國十一條”為標志，北京的樓市調控有了一個(gè)階段性的結論，靴子已經(jīng)落下，遏制高房?jì)r(jià)是未來(lái)的一個(gè)必然。

　　“北京的GDP58%是來(lái)自房地產(chǎn)的貢獻，北京在兩會(huì )之前急不可待拋出行業(yè)新政的主動(dòng)行為，某種程度上暗示了北京地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題已經(jīng)使政府感受各方的壓力”，鑫苑中國置業(yè)集團執行總裁杜猛分析說(shuō)。

　　而劉蔚則更加尖銳地表示，北京的這次房產(chǎn)新政，更多地是代表一種地方對于中央調控的回應態(tài)度，之前國11條的出臺，并沒(méi)有如預料中的那般迅速產(chǎn)生連鎖反應，各地房?jì)r(jià)在去年12月和今年1月繼續上揚——北京房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測研究系統統計顯示，2010年1月北京商品房總體成交均價(jià)環(huán)比繼續上升，成交均價(jià)17937元/平米，比09年12月成交均價(jià)17431元/平米增加506元/平米，環(huán)比上漲2.9%。

　　“可以說(shuō)，從這次出臺的時(shí)點(diǎn)和態(tài)度看，今年房地產(chǎn)政策的形勢相比去年會(huì )有較大逆轉�！眲⑽嫡J為，本該出現在2009年的房地產(chǎn)冬天，或許將推遲到2010年。

　　新政落地，只是一個(gè)開(kāi)始

　　如果說(shuō)，劉蔚對于2010年的觀(guān)點(diǎn)是覺(jué)得冬天即將到來(lái)，那么對于80后的北漂一族陳威來(lái)說(shuō)，關(guān)于房子的話(huà)題似乎更加樂(lè )觀(guān)一些�！斑@一次，北京房?jì)r(jià)就該跌了�！�

　　從業(yè)界不少的觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，北京的地方政策的明朗化，意味著(zhù)政策的調控已成定局，而這個(gè)既處于政策最敏銳地帶、又是國內房?jì)r(jià)狂飆者的城市，在房地產(chǎn)政策上的路徑選擇，實(shí)際上是給不少在形勢未明朗時(shí)的觀(guān)望者一個(gè)準確的答案。

　　恒大地產(chǎn)長(cháng)沙公司相關(guān)負責人認為，從北京的新政來(lái)看，很多條款實(shí)際上在春節前就已經(jīng)落地和被市場(chǎng)消化了，“這個(gè)細則的出臺意味著(zhù)階段性的塵埃落定，可以消除目前市場(chǎng)上的一些觀(guān)望情緒。同時(shí)，新政沒(méi)有新的更嚴厲的抑市措施，各項政策保留了首次置業(yè)的優(yōu)惠�！�

　　在他看來(lái)，北京的新政落地，只是一個(gè)開(kāi)始，隨著(zhù)兩會(huì )的召開(kāi)，全國各個(gè)城市勢必將陸續出臺各種本地細則，而之前處于觀(guān)望中的開(kāi)發(fā)商和購房者，能夠恢復到正常軌道，而不至于“盲目的惶恐”。

　　一個(gè)現象是，對于“信心比黃金更重要”的房地產(chǎn)行業(yè)而言，未知的政策，比“房貸收緊”對于消費者更具殺傷力。在2007年年底出現的樓市高潮急轉直下，正是未知帶來(lái)的恐慌。

　　而從2009年年底國11條頒布之后的情況看，經(jīng)歷過(guò)一次調控危機的國人，對于政策底線(xiàn)的承受力已經(jīng)明顯提高。

　　在北京，在1月供應量和交易量大幅減少的同時(shí)，房?jì)r(jià)仍然持續上揚，而在長(cháng)沙，政策滯后性則更加明顯，交易量和房?jì)r(jià)均有不同幅度上揚。

　　“應該說(shuō)，這次北京的落地細則為未來(lái)各地地方政策初定了一個(gè)基調，在加大供應的同時(shí)，也沒(méi)有完全關(guān)死消費者的信貸這塊。這對市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是好事�！毕娼�一號營(yíng)銷(xiāo)總監朱四海說(shuō)。

　　[記者觀(guān)察]

　　長(cháng)沙樓市將再次洗牌

　　不管開(kāi)發(fā)商內心如何不愿意，遏制高房?jì)r(jià)漲幅的房地產(chǎn)調控政策不可避免地到來(lái)，已成定局。

　　“從北京的情況衍生來(lái)看，長(cháng)沙這邊也不大可能會(huì )有大的政策松動(dòng)，這對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，又到了一個(gè)出現分化的時(shí)間節點(diǎn)�！敝焖暮Ｕf(shuō)。

　　從長(cháng)沙市政府和房地產(chǎn)管理部門(mén)透露的信息來(lái)看，目前的長(cháng)沙仍在研究今年的政策走向，但在中央政府一波又一波的政策攻勢下，想要再現那種政策利好帶來(lái)的壯觀(guān)景象，顯然不大可能。

　　“不管政策怎么變化，最終來(lái)說(shuō)起決定性作用的還是產(chǎn)品，保持自己的節奏很重要�！眲⑽嫡f(shuō)。在他看來(lái)，在最壞的市場(chǎng)，一如2008年的長(cháng)沙，仍然有近600萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售量，“總還是有人買(mǎi)房的，尤其是像長(cháng)沙這種城市，性?xún)r(jià)比合適、優(yōu)秀的產(chǎn)品仍然是受到追捧的，關(guān)鍵是看你怎么做�！�

　　對于一些大的全國性品牌來(lái)說(shuō)，在經(jīng)歷2008年的陣痛危機之后，盲目擴張被集中優(yōu)勢兵力開(kāi)發(fā)所取代是一種必然的選擇，“盲目投地王，積壓現金流這樣的事情，在2010年不大可能出現，資源向優(yōu)勢項目集中會(huì )成為一個(gè)未來(lái)的趨勢�！痹妇凹瘓F營(yíng)銷(xiāo)總監付昊稱(chēng)。

　　而在一些本地的企業(yè)看來(lái)，如何在變化的市場(chǎng)中尋求更好的生存，則成為當務(wù)之急�！拔覀�2008年是被金融危機救了，今年還是比較猶豫，我現在的想法是到市州進(jìn)行開(kāi)發(fā)，避開(kāi)資本競爭的高峰，同時(shí)能夠以更小的投資進(jìn)行開(kāi)發(fā)，不至于把全部身家砸在長(cháng)沙�！币晃槐镜夭辉敢馔嘎缎彰�的開(kāi)發(fā)商如此說(shuō)。

　　一種可能的猜想是，在經(jīng)歷第二波調控陣痛的長(cháng)沙，大品牌的集中度提高將成為一種趨勢，而對于中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，更加靈活的營(yíng)銷(xiāo)手段和謹慎開(kāi)發(fā)的節奏選擇，則成為當前考慮的第一要務(wù)。

　　[來(lái)源：瀟湘晨報]

　　[作者：文潔]