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　　房地產(chǎn)，從產(chǎn)業(yè)規模來(lái)看，位列推動(dòng)國民經(jīng)濟發(fā)展的“三大引擎”；就社會(huì )地位而言，事關(guān)民生、穩定的根本大計。2月末，溫家寶總理用自曝“蝸居”經(jīng)歷的方式，強調了在任期內必須抓好房地產(chǎn)業(yè)的決心。

　　上一輪政府調控后，全國一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)出現了量跌價(jià)漲的對峙之態(tài)，開(kāi)發(fā)商和購房者形成的利益博弈格局開(kāi)始僵持，“二輪調控”的呼聲在全國兩會(huì )前達到沸點(diǎn)。今天下午，全國政協(xié)十一屆三次會(huì )議開(kāi)幕；3月5日，十一屆全國人大三次會(huì )議將開(kāi)幕。被視為熱門(mén)話(huà)題的“房地產(chǎn)問(wèn)題”將在全國兩會(huì )期間出現何種風(fēng)向和變局？本報記者就目前上海及全國的一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)問(wèn)題采訪(fǎng)了有關(guān)專(zhuān)家。

　　如無(wú)措施房?jì)r(jià)還會(huì )漲

　　自去年12月起，國務(wù)院出臺調控房?jì)r(jià)的“國四條”，其力度不可謂不大。全國樓市從今年1月至今的成交量降至歷史低位，上海在春節后的一周成交量甚至創(chuàng )出了歷史新低——1.3萬(wàn)平方米。成交量持續低迷的同時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格卻始終在小步攀升，成交均價(jià)為20041元/平方米，較去年同期上漲了54.36%。

　　2009年的樓市火爆，造就房產(chǎn)商“不差錢(qián)”的強勢。原本以為可以扭轉市場(chǎng)過(guò)熱的調控，得到的結果是量跌價(jià)不跌。有媒體分析認為，兩會(huì )或成樓市漲跌的分水嶺。此語(yǔ)一出，網(wǎng)絡(luò )反響極其熱烈，“二輪調控”的預期也水漲船高。

　　上海社科院一位不愿透露姓名的專(zhuān)家從宏觀(guān)層面分析，2009年95000億元的天量信貸資金是推動(dòng)這一輪房地產(chǎn)漲價(jià)的主要原因，今年各家銀行的計劃信貸量為70000億元，如果按計劃實(shí)施，整個(gè)市場(chǎng)的貨幣量供應并不短缺。在土地供給方面，以上海為例，約為3000萬(wàn)平方米左右，基本和“十一五”期間上海的平均土地供應量持平。因此，從貨幣、土地供應兩個(gè)方面來(lái)看，房?jì)r(jià)應無(wú)大的波動(dòng)。

　　但是，自2007年起，國務(wù)院明確了政府在房地產(chǎn)改革中應以保障型住房為主的基調后，真正從規模上增加保障型住房面積是從今年起展開(kāi)的。換言之，在上海今年的3000萬(wàn)平方米土地供給中，將有相當一部分被用于建設經(jīng)適房和廉租房，商品房的供應量將會(huì )下降。同時(shí)，對通脹的預期越來(lái)越強烈，這會(huì )導致大量居民為了保值增值而投資房產(chǎn)。在沒(méi)有外力的作用下，這兩大因素又將推動(dòng)上海房地產(chǎn)價(jià)格的繼續上漲。

　　將鼓勵社會(huì )性租賃房

　　有消息人士透露，上海的“二輪調控”政策將從鼓勵社會(huì )性租賃房開(kāi)始。

　　經(jīng)過(guò)數年的社會(huì )辯論，關(guān)于“大學(xué)生是否應該一畢業(yè)就買(mǎi)房”“解決全民有房還是全民有住的地方”等問(wèn)題，民眾已經(jīng)有了更理性、客觀(guān)的認知。預計將在二季度出臺的調控方案也是從解決居住問(wèn)題著(zhù)手。

　　所謂社會(huì )性租賃房，首先是有別于市場(chǎng)性租賃房屋，它是指由政府、社區乃至單位組織房源，租賃給有居住需求的特定人群。比如浦東新區針對引進(jìn)人才建立專(zhuān)家公寓，一些開(kāi)發(fā)區向區內的外來(lái)職工開(kāi)放職工宿舍等。

　　“鼓勵社會(huì )性租賃房屋政策的系統出臺，勢必能解決一些外來(lái)人口住房的彈性需求，緩解市場(chǎng)的壓力�！边@位消息人士表示，如果此項調控措施不能達到應有效果的話(huà)，不排除政府會(huì )出臺更嚴厲措施的可能。

　　收入分配改革將啟動(dòng)

　　“自上世紀90年代以來(lái)，中國房?jì)r(jià)單邊上揚，老百姓的收入水平卻沒(méi)有同步跟進(jìn)，其間產(chǎn)生的矛盾已經(jīng)嚴重制約了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展�！比A東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任華偉教授認為,“收入分配差距問(wèn)題成了我國現階段房地產(chǎn)的瓶頸問(wèn)題，出臺改革措施迫在眉睫�！�

　　未來(lái)提高居民收入在國民收入中的比重，提高工資收入在初次分配中的比重是扭轉收入差距的關(guān)鍵所在。針對收入差距問(wèn)題，有消息表明國家發(fā)改委已牽頭制定收入分配改革指導意見(jiàn)，樂(lè )觀(guān)估計將有望在年內公布。

　　國家發(fā)改委宏觀(guān)院副院長(cháng)王一鳴表示，我國經(jīng)濟回升還受到結構性因素制約，經(jīng)濟增長(cháng)的不平衡、不協(xié)調、不可持續的矛盾仍然突出。因此今年應加快推進(jìn)經(jīng)濟結構調整，其中加大調整和完善收入分配改革將成為重點(diǎn)，尤其應提高中低收入者的收入水平。

　　改革前需梳理好政策

　　“中國的房地產(chǎn)業(yè)承載了太多的復雜因素�！比A偉說(shuō)，“房地產(chǎn)改革到了需要重新來(lái)梳理政策的時(shí)刻�！�

　　“為了能讓房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展，同時(shí)為了讓社會(huì )更和諧，各種訴求都必須在其中有所體現，所以社會(huì )保障、市場(chǎng)經(jīng)濟、宏觀(guān)調控等各種手段也就紛紛登場(chǎng)亮相來(lái)發(fā)揮作用�！比A偉表示，正是因為局面的紛繁復雜，導致了調控政策、監管手段的出臺有凌亂、重復之嫌，而有的則失之簡(jiǎn)單、一刀切。

　　以二套房貸提高首付比例和提高二手房交易稅收為例，華偉認為如果前者是為了銀行體系的安全監管，那么提高首付比例無(wú)可厚非；后者是為了打擊炒房、提高投機者的交易成本，也是完全應該的。但是，這兩項政策出臺之時(shí)，有否考慮過(guò)政府同樣積極提倡的改善型住房的國民需求呢？根據中國目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際狀況，購買(mǎi)改善型住房的居民將會(huì )受二套房貸首付比例提高的影響，因為二手房交易成本提高了。如果首套住房即為商品房的話(huà)，即便先賣(mài)后買(mǎi)，按照現行規定也得按照二套房規定來(lái)提高首付比例。

　　“像保障型住房這樣的社會(huì )問(wèn)題，不可能通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決，反之亦然�！比A偉說(shuō)，“本屆政府下了很大的決心希望抓好房地產(chǎn)問(wèn)題，那么首先要搞清楚現階段各方的權利和義務(wù)，然后依次梳理現行的政策、法規，并為‘十二五’期間的房地產(chǎn)走向定基調�！�