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　　據中國之聲《新聞縱橫》7時(shí)13分報道，2010年的房?jì)r(jià)究竟是何種趨勢？昨天，國土部公布《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監管有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知內容被業(yè)界人士稱(chēng)為國土部“19條土地新政”，一經(jīng)公開(kāi)，立刻引來(lái)熱議。

　　國土部土地利用司的廖永林司長(cháng)認為，“19條新政”的出臺就是要解決2009年在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的四大問(wèn)題。

　　廖永林：一是2009年以來(lái)，一些地方為應對金融危機出臺了救市政策，在保障性住房用地增加的同時(shí)，放松了“90”、“70”等土地調控政策的落實(shí)；中低價(jià)位中小套型普遍商品住房用地比例反而減少；二是一些地方簽訂土地出讓合同內容不全，合同履行不規范，市場(chǎng)監管難度進(jìn)一步加大；三是一些企業(yè)拿地后違規囤地、炒地，已供土地不能及時(shí)形成有效住房供給；四是土地供應、開(kāi)發(fā)利用信息公開(kāi)不夠，社會(huì )公眾和輿論不能有效監督。

　　“19條新政”中最為核心的內容就是要確保保障性住房用地供應，加強房地產(chǎn)用地開(kāi)發(fā)利用的監管�！锻ㄖ�》要求，要確保保障性住房、棚戶(hù)改造和自住性中小套型商品房這三類(lèi)建房用地不低于供應總量的70%。用廖永林司長(cháng)的話(huà)說(shuō)，這個(gè)比例是實(shí)現百姓“住有所居”的前提條件，也是國土部今年在房地產(chǎn)調控上實(shí)現穩定總量、調整結構的工作重點(diǎn)。

　　廖永林：除了去年，前幾年房地產(chǎn)用地最多達7.5-7.6萬(wàn)公頃。這幾年的房屋銷(xiāo)售面積，2009年是天量在大概7-8億平(方)米，前幾年的平均銷(xiāo)售量是6億多。今年在房地產(chǎn)調控上，目標是穩定總量調整結構，總量是10萬(wàn)公頃的用地，不管是按照去年的銷(xiāo)售量還是按照未來(lái)的銷(xiāo)售量，按照城鎮化的速度這個(gè)量都是夠的。

　　(總體)結構就是盡量保證住房。如果能維持5萬(wàn)-6萬(wàn)公頃的商品房用地，那房地產(chǎn)用地供應是夠的。這需要在結構上落實(shí)。下一步監督落實(shí)保證到位。這是我們今年接下來(lái)要做的工作。

　　對于土地出讓金及出讓價(jià)款，《通知》中也做出了極為嚴格的規定。要求土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級別基準地價(jià)的70%，競買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。以北京正在掛牌出讓的CBD中服地塊為例，它的掛牌價(jià)格高達50億元，20%的競買(mǎi)保證金高達10億元。國土部法律中心市場(chǎng)監測處副處長(cháng)盧靜認為，這個(gè)比例有利于房地產(chǎn)商在拿地時(shí)更加理性。

　　盧靜：以往開(kāi)發(fā)商可能用5%或10%的競買(mǎi)保證金競投，違約的代價(jià)比較低，這次提高(競買(mǎi)保證金)之后增加了違約成本，促進(jìn)(房產(chǎn)商)理性的拿地。

　　針對2009年《土地出讓合同》內容不規范，合同履行不規范的情況，國土部的“19條新政”要求，在土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后一個(gè)月內必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，剩余款項要按合同約定繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。中國土地規劃院地價(jià)所所長(cháng)趙松說(shuō)，這個(gè)規定對房地產(chǎn)企業(yè)的資金是個(gè)考驗。

　　趙松：對資金能力非常低的房企是有一定沖擊或打擊。因為對繳付價(jià)款的要求提高了，一是保證金提高了，一是簽合同的時(shí)間縮短了，簽完合同繳納出讓金的比例也提高了，這對(房產(chǎn)商)的資金實(shí)力是一個(gè)考驗。

　　對這個(gè)數字，有人認為，這很有可能成為資歷雄厚的大企業(yè)之間的游戲，資金不足的中小企業(yè)很有可能因此被迫退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。對此，趙松認為，無(wú)論從房地產(chǎn)的健康發(fā)展，還是從保護老百姓的角度來(lái)看，這些要求都是必不可少的。

　　趙松：對開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力有一定的要求是必須的，要不然連錢(qián)都拿不起，還在市場(chǎng)上競爭，那不等于空手套白狼了嗎？那樣風(fēng)險更大。(房企)自有資金達不到一定比例，也就意味著(zhù)假如競爭下來(lái)了，資金全要靠貸款或者股市運作，對消費者來(lái)說(shuō)風(fēng)險更大，不能按期開(kāi)發(fā)的可能性也會(huì )更高。

　　國土部法律中心市場(chǎng)監測處副處長(cháng)盧靜說(shuō)，對土地出讓金的所有規定，也是為了更好地防范房地產(chǎn)商囤地炒地的違規行為。

　　盧靜：明確規定一個(gè)月之內必須交清50%的出讓價(jià)款，這個(gè)比較硬性的規定主要是促進(jìn)開(kāi)發(fā)商理性拿地。提高首付比例之后，減少開(kāi)發(fā)商用很少的錢(qián)拿很多的地，能夠有效解決囤地問(wèn)題。

　　盧靜認為，國土部的“19條新政”從房地產(chǎn)的用地計劃到土地供應，從開(kāi)發(fā)利用到監管措施，相關(guān)規定就是對房地產(chǎn)用地的全程管理。中國土地規劃院地價(jià)所所長(cháng)趙松也認為，《通知》中制定的措施都會(huì )成為行之有效的措施，其中為房地產(chǎn)企業(yè)建立誠信檔案就是一條非常有震懾力的措施。

　　趙松：明確了將類(lèi)似不按規定執行的(房企)的沒(méi)有按要求開(kāi)、竣工的記錄記入誠信檔案，會(huì )影響其將來(lái)參與新的土地競爭。這些誠信信息會(huì )被提供給相關(guān)部門(mén)。這幾條應該是比較有效的措施。

　　《通知》中還規定了五個(gè)公開(kāi)，即公開(kāi)住房供地計劃，公開(kāi)土地出讓公告，公開(kāi)土地出讓和劃撥結果，公開(kāi)土地開(kāi)發(fā)利用信息，公開(kāi)違法違規用地查處結果，接受社會(huì )監督。另外，從本月起到7月，國土部將對用地突出問(wèn)題展開(kāi)專(zhuān)項檢查。檢查重點(diǎn)是，房地產(chǎn)用地特別是保障性住房用地未經(jīng)批準擅自改變用途，違規供應土地建設別墅，違反法律法規閑置土地、囤地炒地等。對于新政對房?jì)r(jià)將會(huì )產(chǎn)生的影響，中國土地規劃院地價(jià)所所長(cháng)趙松認為，國土部的“19條新政”會(huì )對房?jì)r(jià)起到一定抑制作用。

　　趙松：這幾條措施對形成土地市場(chǎng)健康、良好的秩序，穩定土地市場(chǎng)是有作用的。提高開(kāi)發(fā)商的理性，幫助他形成比較正確的預期，也是有作用的。綜合起來(lái)，肯定會(huì )起到抑制房?jì)r(jià)的作用。