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　　剛需買(mǎi)搶手盤(pán)受挫 付款比例成買(mǎi)房“門(mén)檻”———

　　盡管近期政策調控“綿延不絕”，但市場(chǎng)上真正熱銷(xiāo)的樓盤(pán)依然是一房難求，買(mǎi)房人甚至得先比拼資金實(shí)力，才能“有幸”取得一張“參賽資格證”。北京青年報《廣廈時(shí)代》近日調查發(fā)現，京城多個(gè)人氣樓盤(pán)由于積累排號客戶(hù)太多，已經(jīng)不再采用過(guò)去常用的搖號選房，改為排號選房的方式，即擁有全款購房能力、或者首付更高的買(mǎi)家，才能夠在眾多買(mǎi)房人中殺出重圍，獲取優(yōu)先買(mǎi)房選房的資格�！耙藻X(qián)取人”成為眼下部分熱銷(xiāo)樓盤(pán)的市場(chǎng)現實(shí)。

　　 買(mǎi)房人：

　　“高首付”、“全款”可優(yōu)先選房

　　個(gè)別熱銷(xiāo)盤(pán)“以錢(qián)取人”篩客戶(hù)

　　進(jìn)入新年以來(lái)“京11條”等調控組合拳頻繁出臺讓樓市進(jìn)入一種“草木皆兵”的微妙狀態(tài)，經(jīng)歷了去年下半年“房荒”的王先生原本以為在此節點(diǎn)購房，選擇性余地會(huì )加大，但讓他意想不到的是，如今要想買(mǎi)上心儀的房子依然不是一件容易的事。

　　王先生早早就看上了位于東部的某知名大盤(pán)，去年該項目一期開(kāi)盤(pán)時(shí)王先生就參加了搖號，卻未能搖中。從開(kāi)發(fā)商那里了解到該項目二期擬定在今年3、4月份開(kāi)盤(pán)，對該樓盤(pán)綜合品質(zhì)相當滿(mǎn)意的王先生便把希望寄托在了二期上，就此苦等�！�2月份的時(shí)候接到開(kāi)發(fā)商發(fā)來(lái)的短信，告知項目二期開(kāi)始排號，需要10萬(wàn)元個(gè)人存款證明書(shū)即可按照先后順序排號選房�！蓖跸壬�表示，他接到短信后第一時(shí)間趕到售樓處詢(xún)問(wèn)辦理，結果了解到的情況卻讓他對能否買(mǎi)上該樓盤(pán)更加惴惴不安。

　　銷(xiāo)售人員告訴王先生，該項目二期開(kāi)盤(pán)將不再進(jìn)行搖號選房，而是采用排號選房的方式，共分為A、B、C三種。A類(lèi)為全額付款的排號，B類(lèi)是50%以上首付的排號，C類(lèi)為50%以下的排號方式。屆時(shí)，A類(lèi)將優(yōu)先選房，A類(lèi)購房者選完后才輪到B類(lèi)購房者選房，以此類(lèi)推，最后為C類(lèi)。

　　本來(lái)還預算首付兩成的王先生一聽(tīng)說(shuō)這樣的規則，猶豫再三最終還是選擇按照50%以上首付參加排號�！岸�期開(kāi)盤(pán)均價(jià)預計在16000-18000元/平方米左右，要一次性付全款的話(huà)按最小的戶(hù)型算總價(jià)也得一百五、六十萬(wàn)，已經(jīng)遠遠超出了我的經(jīng)濟能力�！蓖跸壬�表示，即便是首付款50%以上對他而言也已經(jīng)是極限了。

　　“即便這樣還不一定能選上房，銷(xiāo)售人員告訴我，排號的消息從放出來(lái)到今年，一次性付全款的已經(jīng)排到近150多號，和我一樣選擇首付50%以上的有300多人。這次二期開(kāi)盤(pán)所放出的房源總共也就300多套，交了排號費的人就有800多人，能挑到我心儀的戶(hù)型機會(huì )更是微乎其微�！蓖跸壬�苦惱地表示。

　　無(wú)獨有偶，位于東南四環(huán)附近的某商住公寓項目從年初開(kāi)盤(pán)以來(lái)就一直執行著(zhù)這樣一條硬性“規定”—— 只接受一次性付全款的買(mǎi)房客戶(hù)，總價(jià)在75-130萬(wàn)元/套之間的首批房源共450套，目前僅剩100套左右�！百I(mǎi)房人全部要求是一次性付款�！北緢笾码娫擁椖吭�(xún)問(wèn)時(shí)，得到銷(xiāo)售員十分肯定的答復，而據了解，該項目已經(jīng)“爛尾”多年，目前僅剩不到40年產(chǎn)權。此外，位于朝青板塊的某待開(kāi)盤(pán)商住項目主打精裝修超小戶(hù)型，產(chǎn)權僅剩30年，雖然價(jià)格還未最終公布，但是開(kāi)發(fā)商也已經(jīng)定下了“必須全款購買(mǎi)”的“鐵律”。

　　開(kāi)發(fā)商：

　　大打政策“擦邊球”

　　只為保證穩定資金鏈

　　對于眼下部分項目按照付款“成數”決定排號選房“次序”的銷(xiāo)售方式，本報在咨詢(xún)北京市住建委時(shí)一位負責人表示，“有錢(qián)者得”、“高首付優(yōu)先”這樣的銷(xiāo)售方式此前并不多見(jiàn)，由于沒(méi)有相關(guān)法規進(jìn)行限制，因此也還不能就此界定為“違規”。

　　“現在銀行信貸都收得很緊，不管是個(gè)人房貸還是針對開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸、土地出讓金控制要求都很?chē)栏�，開(kāi)發(fā)商也是急于掌握更多的現金流，手里有錢(qián)心中不慌。畢竟資金鏈太過(guò)吃緊的話(huà)會(huì )對整個(gè)項目的運轉產(chǎn)生系列連鎖影響。所以在客戶(hù)積累量比較大的情況下，要求全款或者高首付也是開(kāi)發(fā)商比較愿意采用的方式。試問(wèn)購買(mǎi)任何一件商品，商家恐怕都愿意顧客一次性付款�！蹦巢辉竿嘎缎彰�的開(kāi)發(fā)商表示。

　　亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅認為，按照一般的流程，銀行必須等到項目封頂才能發(fā)放按揭貸款，從開(kāi)盤(pán)到封頂，這一時(shí)間段大概在6-9各月之間，此前如果是按揭貸款，開(kāi)發(fā)商在項目封頂之前只能拿到購房者的首付款。從開(kāi)發(fā)商的角度看，一次性付款購房，對項目現金流的重要性不言而喻。

　　而上文提到的東五環(huán)項目相關(guān)負責人私下透露，由于目前在樓盤(pán)排號的客戶(hù)已經(jīng)遠超該項目能提供的房源，如按照以往搖號的方式依然會(huì )有很多人選不上房，開(kāi)發(fā)商也是希望通過(guò)這種方式進(jìn)行篩選，讓更多實(shí)力型買(mǎi)家在此聚集，為后期銷(xiāo)售制造更熱烈的氛圍。同時(shí)，他也承認，“一次性付款與按揭貸款相比，前者縮短了現金流周轉，而按揭貸款各個(gè)環(huán)節需要開(kāi)發(fā)商去配合，增加了不少的工作量�！�

　　專(zhuān)家：

　　利用搶購心理吊胃口

　　此種方式不值得提倡

　　“對那些經(jīng)濟實(shí)力相對有限的普通買(mǎi)房者而言，動(dòng)輒上百萬(wàn)的全款或者高首付壓力巨大，的確有失公允�！北本┮拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(cháng)牟增彬接受采訪(fǎng)時(shí)表示，這樣的操作手法，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商在打政策的擦邊球，從目前了解的信息看并不違規，不過(guò)可以變相地掌控市場(chǎng)的動(dòng)向。而且意圖也很明顯，就是為了加快資金的回籠。

　　采訪(fǎng)中多位行業(yè)人士均表示，“首付高者得”的排號、買(mǎi)房方式眼下正逐漸成為一些熱銷(xiāo)項目開(kāi)發(fā)商樂(lè )于采用的銷(xiāo)售手段。首先不排除由于目前房地產(chǎn)調控政策收緊，下半年的樓市存在變數，開(kāi)發(fā)商通過(guò)改變銷(xiāo)售方式，加快資金回流，防范風(fēng)險的考慮。但是也很容易給人留下“以錢(qián)取人”、“嫌貧愛(ài)富”的不良印象，并不值得提倡。而個(gè)別項目在很大程度上也是在利用搶購心理，制造熱銷(xiāo)場(chǎng)面吊足買(mǎi)房人，因此在選擇此類(lèi)項目時(shí)，專(zhuān)家也告誡買(mǎi)房人還是應該睜大眼睛，量力而行，避免因負擔過(guò)重為今后生活帶來(lái)壓力。(邱旸）