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時(shí)下,樓市調控無(wú)疑是吸引全國人民關(guān)注的焦點(diǎn)話(huà)題。
一年前的今天,樓市調控黑云壓城,江城不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在“寒冬”中苦熬近半載,面臨資金鏈斷裂的危險。危急中,他們想到了組團去溫州尋找民間融資。
如今,樓市調控似乎又要風(fēng)雨欲來(lái),銀監局連下幾道金牌,嚴令貸款不得輕易流向房地產(chǎn)。溫州融資是否又會(huì )來(lái)到武漢?
記者近日獲悉,確有房地產(chǎn)商力邀溫州商人于近期來(lái)漢考察房地產(chǎn)項目。
“溫州炒房團”轉戰武漢?
近日,有消息透露,三亞樓市風(fēng)暴之后,“溫州炒房團”又將蠢蠢欲動(dòng),似有轉戰國內二線(xiàn)城市的跡象。據傳,重慶已經(jīng)出現他們的身影,就在這兩周,江城房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì )迎來(lái)一批溫州考察團。
據某溫州投資客透露,2009年7-10月,山西煤改拉鋸戰,浙江商人完敗,熱炒山西煤礦的溫州投資客陸續從山西撤退,輾轉到杭州、上海,國外則進(jìn)入迪拜。12月,熱錢(qián)從杭州退出,聚集三亞,三亞房?jì)r(jià)“瘋漲”。當下,已有部分投資客從三亞撤離,打算考慮重慶、武漢等二三線(xiàn)城市!霸谖铱磥(lái),三亞地產(chǎn)已經(jīng)虛高,再去投資可能高位接盤(pán),風(fēng)險過(guò)大。但重慶、武漢等城市的房?jì)r(jià)仍然處于洼地。這周五(3月19日),我和助手將應邀去武漢考察房地產(chǎn)項目,若滿(mǎn)意,可能到時(shí)候會(huì )帶一批投資客過(guò)去!痹撏顿Y客說(shuō)。
據武漢房地產(chǎn)業(yè)內人士介紹,去年武漢就來(lái)了一批溫州“炒房團”,在武昌繁華地段的幾個(gè)樓盤(pán)里,一出手就是半棟樓,并以現金付款,當時(shí)以均價(jià)4000元/平方米買(mǎi)下,幾個(gè)月后,房?jì)r(jià)就漲了起來(lái)。到現在,該地段的二手房?jì)r(jià)格已經(jīng)飆升到均價(jià)6000元/平方米,新房?jì)r(jià)格也突破8000元/平方米。據猜測,當時(shí)進(jìn)入武漢樓市的游資保守估計也過(guò)了億元!爱敃r(shí),受金融危機影響,武漢樓市風(fēng)雨飄搖,繁華地段的房?jì)r(jià)都只在5000-6000元/平方米,開(kāi)發(fā)商為了維持資金鏈,只好抱團去溫州尋求投資客!痹撊耸空f(shuō)。
“短線(xiàn)炒房”實(shí)為民間融資
有人不禁問(wèn),溫州炒房團怎么就能準確判斷各地區樓盤(pán)價(jià)格的上漲下跌?他們怎么知道房?jì)r(jià)會(huì )在短期內從4000元/平方米漲到8000元/平方米?業(yè)內人士透露,炒房團的利潤并不僅僅來(lái)源于房?jì)r(jià)的上漲?礈蕰r(shí)機“抄底”的投資,猶如賭博,在其中獲取暴利并不容易,而且風(fēng)險巨大,這絕對不是大規模炒房團賺錢(qián)的手段。
業(yè)內人士透露,短線(xiàn)炒房團真正的利益來(lái)源,是給開(kāi)發(fā)商民間融資的利息收入,這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%,加上各種手續費不超過(guò)10%,但民間融資利率最低年息15%,高一點(diǎn)的,年息可達36%-60%(月息3%-5%)。
他們到底是怎么操作的?據業(yè)內人士介紹,首先開(kāi)發(fā)商以很大的折扣把房子賣(mài)給“炒房團”,與此同時(shí),他們會(huì )簽一個(gè)退房協(xié)議,在一定期限內,炒房團隨時(shí)可以退房,開(kāi)發(fā)商也隨時(shí)可以將房屋出售。這個(gè)期限往往是一年或一年半,若過(guò)了期限,房子還沒(méi)有售出,這些房就真正屬于“炒房團”,他們可以再以二手房的名義出售。
在這個(gè)期限內,炒房團持有的房子和開(kāi)發(fā)商還留有的房子會(huì )一起賣(mài),進(jìn)行混合銷(xiāo)售。真正買(mǎi)房的人根本不知道自己所購買(mǎi)的是炒房團的房子還是開(kāi)發(fā)商的房子,挑中了一套炒房團的房子,炒房團就退這一套,在外人眼中,是與直接購買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房子沒(méi)有區別的。因此,業(yè)內曾猜測,去年北京房市伴隨“小陽(yáng)春”而來(lái)的“退房潮”就是炒房團的“功勞”。
在約定期限內,若房子銷(xiāo)售得好,開(kāi)發(fā)商的資金就能很快回籠,然后連本帶息還給“炒房團”,炒房團得到利息,就“功成身退”了。在這個(gè)過(guò)程中,“炒房團”實(shí)際扮演的是“融資客”。
“各個(gè)地區的操作模式大致都一樣,有的開(kāi)發(fā)商為了避免‘退房潮’,也會(huì )先出售剩余的房子,之前出售給炒房團的那一棟相當于只是融資抵押物!蔽錆h某業(yè)內人士說(shuō),“去年房市低迷時(shí),江城某城區湖景房,均價(jià)為每平方米6000元,炒房團以每平方米4000元買(mǎi)下一棟樓,并簽訂一年期協(xié)議。沒(méi)想到,樓市迅速回暖,短短數月,資金回籠,開(kāi)發(fā)商連本帶息還給投資人,‘炒房團’短期內獲利也達數百萬(wàn)!薄俺捶繄F”參與民間融資是近幾年房市震蕩的產(chǎn)物。當宏觀(guān)調控政策偏緊,開(kāi)發(fā)商從銀行求貸無(wú)門(mén)、面臨資金鏈斷裂時(shí),“炒房團”往往會(huì )變身融資客。他們敢于在開(kāi)發(fā)商困難時(shí)“伸出援手”,是基于對房市中長(cháng)線(xiàn)看好。他們選擇融資的樓盤(pán)也往往是地段具有稀缺性、升值潛力大的中高檔樓盤(pán),如此,即便真的接手該樓盤(pán),等房市回暖后,同樣可以高價(jià)賣(mài)出,博取價(jià)差,降低投資風(fēng)險。
“真炒房團”重在長(cháng)線(xiàn)
“炒房也有流派!痹摌I(yè)內人士介紹,“‘短炒離場(chǎng)’的多為溫州人,他們常是先以極少的資金以訂金的方式把看中的樓盤(pán)鎖定,在短期內就把樓盤(pán)轉手?爝M(jìn)快出,用最短時(shí)間賺取利潤,一直是他們做生意的宗旨。他們大多抱團,臺前的都是‘演員’,幕后的才是操盤(pán)手,在業(yè)內,這種方式稱(chēng)為索羅斯的方式,本質(zhì)是一種金融投機!
而山西人與溫州人的投資方式就有著(zhù)巨大的區別,山西人買(mǎi)房子是居住型的投資,多是長(cháng)線(xiàn)。他們不太看重升值,更看重房子的保值,他們認為房子只有保值才能升值。
“山西人買(mǎi)了房子,就放在那,真正屬于‘不動(dòng)產(chǎn)’投資!痹撊耸空f(shuō),“武昌城區某高檔樓盤(pán)2004年底開(kāi)盤(pán),很快銷(xiāo)售完畢,但至今入住率極低,業(yè)內盛傳該樓盤(pán)多數房主為山西投資客!
該人士戲說(shuō):“該小區物業(yè)就沒(méi)見(jiàn)過(guò)他們,山西煤老板有錢(qián),不急著(zhù)套利變現,買(mǎi)了就擱著(zhù)!
這些年到武漢投資的還有深圳炒房團,也屬于長(cháng)線(xiàn)投資者。深圳是個(gè)移民城市,大部分人來(lái)自?xún)鹊,他們在深圳打拼奮斗后,希望在老家省會(huì )城市、中心城市買(mǎi)套房,既是投資,又可以自住,或者給父母住,有點(diǎn)衣錦還鄉的意思。
比如深圳的四川、湖北、湖南人很多,所以重慶、成都、武漢、長(cháng)沙成為深圳人內地置業(yè)的主要城市,在購房中也以個(gè)體為主,每人一般就買(mǎi)一到兩套,深圳炒房團還因此得了一個(gè)“還鄉團”的帽子。(楚天金報)
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