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　　中服地塊自2月22日入市以來(lái)，一直受到房地產(chǎn)業(yè)內的關(guān)注。本應于3月8日截止競價(jià)，但可能因為無(wú)人競價(jià)，截止日期延至25日。但截至記者發(fā)稿時(shí)已經(jīng)入市20多天的中服地塊仍無(wú)人競價(jià)。

　　這個(gè)位處CBD核心區的最后一塊“蛋糕”難道會(huì )一直被冷落？有業(yè)內人士認為，該地塊所設定的競買(mǎi)條件略顯苛刻，在有些房企感覺(jué)高不可攀的同時(shí)，由于特殊的使用用途，使投資收益存在一定的風(fēng)險，讓一些勉強符合條件的企業(yè)望而卻步。

　　“中服地塊”即北京市朝陽(yáng)區東三環(huán)北京商務(wù)中心區(CBD)核心區NE19-1a地塊，位于北京東三環(huán)國貿橋的東北角，與新央視大樓、國貿中心隔街對望，因為毗鄰中服大廈，因此早在一年前就被各大開(kāi)發(fā)商稱(chēng)為“中服地塊”。

　　具體四至范圍是：東至電視臺中路，南至NE19-1b地塊和中服大廈，西至東三環(huán)中路，北至鐵道部印刷廠(chǎng)南側路。

　　該地塊用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，掛牌出讓起始價(jià)為50億元，競價(jià)階梯為2500萬(wàn)元，競買(mǎi)保證金為30億元。

　　無(wú)論從起始價(jià)、競價(jià)階梯還是競價(jià)門(mén)檻看，該地塊在北京土地市場(chǎng)都創(chuàng )了紀錄。

　　無(wú)人報價(jià)只因條件苛刻？

　　在出讓公告中規定，本次掛牌出讓宗地的競買(mǎi)人須為金融機構與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體。

　　其中：金融機構應為由中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )、中國證券監督管理委員會(huì )和中國保險監督管理委員會(huì )等國家金融監管部門(mén)批準設立的具有法人資格的金融企業(yè)，且注冊資本不少于50億元人民幣，并在聯(lián)合體中絕對控股；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級資質(zhì)，且注冊資本不少于30億元人民幣。

　　北京市土地整理儲備中心常務(wù)副主任王兵表示，由于其地理位置特殊，北京有意把中服地塊打造成標志性建筑�！皩τ诮ㄖ�產(chǎn)品的品位、造型和建筑質(zhì)量要求都很高，沒(méi)有一定實(shí)力的公司很難得到這塊土地，應該是具有過(guò)百億實(shí)力的開(kāi)發(fā)商�！�

　　與以往出讓的一些住宅與商業(yè)地塊相比，首次提出這樣的競買(mǎi)條件，在大家看來(lái)門(mén)檻確實(shí)提高了不少。

　　但這是不是截至目前無(wú)人報價(jià)的根本原因？陳云峰認為，盡管這種競買(mǎi)是重量級開(kāi)發(fā)商才能參加的，對開(kāi)發(fā) 商的影響很大，但符合條件的也不少。特別是金融機構，比如保險類(lèi)的金融機構，可以很容易注冊50億的資金，只要想競買(mǎi)不是不可能的。

　　他認為，中服地塊是少有的限定用途又增加注冊資金門(mén)檻的地塊，參加競買(mǎi)的是少數具有實(shí)力的企業(yè)。預計網(wǎng)上報價(jià)前期中期都很可能無(wú)人應價(jià)，但應該會(huì )在最后幾天報名，畢竟幾十億的利息支出也不是小數字。

　　業(yè)內人士質(zhì)疑“地塊”投資收益

　　國土局明確表示，拿地聯(lián)合體中金融機構投資必須占比50%以上，且將來(lái)全部自用，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的部分原則上也將全部自持經(jīng)營(yíng)，不得出售。業(yè)內人士表示，本身拿地投資資金較大，不像散售物業(yè)回收快。這部分資金將長(cháng)期占用，回收慢，風(fēng)險大。有個(gè)別大型房企也對媒體表示，不會(huì )參與中服地塊競投。

　　對于物業(yè)經(jīng)營(yíng)方面，在2月9日的現場(chǎng)踏勘答疑會(huì )中，朝陽(yáng)區CBD管委會(huì )規劃處處長(cháng)李國紅特別提到，根據CBD地區多年的經(jīng)驗，“散售”對寫(xiě)字樓物業(yè)品質(zhì)有影響，希望CBD地區有更多的持有型物業(yè)。

　　另外，最近一則關(guān)于中服大廈將要翻新重建的消息不脛而走。而中服大廈與中服地塊僅一墻之隔。中服大廈業(yè)主方，中國恒天集團有限公司董事長(cháng)張杰日前曾在某論壇上表示，中服大廈在申請改造，整個(gè)改建工作正在操作，已經(jīng)有大地產(chǎn)商有意向與恒天進(jìn)行合作，但是現在何時(shí)重建以及未來(lái)產(chǎn)品定位都還沒(méi)有確定。

　　如果中服大廈重建，恒天集團重建中服大廈的總投資預計80億元，而中服地塊僅土地價(jià)款一項，業(yè)內預期就超過(guò)100億元。在投資成本方面，恒天集團已略勝一籌。而后的投資回報也會(huì )存在一定的競爭。

　　據了解，中服地塊還承擔著(zhù)金融產(chǎn)業(yè)功能。CBD區域已經(jīng)不乏標致性建筑，商業(yè)寫(xiě)字樓物業(yè)也不在少數。專(zhuān)業(yè)的金融商務(wù)中心多集聚在金融街。未來(lái)投資收益是否穩定也不得而知。但也有業(yè)內人士對該地塊的投資預期看好，該地塊被譽(yù)為“北京CBD最有價(jià)值的土地”。

　　傳聞“遠洋”為最靠譜的買(mǎi)家

　　在該地塊入市后，各媒體對于符合條件的買(mǎi)家也一一羅列起來(lái)，比如，遠洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、首開(kāi)等開(kāi)發(fā)企業(yè)。但業(yè)內人士認為，最大的可能性仍然是中國人壽和遠洋地產(chǎn)聯(lián)合體。

　　在資金方面，遠洋地產(chǎn)相關(guān)負責人曾對媒體表示，該公司目前可動(dòng)用的資金在400億以上，在2010年公司至少會(huì )拿出200億資金用于拿地。去年一年，遠洋地產(chǎn)僅在北京區域拿下亦莊一塊土地，公司急需北京市場(chǎng)的戰略性土地儲備。

　　其次，中服地塊也符合遠洋地產(chǎn)的發(fā)展戰略，該公司早就確定了住宅+投資型物業(yè)的開(kāi)發(fā)模式，近年來(lái)大筆增持投資型物業(yè)的比例。此外，作為CBD區域最大的一級開(kāi)發(fā)商，遠洋地產(chǎn)已在中服地塊運作近5年之久，對于該區域更為了解，與朝陽(yáng)區各政府職能部門(mén)均保持良好關(guān)系，這對于項目的后期開(kāi)發(fā)和運營(yíng)來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)有利條件。

　　陳云峰也表示，內定遠洋也是業(yè)內的一種猜測，因為其作為一級開(kāi)發(fā)商與政府部門(mén)接觸較多。

　　另外，中信地產(chǎn)及首開(kāi)也被媒體列為有意向競買(mǎi)的買(mǎi)家�？偛勘揉徶蟹�地塊的中信地產(chǎn)，在2月9日中服地塊現場(chǎng)踏勘時(shí)，也出現在現場(chǎng)。中信集團同時(shí)擁有中信銀行和中信證券兩家金融類(lèi)公司。首開(kāi)股份完成增資后城開(kāi)的注冊資本金將增至30億元，正好符合中服地塊競買(mǎi)條件。

　　保險類(lèi)或大型投資公司

　　入主可能性大

　　在中服地塊的競買(mǎi)資格中，了然明示須30億元注冊資本房企與50億元注冊資本金融機構聯(lián)合參與競拍，且金融機構必須在聯(lián)合體中占據控股權。

　　金融機構觸手地產(chǎn)，在兩會(huì )一浪高過(guò)一浪的房地產(chǎn)調控呼聲背后，頗為耐人尋味。但據記者了解，目前土地儲備中心所收到的該地塊申請中，符合條件的開(kāi)發(fā)商尚未出現，金融機構亦沒(méi)有浮出水面。

　　易貸中國聯(lián)合創(chuàng )始人陳順愛(ài)表示，此次中服地塊競買(mǎi)條件中，符合資質(zhì)的金融公司將成為控股方，考慮到《商業(yè)銀行法》和《證券公司管理辦法》中對于銀行和證券公司不得投資地產(chǎn)的相關(guān)規定，基本可以將之排除在外，保險公司或大型投資公司入主地產(chǎn)項目的可能性非常大。不排除國有背景的金融機構占據控股權的可能，如果最終結果是這樣，對開(kāi)發(fā)商而言其實(shí)是減少風(fēng)險的途徑，而金融機構也能通過(guò)地產(chǎn)項目找到很好的盈利渠道。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )理事陳寶存表示，雖然聯(lián)合拿地的形式出現的并不多，但就國內市場(chǎng)而言，國有背景的金融機構控股地產(chǎn)的現象還是很多的，雖然規定不能投資房地產(chǎn)，但對地產(chǎn)公司控股卻被紛紛效仿，萬(wàn)科的大股東是華潤，其他一些知名地產(chǎn)商的控股方也有不少是國有背景。文并攝/鞠曉波

　　位于CBD核心區的中服地塊

　　▲與中服地塊一路之隔的國貿寫(xiě)字樓

　　▲緊鄰中服地塊的中服大廈