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　　2009年,在中央政府刺激內需,推動(dòng)8%經(jīng)濟增長(cháng)目標的一系列強力政策措施支持下,2008年壓抑多時(shí)的購房消費需求驟然迸發(fā),房地產(chǎn)業(yè)的成交全面回暖。隨著(zhù)在下半年后市場(chǎng)進(jìn)一步瘋狂,持續拉升的房?jì)r(jià)和此起彼伏的地王現象,令中央政府在考慮刺激政策退場(chǎng)機制的同時(shí),終于在2009年歲末向房地產(chǎn)領(lǐng)域連續出手,以種種政策組合拳,拉開(kāi)2010年房地產(chǎn)調控大幕。

　　與以往的調控相比,此輪調控更強調利用金融信貸、財政稅收、土地供應、交易規范等多管齊下精密配合。在政策運用上,也更重視連續性、穩定性、針對性和靈活性。在遏制高房?jì)r(jià)打擊投機購房的目標以外,2010年的房地產(chǎn)調控目標,也直指行業(yè)結構調整,通過(guò)不斷抬高企業(yè)開(kāi)發(fā)門(mén)檻,加強行業(yè)管理,規范市場(chǎng)秩序,引導市場(chǎng)供求,來(lái)改變以往市場(chǎng)一擁而上,一抓就死、一放就過(guò)熱等混亂狀況,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩健發(fā)展。

　　嚴格抑制投機需求

　　2009年,在寬松信貸和購房?jì)?yōu)惠政策支持下,自住購房消費需求爆發(fā),而眾多投資客則由于通貨膨脹預期而尋求不動(dòng)產(chǎn)保值增值,也極大刺激投資、投機性購房消費的增長(cháng)。這一投資性購房狂熱在歲末年初的海南島到達了頂峰。2010年1月《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見(jiàn)》頒布后,海南房地產(chǎn)和土地價(jià)格不斷攀升。半個(gè)月海南主要城市房?jì)r(jià)漲幅就超過(guò)30%。另?yè)�不完全統計,介入海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和開(kāi)發(fā)資金已超過(guò)1500億元。高檔樓盤(pán)銷(xiāo)售更為火爆。1月11日三亞鳳凰島剛剛創(chuàng )造出銷(xiāo)售奇跡,該項目一期開(kāi)盤(pán)700套,開(kāi)盤(pán)當天便銷(xiāo)售一空,均價(jià)每平方米高達6.5萬(wàn)元,不但在海南創(chuàng )下銷(xiāo)售紀錄,在全國也極為罕見(jiàn)。

　　面對市場(chǎng)現狀,國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院會(huì )議上明確提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展,加強對市場(chǎng)需求的分類(lèi)調控,抑制投機投資性購房�！皣�11條”明確提出:一是增加普通商品住房和保障性住房有效供給。二是加大差別化信貸政策執行力度,繼續實(shí)施差別化的住房稅收政策,合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求。三是加強防范風(fēng)險和市場(chǎng)監管。四是加快推進(jìn)保障性安居工程建設。五是落實(shí)地方各級人民政府責任。

　　以核心區位優(yōu)勢、豪華裝修、超大戶(hù)型為特征的豪宅產(chǎn)品,在2009年尤為投資客青睞和追捧。在2010年的調控之手下,豪宅的投資品屬性將受到更多的遏制,而更為強調居住屬性的普通商品房,其開(kāi)發(fā)也將更多地受到政府鼓勵和支持。

　　嚴控央企進(jìn)入地產(chǎn)

　　2009年的瘋狂土地市場(chǎng)中,央企憑借雄厚實(shí)力爭奪稀缺土地資源,屢屢?jiàn)Z得“地王”,不差錢(qián)且異常高調,令眾多民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)望塵莫及。據中國指數研究院統計數據,2009年成交總價(jià)排在前10位的地塊中,國有企業(yè)就占了8個(gè),成交樓面地價(jià)前10位的地塊中,國有企業(yè)同樣也占據了8個(gè)席位。與此前誕生“地王”最頻繁的2007年相比,當時(shí)國企與民企在總價(jià)和單價(jià)最高的地塊中的比例分別為3比7和4比6。土地市場(chǎng)“面粉貴過(guò)面包”現象再度出現,輿論也發(fā)出了“國進(jìn)民退”的驚嘆。

　　在此輪房地產(chǎn)調控中,對土地市場(chǎng)的監管,也瞄準了去年表現突出的央企。央企、國企大規模投資房地產(chǎn)成為新一輪地產(chǎn)調控的重點(diǎn)之一。3月18日下午,國資委召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì ),公布了央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)的具體情況。國資委表示,除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外,還有78戶(hù)不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快調整重組,在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏表示,2009年部分上市的國有大企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),還拿了不少“地王”。國有大企業(yè)瘋狂拍地的行為,不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。這次政府特別提出要進(jìn)一步規范國有大企業(yè)投資房地產(chǎn),也是希望國有資本在房地產(chǎn)市場(chǎng)上能夠起到好的主導作用。南方日報記者李廣軍

　　調控背景

　　瘋漲成交釀過(guò)熱危機

　　根據國家統計局公布的數據,2009年,全國商品房銷(xiāo)售面積93713萬(wàn)平方米,比上年增長(cháng)42.1%。其中,商品住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)43.9%；辦公樓銷(xiāo)售面積增長(cháng)30.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(cháng)24.2%。2009年,商品房銷(xiāo)售額43995億元,比上年增長(cháng)75.5%。其中,商品住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)80.0%,辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(cháng)66.9%和45.5%。

　　與火爆的銷(xiāo)售場(chǎng)面相比,投資開(kāi)發(fā)和土地供應市場(chǎng)并沒(méi)有出現與之相配的增長(cháng)。國家統計局數據顯示,2009年,全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36232億元,比上年增長(cháng)16.1%。其中,商品住宅完成投資25619億元,增長(cháng)14.2%,占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.7%。而同年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬(wàn)平方米,比上年下降18.9%；完成土地開(kāi)發(fā)面積23006萬(wàn)平方米,下降19.9%。

　　分析這一年市場(chǎng)整體走向,供不應求趨勢明顯。由于經(jīng)歷2007年瘋狂拿地,2008年銷(xiāo)售底迷,隨之而來(lái)的緊張資金鏈,使眾多房地產(chǎn)企業(yè)在2009年開(kāi)局之時(shí),在開(kāi)發(fā)節奏和拿地策略上表現謹慎。直至上半年市場(chǎng)狀況已趨向明朗后,冷靜已久的土地市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng),各地“地王”開(kāi)始再現,項目建設開(kāi)發(fā)也明顯加快。

　　眾多合力之下,在市場(chǎng)原有存貨被大量消化,而新增供應無(wú)法應對猛增的需求之時(shí),降價(jià)促銷(xiāo)不再成為市場(chǎng)利器,“稀缺價(jià)值”更多地被強調,房?jì)r(jià)高漲趨勢也日益明顯。數據顯示,去年12月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.8%,漲幅比11月份擴大2.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.5%,漲幅比11月份擴大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.1%,漲幅比11月份擴大2.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.9%,漲幅比11月份擴大0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　2009年,房?jì)r(jià)持續高漲、銷(xiāo)售接連火爆,令眾多房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng )出歷史銷(xiāo)售新高紀錄,也直接拉動(dòng)房地產(chǎn)投資持續升溫,也引發(fā)了政府、專(zhuān)家和公眾對房地產(chǎn)陷入過(guò)熱危機的擔憂(yōu)。李廣軍

　　地價(jià)房?jì)r(jià)高漲加重泡沫化

　　2009年,部分城市、部分地區出現房?jì)r(jià)暴漲的局面,屢創(chuàng )新高的房?jì)r(jià)不僅讓住房問(wèn)題凸顯,社會(huì )公眾的焦慮感也日益明顯。今年“兩會(huì )”房?jì)r(jià)問(wèn)題成為最熱點(diǎn)話(huà)題,可見(jiàn)高房?jì)r(jià)已成“社會(huì )之累”。

　　據國家統計局數據,2009年全國商品房銷(xiāo)售額43995億元,比2008年增長(cháng)75.5%。其中,商品住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)80%,辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(cháng)66.9%和45.5%。而根據此銷(xiāo)售額數據,再除以上述銷(xiāo)售面積,便得出去年全國商品房成交價(jià)格約4695元/平方米,比2008年的3882元/平方米上漲近24%。平均每平方米上漲813元,也達到了前所未有的水平。

　　在廣州,據市國土房管局通報,2009年全市十區商品住宅成交面積和成交金額分別為1937.6萬(wàn)平方米和1374.55億元,分別同比增92.5%和92.3%,比2007年分別增25.1%和38.8%。2009年廣州成交面積和成交金額接近翻番,并創(chuàng )歷史新高,居民住房?jì)刃柘�費得以全面釋放。市國土房管局表示,2009年廣州房?jì)r(jià)連續飆升,未來(lái)走勢不確定性增加；當前房?jì)r(jià)租金比已超過(guò)國際公認的風(fēng)險警戒線(xiàn)水平,商品住宅市場(chǎng)投資風(fēng)險增加。

　　與房?jì)r(jià)同時(shí)上漲的還有地價(jià)。1月17日,國土資源部下屬的中國土地勘測規劃院發(fā)布報告顯示,去年全國居住地價(jià)為3726元/平方米,累積漲幅7.92%。此前,國家發(fā)改委公布的數據顯示,去年全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)漲幅為7.8%,略低于地價(jià)漲幅。報告顯示,截至去年末,全國105個(gè)主要監測城市的地價(jià)總體水平為2595元/平方米,同比增長(cháng)5.05%,遠高于2008年0.47%的增長(cháng)率。該報告認為,2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)高位運行,刺激了居住地價(jià)的快速上漲。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(cháng)夏斌認為,在中國經(jīng)濟復蘇的過(guò)程中,房地產(chǎn)投資發(fā)揮了很大的作用。但是,今年要警惕房地產(chǎn)的泡沫進(jìn)一步吹大,防止房地產(chǎn)泡沫突然之間的破滅,這也是今年中國政府宏觀(guān)調控政策中的重要內容。李廣軍

　　調控政策一覽

　　2009年12月9日,國務(wù)院常務(wù)會(huì )議決定,個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年。

　　2009年12月14日,中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出,要增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求。

　　2009年12月14日溫家寶總理主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議上,就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進(jìn)保障房建設等四大舉措。會(huì )議同時(shí)明確表態(tài)“遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”。

　　2009年12月17日,財政部、國土資源部、央行、監察部和審計署聯(lián)合發(fā)出通知,規定開(kāi)發(fā)商拿地首付款不得低于全部土地出讓款的50%。

　　2009年12月23日,財政部、國家稅務(wù)總局正式下發(fā)《關(guān)于調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》細則,明確了從明年起,不足5年的普通住宅轉讓,將按照其銷(xiāo)售收入減去購房款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅,非普通住房則將全額征收,并強調各地要嚴格清理與房地產(chǎn)有關(guān)的越權減免稅。

　　2010年1月10日,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》,包括:增加保障性住房和普通商品住房有效供給,合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求,加強風(fēng)險防范和市場(chǎng)監管,加快推進(jìn)保障性安居工程建設,落實(shí)地方各級人民政府責任五大方面共11條措施,簡(jiǎn)稱(chēng)“國十一條”。

　　2010年1月12日,中國人民銀行宣布從2010年1月18日起,上調存款類(lèi)金融機構人民幣存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　2010年2月20日,銀監會(huì )正式發(fā)布《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》和《個(gè)人貸款管理暫行辦法》,出拳打擊炒房者和投機行為。

　　3月10日晚,國土資源部出臺《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監管有關(guān)問(wèn)題的通知》,被業(yè)內稱(chēng)為“國19條”。按照通知要求,各地應加快編制住房建設用地供應計劃,確保不低于住房建設用地供應總量的70%用于保障性住房、棚戶(hù)改造和自住性中小套型商品房建設,嚴格控制大套型住房建設用地,嚴禁向別墅供地。在整治“囤地”、“炒地”方面,按照通知,今年開(kāi)發(fā)商交付的競買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。土地出讓成交后,必須在10個(gè)工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂后1個(gè)月內必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款,余款付款時(shí)間不得超過(guò)一年。李廣軍