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　　近日地王頻出，地價(jià)再次被推上新高，對地王們可能更改規劃的關(guān)注度再次被提高。但近日，有業(yè)內人士向記者曝光，稱(chēng)更改規劃不僅是高價(jià)地王們圖謀的事情，更是業(yè)內相當普遍的現象。記者發(fā)現，僅僅今年，北京市規委網(wǎng)站上公示的涉及居住和商業(yè)用地調整規劃的公告就有9起，其中，有地塊提高了兩倍容積率，有地塊增高一倍。該人士表示，政府一再表示要嚴查囤地等違規現象，但如果任由更改土地規劃的事情成為普遍現象，規范市場(chǎng)、控制房?jì)r(jià)將很難實(shí)現。

　　調查 調整申請頻繁出現

　　去年12月30日，廣渠路15號地申請更改規劃的事情經(jīng)媒體曝光后，地王更改規劃指標的潛規則進(jìn)入公眾視野，并遭到了強烈譴責。最終，廣渠路15號地的申請因反對意見(jiàn)者眾多未通過(guò)公示。

　　記者從北京市規委網(wǎng)站上發(fā)現，今年以來(lái)調整規劃指標的公示的確非常頻繁。

　　記者統計了今年以來(lái)的調整規劃公示，11起公示中，涉及居住和商業(yè)用地規劃調整的就有9起，涉及更改用地性質(zhì)、增加容積率、拔高等方面。其中金寶街8號地容積率從1.2增至3.38，高度從13米增至34米；四合莊定向安置房項目居住用地，容積率從1.6增至2.8，建筑高度從18米增至80米；朝陽(yáng)區安立路西側居住用地擬將建筑高度局部從60米調整至80米。

　　曝光 業(yè)內普遍現象

　　近日，一位深知房地產(chǎn)內情的業(yè)內人士向記者曝光，更改規劃在業(yè)內幾乎是人盡皆知的公開(kāi)秘密。不僅涉及高價(jià)地王們，而且即便是普通地塊，也存在更改規劃指標的事情。

　　記者從北京市規委網(wǎng)站上查到，僅從2009年至今看，至少有30余個(gè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的項目都做了規劃指標更改申請，其中不乏曾在媒體曝光很高的昔日地王和知名地塊。

　　僅去年6月11日，就有兩塊昔日地王更改規劃。2007年的大興地王——北京金融街開(kāi)發(fā)拿得的黃村孫河組團地塊的容積率1.5、控高18米，調整為容積率2.1，控高30米。2007年的門(mén)頭溝地王——由華潤置地(武漢)發(fā)展有限公司競得的門(mén)頭溝新城馮村地區(一期)居住項目用地A、B、C三地塊容積率也分別從1.0、2.0、2.5調高到1.4、2.1、2.8。

　　7月27日，石景山區衙門(mén)口居住、公建用地申請將建筑控高從60米增至80米。該地是由金融街在2008年12月獲得的。

　　10月20日，西北旺新村三期(南)居住項目擬將建筑高度調整至18.45-30米，其他規劃指標不變。這是2008年底，北京首鋼融創(chuàng )以20.1億元競得的，當時(shí)平均樓面價(jià)在7000元/平方米左右，而建筑控高僅為9-18米。

　　12月24日，太陽(yáng)宮新區B區，即去年陷入中石油團購門(mén)的太陽(yáng)星城，擬調整C、D#樓方案布局和用地形狀，地上規模和用地面積保持不變，同時(shí)增加C#地下規模1830平方米，增加D#樓地下規模1525平方米。

　　分析 欲增加利潤是主因

　　該人士告訴記者，更改規劃主要是為了增加獲利。

　　以西北旺新村三期(南)居住項目為例，“建筑控高從9-18米調整到18.45-30米，整體拔高一倍，完全可以修改成全部為不超過(guò)4.9米的LOFT。這樣銷(xiāo)售總額可以比原來(lái)至少超出60%�！�

　　“太陽(yáng)星城增加了近3000平米的銷(xiāo)售面積，按照太陽(yáng)宮現在的價(jià)格計算，即便是地下面積，這一改變最少也帶來(lái)數千萬(wàn)的收入�！�

　　此外，安置房項目的更改規劃，主要是為了增加容積率，提高小區安置效率，但是，效率提高的同時(shí)，也降低了品質(zhì)。

　　以豐臺四合莊定向安置房項目為例，從6層板樓改成80米高的高層塔樓，容積率大漲，居住品質(zhì)明顯下降。

　　該人士還表示，在規委網(wǎng)站上進(jìn)行公示的項目只是一部分，還有相當一部分項目只在建筑現場(chǎng)等不易發(fā)現的地方做了公示，有時(shí)甚至利益關(guān)系人都沒(méi)看到，公示已經(jīng)完成。

　　甚至還有項目直接把生米做成熟飯，頂多繳納罰款了事。而相對獲利，罰款數額幾乎可以忽略。前些日子，北四環(huán)鳥(niǎo)巢附近某著(zhù)名開(kāi)發(fā)項目就被媒體曝光了先改規劃后繳罰款的途徑。

　　專(zhuān)家 還應區別對待

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰表示，如今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更改規劃的確比較普遍，但也應區別對待，的確存在有些開(kāi)發(fā)商為了提高利潤做的更改，但也有以前制定的規劃指標老化，不適應社會(huì )需要的原因。對前者，必須嚴格控制，但對后者，需要規劃部門(mén)及時(shí)跟進(jìn)社會(huì )發(fā)展。至于安置房項目規劃調整，更需要綜合考慮，畢竟目前對中低收入群體最需要考慮的是如何住的問(wèn)題，而不是住得好。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭告訴記者，要求更改規劃，其實(shí)是一個(gè)相當常見(jiàn)的事，雖然有些是合理的，但多數都可能涉及企業(yè)為了賺取更多利潤而與地方相關(guān)部門(mén)灰色交易的事。

　　合景泰富北京公司副總經(jīng)理歐堅則表示，更改規劃的現象的確比較普遍，而且也的確有拍地前就有謀劃的情況，但也不能一概論之，有的規劃指標的確跟實(shí)施時(shí)存在一定差距，因此產(chǎn)生的更改應該可以理解。

　　本報記者 魯歡